Aşağıda yer verilen 6352 sayılı Kanun’un[1] 53. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun[2] (“TBK”) 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin yürürlüğü kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiştir:

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Bu düzenlemeler 01.07.2020 tarihinde yukarıda betimlenen kira ilişkileri bakımından yürürlüğe girmiş olup bu çalışma, uygulama alanı genişleyen bu düzenlemelerden her birinin genel hatlarıyla açıklanmasına yöneliktir.

1. “Kira İlişkisinin Devri” kenar başlığını taşıyan TBK m. 323:

Anılan düzenleme şu şekilde ele alınmıştır:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Taşınır kiralarının yanı sıra taşınmaz kiralarında ve bu bağlamda konut ve işyeri kiralarında da uygulama alanı bulan TBK. m. 323’te kira ilişkisinin devri düzenlenmektedir. Sadece kiracı tarafın değişmesine dair kira ilişkisinin devrine dair olan bu düzenleme TBK. m. 205’de düzenlenen sözleşmenin devrinin özel bir görünümünü teşkil etmektedir[3].

Kira ilişkisinin devri iki şekilde gerçekleşebilir. Bunlardan ilki kiracı, kiraya veren ve yeni kiracı arasında devre ilişkin üç taraflı bir sözleşme yapılmasıdır. Buna ilaveten kira ilişkisinin ilişkiyi devreden kiracı ile devralan kiracı arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onay vermesi suretiyle de devri mümkündür.  “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez” şeklinde kaleme alınmış TBK. m. 323 / f. 1, c. 1 anılan ikinci devir şeklini özel olarak düzenlemiştir.  Anılan düzenleme uyarınca kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kira ilişkisinin devri halinde bu devir sözleşmesi askıda hükümsüz olacaktır[4].  Devir sözleşmesinin geçerliliği açısından kanunî şart niteliğinde bulunan bu onayı verip vermeme konusunda kiraya veren serbest olmakla birlikte devredilen kira ilişkisinin işyeri kirası olması durumunda kiraya verenin onay vermekten kaçınması ancak haklı sebep temelinde gerçekleşebilecektir. Haklı sebebin varlığı her bir somut olayın durum ve koşulları göz önüne alınarak TMK. m. 4 uyarınca hâkim tarafından takdir edilecektir. Bu noktada belirtmek gerekir ki, doktrinde kiracının yaptığı devir sözleşmesi hakkında kiraya verene bilgi verme yükümlülüğünün bulunduğu ve işyeri kirasının devri halinde kiracıdan bilgi talep edilmesine rağmen onun bu yükümlülüğünü ihlal etmesinin kiraya verenin bu devre onay vermekten kaçınması açısından haklı sebep teşkil edebileceği örnek olarak verilmektedir[5].

TBK. m. 323 / f. 2’de kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişinin, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçeceği ve devreden kiracının, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağı belirtilmiştir. Yukarıda da belirtildiği üzere, kira ilişkisinin devri TBK. m. 205’de düzenlenen sözleşmenin devrinin bir özel görünümüdür. Bu fıkra da esas itibarıyla sözleşmenin devrinin sonuçlarını belirtmektedir. Kira ilişkisinin devri esas itibarıyla devir sözleşmesinin kurulmasıyla hüküm ifade edecektir[6]. Devrin hüküm doğurmasıyla birlikte kiracı kira sözleşmesinden doğan bütün haklarını kaybedecek ve bütün borçlarından da kural olarak kurtulacaktır[7].

TBK. m. 323 / f. 3’te ise işyeri kiraları açısından ise devreden kiracının sorumluluğunun bir süre daha devam etmesi düzenlenmiştir. Bu içeriğiyle malvarlığı ile işletmenin devralanmasına dair TBK. m. 202’yi bir ölçüde anımsatan bu düzenleme uyarınca devirden itibaren kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.  Örnek vermek gerekirse bitimine henüz 5 yıl bulunan bir işyeri kira ilişkisinin devri söz konusu olursa devreden kiracının sorumluluğu bu sürenin (5 yıl) bitmesinin beklenmesine gerek olmaksızın devirden itibaren 2 yılın geçmesiyle sona erecektir. Kanundan doğan müteselsil sorumluluk ancak kiraya verenin rızasıyla bertaraf edilebilecektir.  Ayrıca belirtmek gerekir ki, müteselsil sorumluluğun süresinin devreden kiracıyla kiraya verenin anlaşmasıyla devreden kiracı aleyhine arttırılmasında bir sakınca yoktur[8].

