Ülkemizde arazilerin zamanla bir bütün olarak alınıp satılmasının güçleşmesiyle küçülen arazilerin kimisinin yol ile bağlantısının ortadan kalkmış olması ve kadastro çalışmaları sonucu yol ihtiyaçlarının belirmesi sebepleriyle geçit hakkı tesisi önem kazanmıştır. Zorunlu geçit hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun[1] (“Kanun”) 747. maddesinde yenilik doğuran bir hak olarak düzenlenmiştir. Ayrıca geçit hakkı tesisi bir ayni bir borç ilişkisi doğurmaktadır. Diğer bir deyişle, üzerinde geçit hakkı tesis edilen taşınmaz bir başkasına devredilse dahi yeni malik de geçit hakkı tesisine uymak zorunda kalacaktır.

Kanun’un 747. maddesi şu şekildedir:

“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Geçit hakkı tesisi için yola bağlantısı olmayan arazi sahibinin önünde iki seçenek olacaktır. Bunlardan ilki yola bağlantısı olan komşu arazinin maliki ile yapılacak olan irtifak sözleşmesi iken diğeri ise uygun bir bedel karşılığında geçit hakkı tesisi için mahkemeye başvurulacak olmasıdır.

Geçit hakkı komşuluk hukukundan kaynaklanmakta olup üzerinde geçit hakkı tesis edilen araziye (taşınmaz) doğal olarak zarar vermektedir. Bu sebeple geçit hakkının tesisi için belirli şartlar aranmaktadır.

1. Genel Yola Çıkmak İçin Yeterli Geçidin Bulunmaması Gerekir

Geçit hakkı tesisi yoluna başvurabilmek için arazinin genel yol ile yeterli geçidinin bulunmaması veya mevcut geçidin ihtiyacı karşılamaması gerekir[2]. Burada genel yol “yetkili makamlarca genelin kullanılmasına tahsis edilen ve kamudan her bir ferdin başlı başına yararlanmaya yetkili olduğu yol” [3] olarak tanımlanabilecektir.

Genel yola çıkamama durumu mutlak ve nispi olarak iki ayrıma konu olmaktadır. Mutlak genel yola çıkamama durumu geçit hakkı tesisi için başvuran kimseye ait arazinin genel yol ile hiçbir bağlantısının olmaması durumudur. Fakat nispi genel yola çıkamama durumunda ise başvuranın arazisinin genel yola bağlantısı olsa da bu yol nitelik veya niceliği itibariyle gereksinimleri karşılayacak bir durumda değildir. Bu ikinci durum son yıllarda sıklıkla ihtilaflara sebebiyet vermektedir. Çünkü her ne kadar günümüzde tarım araçlarının küçülmesi yönünde bir trend olsa da geçtiğimiz yıllarda tarım araçları giderek büyümüş ve tek seferde daha çok alan üzerinde çalışabilecek niteliklerde üretilmişlerdir. Dolayısıyla arazinin yol ile bağlantısı olsa da bu yol tarım aracının kullanımı için yeterli büyüklükte olmayabilecektir. İşte bu gibi durumlarda nispi genel yola çıkamama halinden bahsedilecek ve açılacak davada bu durum göz önüne alınacaktır.

2. Komşu Arazi Geçit Hakkı Tesisine En Uygun Arazi Olmalıdır

Geçit hakkı tesisine konu olacak olan komşu arazinin diğer komşu araziler ile karşılaştırıldığında geçit hakkı tesisine en uygun olan ve bundan en az zararı görecek olan taşınmaz niteliğinde olması gerekir. Burada yapılacak olan değerlendirmeye esas teşkil edecek olan iki kriter en kısa yol ve en az gider kriterleridir. Fakat geçit tesis edilecek yer, o taşınmazın maliki için çok külfetli olacaksa, geçit yerinin uzun olmasına bakılmaksızın en az zarara sebebiyet vereceği arazinin malikine dava açılmalıdır[4].

3. Uygun Bir Denkleştirme Bedeli Ödenmelidir

Geçit hakkı tesisi talebinde bulunan kimsenin komşu arazi malikine geçit hakkı tesisinin vereceği zarar karşılığında uygun bir denkleştirme bedeli ödemesi gerekir. Çünkü geçit hakkı tesisi ile söz konusu kısım üzerinde malikin tasarruf yetkisi kısıtlanacaktır. Bu durum ilgili bölümün kullanılmasının önüne geçebileceği gibi arazinin değerini de düşürecektir. Başvurucunun komşu arazi sahibi ile anlaşma yoluna başvurması halinde bu bedel taraflar arasında diğer seçenekte ise mahkeme tarafından belirlenecektir. Mahkeme keşif ve bilirkişi raporlarının doğrultusunda bedeli belirleyecektir. Belirlenecek olan bu bedel hükümden önce depo edilecektir[5]. Bu bedelin ne şekilde ödeneceği hususunda belirli düzenleme mevcut değilse de Yargıtay kararlarına göre bedelin tek seferde ödenmesi gerektiği kabul edilmiştir[6].

Komşu Arazi Üzerinde Ayni Hak Sahibi Olan Kimseler Açısından Geçit Hakkı Tesisi

Komşu arazi (taşınmaz) üzerinde başka kimselere tanınmış ayni haklar söz konusu olabilmektedir. Geçit hakkı tesisinin bu ayni hak sahiplerine zarar vermesi durumunda o kimselere de uygun bir denkleştirme bedeli ödenmesi gerekir.

Kesintisizlik İlkesi  

Geçit hakkı kurulması davalarında amaç, genel yola bağlantısı olmayan taşınmazların yolla bağlantısının sağlanmasıdır. Bu sebeple, geçit kurulurken ihtiyaç içinde olan taşınmazlar kesintisiz olarak genel yola bağlanmalıdır. Buna uygulamada “kesintisizlik ilkesi” denilir[7].

Davacıya Ait Taşınmazın Önceliği İlkesi

Geçit hakkı tesisi değerlendirilirken tarafların yarar ve zarar dengesi ele alındığından geçit hakkı kurulmasına ihtiyacı olan arazi malikinin, genel yola bağlantısı olan başka bir arazisi varsa, ilk olarak bu arazinin geçit hakkı için kullanılıp kullanılamayacağı değerlendirilecektir.

Görevli Mahkeme ve Taraflar

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun[8] 2. Maddesi uyarınca “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”. Dolayısıyla geçit davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

Son olarak bilinmelidir ki, mahkemenin geçit hakkı tesisi lehine verdiği kararın kesinleşmesi üzerine irtifak hakkı sahibi kendisi açıklayıcı tescili yaptırabilecektir[9].

[1] 22 Kasım 2001 tarih ve 24607 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

[2] Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 12. Bası, s. 468.

[3] Özsunay, 1968, s. 34; Esener ve Güven, 2012, s. 242

[4] Yargıtay 14. HD. 30.03.1982 875/2018, 875/2018.

[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.09.2013, 2013/152 E., 2013/1394 K.

[6] Dinçbudak Solak, Mülkiyet Hakkının Komşuluk Hukuku Bakımından Kısıtlanması, Hacettepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, 2018, s. 87.

[7] Yargıtay 14. HD. 06.11.2019, 2019/1975 E., 2019/7377 K.

[8] 4 Şubat 2011 tarih ve 27836 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

[9] Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 12. Bası, s. 471.