2. “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” kenar başlığını taşıyan TBK m. 325

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Bu nispi emredici nitelikte hüküm[9] ile kira ilişkisini sözleşme süresine ve fesih dönemine uymadan sona erdiren kiracının sorumluluğu düzenlenmiştir. Esas itibarıyla, kiracı kiralananın erken iadesiyle[10] kira sözleşmesini haksız olarak feshetmektedir. Bundan dolayı kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının makul süre içerisinde devam etmesi sonucunda yapması gereken ödeme ise esasen kiraya verenin bu haksız fesihten dolayı uğradığı olumlu zararın tazmini niteliğindedir[11]. İade anından on yıllık zamanaşımına tabi olan bu tazminat borcu[12] TBK. m. 325 / f. 1, c. 2 çerçevesinde şayet kiracı makul süre geçmeden evvel ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bulursa, sona erecektir. Yargıtay 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de erken tahliye halinde, kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi[13]. Bununla birlikte kanun koyucu her ne kadar Yargıtay’ın uygulamasını genel hatlarıyla kanun hükmü hâline getirdiyse de Yargıtay kararlarında sıklıkla kullanılan “aynı koşullarla” ifadesi yerine “benzer koşullarla” söz öbeğini tercih etmiştir. Bu durum kiracının sorumluluğunun sona ermesi açısından kiralananın benzer koşullarda kiraya verilmesinin yeterli olacağı sonucu doğuracaktır.

Bir mahsup hükmü olan ikinci fıkrada ise uygun şekilde kiraya verenin, yapmaktan (karşılamaktan) kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

3. “III. Olağanüstü fesih”, “1. Önemli Sebepler” kenar başlığını taşıyan TBK m. 331:

Anılan düzenleme şu şekilde düzenlenmiştir:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Olağanüstü fesih bir sürekli borç ilişkisinde ortaya çıkan ve taraflardan sürekli borç ilişkisinin devamını beklenemez hale getiren haklı sebep temelinde sözleşmenin, taraflardan birinin diğer tarafa varması gereken irade beyanı yoluyla derhâl sona erdirilmesidir. Haklı sebep TMK. m. 4 uyarınca hâkim tarafından takdir edilecektir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere olağanüstü feshi olağan fesihten ayıran en önemli özellik, bu tek taraflı hukuki işlemin sözleşmeyi derhâl sona erdirmesidir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin olağanüstü feshinde bu özellikli durum bulunmamakta; sona erme olağanüstü fesih beyanının karşı tarafa vardığı anda değil varma üzerine işleyen yasal fesih bildirim süresinin bitimiyle kural olarak ileriye etkili sonuç doğurmaktadır. Bu aşamada hükmün atıfta bulunduğu düzenlemelerden belirsiz süreli “taşınmaz ve taşınır kira yapılarında” yasal fesih bildirim sürelerini düzenleyen TBK. m. 329’u zikretmek gerekir. Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”

Bu noktada belirtmek gerekir ki, kanun koyucu TBK. m. 331 / f. 1’de sadece yasal fesih bildirim sürelerine uyulmasını aramış olmakla birlikte fesih dönemlerine uymak zorunluluğu düzenlememiştir. Düzenlemedeki “her zaman” ifadesi bunun göstergesidir[14].

Düzenlemenin ikinci fıkrasında olağanüstü fesih sonucu ortaya çıkacak olan parasal sonuçların somut olayın durum ve koşulları dikkate alınarak hâkim tarafından tespit edileceği belirtilmektedir. Bu bağlamda hâkim, önemli sebep oluşturan olay ya da olgunun hangi taraf açısından ortaya çıktığı, buna sebep olan tarafın kusurunun bulunup bulunmadığı, sebep olan taraf kusursuz ise feshin bir taraf bakımından ağır sonuçlar doğurup doğurmadığı ve tarafların iktisadi durumlarını dikkate alarak karar verecektir[15].

TBK. m. 331 emredici nitelikte olup, taraflar aralarında yapacakları anlaşma ile önemli sebeple fesih hakkını kaldıramaz ya da sınırlayamazlar. Bununla birlikte tarafların bazı olgu ya da olayların önemli sebep olarak kabul edileceğini sözleşmede kararlaştırmalarına bir engel bulunmamaktadır[16].

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

4. “Bağlantılı Sözleşme” kenar bağlığını taşıyan TBK m. 340:

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

Bu düzenlemeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarının kurulması ya da sürdürülmesi kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, bağlantılı sözleşme olarak adlandırılan bu sözleşme kesin hükümsüzlükle sakattır. Özellikle alışveriş merkezi ve iş merkezlerinde karşılaşılan kiraya verenin kiracıya kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu dayatması sorununa yönelik olarak düzenlenmiş bu hüküm emredici nitelik taşımaktadır.

Bağlantılı sözleşme yasağından söz edebilmek için, öncelikle kira sözleşmesine yabancı bir edimin taraflarca kararlaştırılmış olması ve bağlantılı sözleşmenin ister kira sözleşmesinde bir yan edim olarak isterse de kira sözleşmesinden ayrı bir sözleşmede kararlaştırılmış olsun kira sözleşmesinin olmazsa olmazı niteliğinde olması gerekir[17].

Bağlantılı sözleşme yasağının uygulama alanını tespit edebilmek için ilk olarak bağlantılı sözleşmenin mevcudiyetinin tespiti gerekmektedir. Bunun varlığı açısından önem taşıyan, kira sözleşmesi ile kararlaştırılan yan edim arasında açık ya da örtülü sıkı bağlantının bulunmasıdır. Bu takdir edilirken her somut olayın durum ve koşullarının göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu noktada kira sözleşmesinde yabancı edime yer verilmiş olması ya da kira sözleşmesi ile ondan ayrı yapılmış bağlantılı sözleşmenin aynı tarihli olması özellikle bağlantılı sözleşmenin varlığı açısından önemli belirtilerdir[18].

Sıkı bağlantının tespiti TBK. m. 340’ın uygulanması açısından tek başına yeterli olmayıp, bağlantılı sözleşmeyle kiracının kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili olmayan bir borca girmiş olması gerekmektedir. Kullanıma ilişkin yan borçlar, rekabet etmeme yükümlülüğü, kiracının kendi kiraladığı yeri sigortalama zorunluluğu,  alışveriş merkezi ya da iş merkezi kiralamalarında görülen kiracıya ücret karşılığı otoparkta yer tahsisine ilişkin sözleşmeler, sekreterlik hizmeti, temizlik hizmeti ya da internet hizmeti gibi hizmetlerin kullanıma bağlı olarak ek ücretin talep edildiği hazır ofis kira sözleşmeleri bu yasak kapsamında değerlendirilemez. Bununla birlikte kiracının önceki kiracının bıraktığı eşyaları satın almaya zorlanması ya da kiracının kiralayana karşı kiralananı satın alma yükümü altına girmesi TBK. m. 340 uyarınca kesin hükümsüzlükle sakattır[19].

Son olarak bağlantılı sözleşme yasağından bahsedebilmek için kiracının kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili olmayan borcun kiracının yararına olmaması gerekmektedir. Bu noktada tespit edilmesi güç olsa da bağlantılı sözleşme yapma talebinin kiracıdan gelmesi kiracının bağlantılı sözleşme yapılmasında yararı olduğuna dair bir emare olabilir. Bununla birlikte özellikle kiracının borcunun kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olsa dahi eğer edimler arası dengesizlik söz konusu ise ya da bir hizmetin ya da malın belirli bir kişiden alınması zorunlu kılınmış ise kiraya veren tarafından kiracıya dayatmada bulunulduğu kabul edilecek ve borç kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olsa dahi TBK. m. 340 uyarınca kesin hükümsüz olacaktır[20].

Bağlantılı sözleşme yasağı kapsamında değerlendirilen sözleşmelerin mutlaka kiracı ve kiraya veren arasında kurulması gerekli değildir. Yukarıdaki şartları taşıyan ve kiracı ile üçüncü kişi arasında gerçekleşen sözleşmeler de bağlantılı sözleşme yasağına aykırılıktan kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşabilir[21].

TBK. m. 340. açıkça “kirayla bağlantılı sözleşmenin” geçersizliğinden bahsetmektedir. Başka deyişle buradaki hükümsüzlük zorunlu kısmi hükümsüzlüktür. Bu noktada önemli olan husus bağlantılı sözleşme yasağına aykırılık halinde TBK. m. 27 / f. 2, c. son’un uygulama alanı bulamayacak olmasıdır. Diğer bir ifadeyle bu düzenleme uyarınca kiraya verenin bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğunu bilse idi kira sözleşmesini de yapmayacağını ileri sürmesi mümkün değildir. Bunun yanında geçersizliği sadece bağlantılı sözleşme hükümleri ile sınırlı tutarak kira sözleşmesinin aynı koşullarda devam edeceğini kabul etmek TBK m. 340 hükmünün amacı ile bağdaşmayacaktır. Şöyle ki, kimi durumlarda kira bedeli gerek kira sözleşmesi gerekse bağlantılı sözleşme için bir bütün olarak kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda bedelden indirime gidilmesi gerekir. Ayrıca bağlantılı sözleşme yasağına aykırılık halinde kiracının kiraya verenden culpa in contrahendo temelinde olumsuz zararın tazminini talep edebileceği (özellikle sözleşme kurma masrafları) kabul edilmektedir[22].

5. “Kiracının güvence vermesi” kenar bağlığını taşıyan TBK m. 342

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sevk edilen bu hükmün uygulama alanı güvence olarak para ve kıymetli evrak verilmesine ilişkindir. Aksi kararlaştırılmamış olduğu müddetçe kira sözleşmesinden doğan bütün borçlar için teminat teşkil ettiği kabul edilen güvencenin ne zaman verileceğine dair herhangi bir sınırlamanın öngörülmediği bu hükümde[23] güvence bedeline ilişkin iki temel kısıtlama getirilmiştir. Bunlardan ilki güvence bedelinin (depozito) miktarına; ikincisi ise kiracı ve kiraya verenin güvence bedeli üzerinde tasarrufta bulunma serbestine ilişkindir.

Anılan hükmün ilk fıkrasında güvence miktarının üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenlenmektedir. Bu miktar tespit edilirken kira sözleşmesinin kurulduğu an esas alınacaktır. Kanunda özel olarak düzenlenmiş alacak rehni niteliğindeki güvence bedelinin kanundaki yasal sınırı aşan miktarda kararlaştırılması durumunda yasal sınırı aşan kısım zorunlu kısmi hükümsüzlük temelinde geçersiz olacak ve bu kısmın iadesi talep edilebilecektir[24].

TBK. m. 342’de kanuna uygun şekilde tespit edilen depozito bedelin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasının düzenlenmiştir. Bu hüküm, Yargıtay’ın güvence bedelinin özellikle enflasyon karşısında değer kayıplarını engellemek için  “ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması”nın bir önlem olarak zikrettiği içtihatları ile uyumludur[25]. Bu hesap kiracı tarafından kendisi adına açılacaktır[26].

Bu hükümle getirilen diğer bir sınırlama ise kiracı ve kiraya verenin güvence bedeli üzerinde tasarruf edebilmelerine yöneliktir. Daha açık ifade etmek gerekirse gerek kiraya verenin güvenceden kesinti yapma hakkı gerekse de kiracının güvence üzerinde serbestçe tasarruf hakkı belirli şartlara bağlanmıştır. Bunlara dair özel durumlara geçmeden belirtmek gerekir ki, her şeyden önce, TBK. m. 342 / f. 2, c. 2 uyarınca tarafların birlikte hareket etmeleri ve içlerinden birine güvence bedelini bankadan almak konusunda izin vermeleri mümkündür. Bunun dışında bazı şartların gerçekleşmesi halinde de kiraya verenin veya kiracının güvence üzerinde serbestçe tasarrufta bulunma hakları mevcuttur. Bu bağlamda kiraya verenin güvenceden kesinti yapabilmesi kesinleşmiş bir icra takibinin ya da mahkeme kararının mevcudiyetini gerektirmekte iken kiracının bu güvence üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilmesi kiraya veren tarafından bir dava açılmaksızın ya da icra ya da iflâs yoluyla takip başlatılmaksızın kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç aylık sürenin geçmesine bağlıdır. Böylece hüküm hem kiracının depozitoyu geri alabilmesinin, hem de kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesinin şartlarını düzenlemiş olmaktadır[27].

Son olarak belirtmek gerekir ki, güvence verme borcunun yerine getirilmemesi sözleşmenin feshine yönelik herhangi bir hak vermeyecektir[28].

6. “E. Kira Bedeli” “ 1. Genel Olarak” kenar başlığını taşıyan TBK m. 343:

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Bilindiği üzere, TBK. m. 347 / f. 1 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden en az on beş gün öncesine kadar kiracının aksi yönde bir irade beyanı olmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Böylelikle kira sözleşmesinin aynı koşullarla korunması amaçlanmışsa da bu durumun istisnası kira bedelidir. Enflasyon olgusu sebebiyle kira bedelinin uzama süresinde de aynı kalacağının kabulü mümkün değildir. Dolayısıyla burada kiracı aleyhine değişiklik yapılama yasağının bir istisnası olarak kira bedelinin belirlenmesi karşımıza çıkmaktadır[29]. Fakat bu hüküm tekrar yürürlüğe girmesi uygulama açısından bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir. Şöyle ki, benzer nitelikte emredici bir düzenleme 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesinde de mevcuttur.

7. “E. Kira Bedeli” “ Belirlenmesi” kenar başlığını taşıyan TBK m. 344:

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

İlk fıkraya göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Önemle vurgulamak gerekir ki, bu fıkranın ikinci cümlesinde “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denilmek suretiyle sadece yenilenen kira dönemlerindeki değil, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içerisindeki artışların geçerliliği de TBK. m. 344 / f. 1’deki kurala tâbi kılınmıştır[30]. Gerek yenilenen kira dönemlerinde gerekse de sözleşme süresi içerisindeki artışların TBK. m. 344 / f. 1’deki oranı aşması halinde kanuni sınırı aşan kısım hükümsüz kabul edilecek ve artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlı olacaktır.

İkinci fıkraya göre ise taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, taraflar arasında yenilenen kira dönemleri bakımından bir anlaşmanın bulunmaması halinde bu dönemler için kira bedeli hâkim tarafından belirlenecektir. Bununla birlikte hâkimin bu konudaki takdir yetkisi hem miktar açısından hem de bedelin belirlenmede dikkate alması gereken maddî kıstaslar bakımından sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda hâkim kira bedelini bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde kiralananın durumunu da göze alarak hakkaniyete göre belirleyebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken kavram “kiralananın durumu”dur. Taşınmazın durumundan anlaşılması gereken taşınmaza ait olgular olup, emsal kira bedellerine dair bir değerlendirmede bulunmaktan kaçınılmalıdır[31].  

Üçüncü fıkrada ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmektedir. Hâkim bu fıkradaki şartların gerçekleşmesi halinde kira bedelini belirlerken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verecektir. Düzenlemede kira bedeli belirlenirken hâkim tarafından göz önünde bulundurulacak hususlar değerlendirildiğinde kanun koyucunun bu fıkra uyarınca hâkime rayiç kira bedelini belirleme yetkisi tanıdığı görülmektedir[32]. Bu fıkranın ikinci cümlesinde ise her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği belirtilmektedir.

Son fıkrada ise Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun[33] ve “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı Türk Borçlar Kanunu’nun 138 inci maddesi hükmü hükümleri saklı kalmak kaydıyla,  yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Bu fıkranın son cümlesinde ise beşinci yılın sonunda taraflardan her birinin rayiç kira bedelinin tespitini talep edebileceği ve böylelikle bu nitelikteki kira bedellerinde de artışın gerçekleşebileceği düzenlenmiştir[34].

8. “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlığını taşıyan TBK m. 346:

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Kiracı lehine emredici hükümler içeren bu maddenin ilk cümlesinde kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün getirilemeyeceği belirtilmiş; ikinci cümlede ise kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (muacceliyet koşulu) ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenemeyeceği öngörülmüştür. Bu düzenlemenin kenar başlığı “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” olsa da esasen bu düzenleme kiracıya maddede sayılanlar dışında bir “ödeme yükümlülüğü” yüklenemeyeceğini konu etmektedir. Dolayısıyla ödeme içermeyen (taşınmazın sadece doktor muayenesi olarak kullanılması vb.) yükümlülükler kiracıya yüklenebilecektir.

TBK. m. 346’nın ilk cümlesinde kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün kiracıya yüklenemeyeceği düzenlenmiştir. Düzenlemenin uygulama alanının belirlenebilmesi açısından kanunda tanımı yapılmamış “yan giderler” kavramının incelenmesi gerekmektedir. Doktrinde “yan giderler” kiralananın kullanımı ile ilgili olarak kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalar şeklinde tanımlanmaktadır. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kiralananla dolaylı ilgili olarak yapılan harcamalar bu kapsama girmeyecektir. Örnek vermek gerekir ise alışveriş merkezlerinde ortak gider olarak ifade edilen bedelin bir kısmı yan gider olarak kabul edilebilecekken bir kısmı (tanıtım ve reklam giderleri) ise yan gider kapsamında değerlendirilemeyecektir[35]. Bu düzenlemenin kapsamıyla ilgili olarak belirtilmesi gereken diğer bir husus ise bu düzenlemenin dar yorumlanması gerektiğidir. Bu bağlamda yalnızca kira sözleşmesinde bulunması olağan olmayan yükümlülüklerin bu yasak kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Özellikle güvence bedeli ve diğer teminatların verilmesi yükümlülüğü, bir yan gider olmamasına rağmen, bu hükmün kapsamına girmeyecektir[36].

İncelenmesi gereken bir diğer hüküm ise TBK. m. 346’nın ikinci cümlesidir. Bu cümle ile tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesinin etkisiz hale getirilmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. Öncelikle, bu cümlenin ceza koşuluna ilişkin kısmını incelemek gerekir. Düzenlemeden de anlaşılacağı üzere yasaklanan “ kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine” ilişkin sözleşme kayıtlarıdır. Dolayısıyla hükmün ceza koşuluna ilişkin kısmının geniş yorumlanmaması ve ödememe haline ilişkin olmayan cezai şartların geçerli sayılması gerekir. Bu bağlamda kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edileceğini dair verilen yazılı taahhütte belirlenecek olan ceza koşulunun bu hüküm çerçevesinde yasaklanması mümkün değildir[37]. Cümlenin diğer kısmında ise muacceliyet koşulları da yasaklanmıştır. Muacceliyet koşulları, bir kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, o kira dönemine ilişkin tüm kira bedellerinin doğup muaccel olacağına ilişkin sözleşme kayıtlarıdır. Bu tür kayıtların da artık kesin hükümsüzlükle sakat olacağında ve hüküm doğurmayacağında şüphe yoktur.

TBK. m. 346’ya aykırı olarak düzenlenen yükümlülüklerin sözleşmenin kurulması sırasında veya sonradan yerine getirilmesi durumunda kiracı ödediği bu tutarları sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edebilecektir[38].

9. “Dava sebeplerinin sınırlılığı” kenar başlığını taşıyan TBK m. 354:

Anılan düzenleme şu şekildedir:

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Bu hüküm ile kanun tarafından öngörülmeyen sona erme sebeplerinin dışında bir düzenlemenin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Nispi emredici nitelikte bulunan bu düzenleme uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları açısından mevcut tahliye sebepleri değiştirilemeyeceği gibi kiraya veren lehine yeni tahliye sebeplerinin öngörülmesi de mümkün değildir[39].

Bu yazı Faruk Aktay, Husrev Ayten ve Aysu Gürbüz tarafından kaleme alınmıştır.  

[1] 5 Temmuz 2012 tarih ve 28344 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6352 sayılı Yargı Hizmetlerinin Etkinleştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması ve Basın Yayın Yoluyla İşlenen Suçlara İlişkin Dava ve Cezaların Ertelenmesi Hakkında Kanun

[2] 4 Şubat 2011 tarih ve 27836 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

[3] Nitekim Y. 3. HD, T. 14.10.2004, E. 2004/9625, K. 2004/10945 kararı şu şekildedir: “… kira sözleşmesinde kiralayanın bu ilişkiden ayrıldığı ve kendisinin yerine davacıyı ikame ettiği, bu hukuksal olguya cevabi ihtarname ile davalının onay verdiği anlaşılmaktadır. O halde bütünlük içerisinde ve üç taraflı olarak kendine özgü bir şekilde ‘sözleşmenin yüklenildiği’ nin kabulü gerekecektir…” (Kazancı İçtihat Bankası)

[4] Seçkin Topuz / Ferhat Canbolat, “Kira İlişkisinin Devri”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S: 95, 2011, s. 105.

[5] Topuz / Canbolat, Devir, s. 115.

[6] Taraf değişikliği kiracı, kiraya veren ve devralan arasındaki sözleşmenin yapıldığı ya da kiraya verenin izniyle bu sözleşmenin kurulması halinde devir sözleşmesinin yapıldığı anda hüküm ifade edeceğinde herhangi bir şüphe yoktur. Esasen bu sözleşmenin devreden ile devralan arasında kiraya verenin rızası olmaksızın yapılması halinde de sonuç değişmeyecek; onamanın yapılmasıyla birlikte sözleşme geçmişe etkili olarak hüküm ifade edeceği için yine sözleşmenin kurulduğu anda hüküm ifade edecektir. Benzer Topuz / Canbolat, Devir, s. 118-119.

[7] Topuz / Canbolat, Devir, s. 121-122.

[8] Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt: 1, 2014, s. 558. Karşıt görüş için bkz. Topuz / Canbolat, Devir, s. 124.

[9] İnceoğlu, Kira, C: 1, s. 625.

[10] Yargıtay taşınmaz kiraları bakımından tahliyenin gerçekleştiğinin kabulü için anahtar teslimin gerçekleşmesini ya da mahkemenin göstereceği yere tevdi edilmesini aramaktadır.

[11] İnceoğlu, Kira, C: 1, s. 635-636.

[12] İnceoğlu, Kira, C: 1, s. 652-653.

[13] Ahmet Türkmen, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi. Yıl: 2015 S: 1, s. 353.  Y. 6. HD. E. 2010/12070, K. 2011/2305, T. 2.3.2011; Y. 6. HD., E. 2012/5538, K. 2012/10456, T. 11.7.2012; Y. 6. HD., E. 2012/171, K. 2012/5804, T. 12.4.2012; Y. 6. HD., E. 2013/2864, K. 2013/14793, T. 4.11.2013; Y. 6. HD., E. 2012/17180, K. 2013/10954, T. 24.6.2013. (Kazancı İçtihat Bankası)

[14] Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt: 2, 2014, s. 248-249.

[15] Gülşah Sinem Aydın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümleri Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, 2013, s. 231-232.

[16] Bununla birlikte taraflar kira ilişkisinin ancak ve ancak kararlaştırılan sebeplere dayanılarak önemli sebeple feshedilebileceğini kararlaştıramayacakları gibi bazı olguların haklı sebep teşkil etmeyeceği yönünde anlaşma da yapamazlar. Olağanüstü fesih hakkının nispi emredici karakteri ve hak üzerinde tarafların yapabileceği istisnai tasarruflar konusunda bkz. Aydın, Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, s. 210-212.

[17] İnceoğlu,  Kira, C: 2, s. 39.

[18] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 41.

[19] İnceoğlu, Kira, C: 2,  s. 43-47.

[20] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 48-51.

[21] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 53-55

[22] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 56-58.

[23] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 66-67.

[24] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 68-72.

[25] Y. 3. HD., T. 24.02.2003, E. 2003/271, K. 2003/1640 kararı şu şekildedir: “ … Kiralayanın depozitonun değerini artırma yükümlülüğü elbette yoktur. Ancak kendisine teminat olarak bırakılan depozitonun enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için MK.m.2’deki iyi niyet kuralları çerçevesinde gerekli önlemleri alması gerekir. Paranın değerinin en azından sabit kalması için uygulamada çoğunlukla döviz veya altın alma ya da parayı bir banka hesabına yatırma yoluna gidilmekte ise de; kurların tespitinin ayrı bir işlem gerektirmesi ve kaydi işlemlerinin yapılmamasından dolayı alınabilecek önlemler içinde en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır…. “

[26] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 73-74. Bu zorunluluk uygulamada sıklıkla gözlemlenen kiracıların son ayın ya da ayların kirası ile güvence bedeli alacaklarını takas etmelerine dair temayülü ortadan kaldıracaktır. Bunun temel sebebi ise güvencenin kiracı adına açılan hesaba yatırılması sonucunda bankanın güvence bedelinin iadesinin borçlusu olması ve bu yüzden de kiracının güvence bedelinin iadesi alacağını kiraya verene karşı ileri süremeyeceğinden kendi kira borcu ile bu alacağı takas edemeyecek olmasıdır.

[27] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 83-84.

[28] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 81.

[29] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 122-123.

[30] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 132.

[31] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 137.

[32] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 140.

[33] 25 Şubat 1930 tarih ve 1433 sayılı  Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun

[34] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 151-152.

[35] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 104.

[36] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 105.

[37] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 112-113.

[38] İnceoğlu, Kira, C: 2, s.110.

[39] İnceoğlu, Kira, C: 2, s. 183.