Türkiye’de Taşınmaz Yatırımı ve Satın Alma: Hukuki Rehber

1. Edinilecek Taşınmaz ve İşlem Modeli

1. Satın alınacak taşınmazın kapsamı nasıl belirlenir?

Satın alma incelemesi, devredilecek taşınmazın tapudaki kimliği ile alıcıya gösterilen yerin eşleştirilmesiyle başlar. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak belirler. Bu ayrım, sözleşmede hangi varlığın tanımlanacağını ve alıcının hangi hakkı edineceğini tayin eder. İncelemede öncelikle taşınmazın tamamının mı, belirli bir mülkiyet payının mı, yoksa ayrı kayıtlı bir bağımsız bölümün mü satışa konu olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 704

Arazi ediniminde bu tanımlama, parselin zemindeki sınırlarının ve üzerindeki yapıların incelenmesiyle tamamlanır. Türk Medeni Kanunu’nun 718. maddesi, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları arazi mülkiyetinin kapsamına alır; 719. maddesi ise sınırların tapu planları ve zemindeki sınır işaretleriyle belirleneceğini düzenler. Dolayısıyla alıcıya gösterilen saha, çevre duvarı, bina yerleşimi ve giriş yolu, kadastro verileriyle karşılaştırılmalıdır. Özellikle birden fazla parsel üzerinde kullanılan tesislerde, satışa dahil parsellerin ve tesisin bu parseller üzerindeki dağılımının belirlenmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu m. 718–719

Bağımsız bölüm satın alımında inceleme daha ayrıntılı bir eşleştirme gerektirir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası, kat ve blok bilgileri ile onaylı mimari projedeki konum, yerinde gösterilen bölümle karşılaştırılmalıdır. Satış bedeline dahil edildiği belirtilen depo, otopark veya teras bakımından da hakkın dayanağı araştırılmalıdır. Örneğin, daireyle birlikte kullanıldığı belirtilen bir otoparkın hangi kayda veya tahsis düzenlemesine dayandığı, kullanımın kapsamı ve devam koşulları belgeler üzerinden açıklığa kavuşturulmalıdır. Böylece alıcının fiyatlandırdığı kullanım avantajları, sözleşmenin konusu ve teslim yükümlülüğü içinde karşılığını bulur.

İncelemenin sözleşmeye yansıması, satışa konu varlıkları gösteren ayrıntılı bir ek hazırlanmasıdır. İşlemin niteliğine göre bu ekte il, ilçe, mahalle, ada ve parsel; bağımsız bölüm, arsa payı, devredilecek pay oranı ve satış kapsamındaki diğer alanlar belirtilmelidir. Plan ve proje örneklerinin aynı tanımlara bağlanması, özellikle birden fazla taşınmazın birlikte devredildiği işlemlerde kapsamın izlenmesini kolaylaştırır. Kayıt, proje ve yerinde inceleme arasında fark tespit edildiğinde, farkın giderilmesi, satış kapsamının yeniden tanımlanması veya bedelin buna göre belirlenmesi taraflarca kararlaştırılmalıdır. Alıcının ödeyeceği bedel, tapuda edineceği hak ve fiilen teslim alacağı yer bu aşamada birbiriyle uyumlu hale getirilir.

2. Edinim amacı hukuki incelemenin kapsamını nasıl değiştirir?

Taşınmazın hukuki incelemesi, alıcının elde etmek istediği kullanıma göre kurulmalıdır. Kira geliri sağlayacak bir binada mevcut kiraların devamı; alıcının kendi faaliyeti için alınan tesiste boş teslim ve işletme izinleri; geliştirme yatırımında ise yapılabilecek yapının türü ve büyüklüğü belirleyicidir. İmar Kanunu’nun 3. maddesi, alanın kullanımını plan esasları, bölgenin şartları ve yönetmelik hükümlerine bağlar. Bu nedenle yatırım amacı, örneğin “ticari kullanım” yerine üretim tesisi, depo veya konaklama işletmesi olarak somutlaştırılmalıdır. İmar Kanunu m. 3

Gelir getiren bir binada hukuki değer, kiracıların ödedikleri bedel kadar kira sözleşmelerinin süreleri, yenilenmesi, teminatları ve taraflara tanınan haklarla da şekillenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline getirir. Bu sonuç, gelir amaçlı alımda sözleşme portföyünün incelenmesini; boş teslim isteyen alımda ise kiracıların mevcut durumuyla hedef teslim tarihinin birlikte ele alınmasını gerektirir. Türk Borçlar Kanunu m. 310

Geliştirme yatırımlarında ekonomik model, mevcut plan ve ruhsat rejiminden hareketle kurulmalıdır. Örneğin depo olarak kullanılan bir binanın otel yatırımına konu edilmesi; plan fonksiyonu, yapının fiziksel özellikleri, proje değişiklikleri ve turizm mevzuatı yönünden yeni sorular doğurur. İnceleme ekibi hedef oda sayısı, kapasite veya üretim miktarı gibi ticari varsayımları bilmelidir. Böylece kurum yazıları ve teknik çalışmalar, alıcının gerçekten gerçekleştirmek istediği projeye cevap verecek kapsamda istenir; mevcut kullanımı belgeleyen bilgilerle gelecekteki proje varsayımları ayrı değerlendirilir.

Bu ayrım sözleşme sonucunu değiştirir. Gelir amaçlı alımda belirli kiraların devamı ve kira gelirinin devre kadar nasıl paylaşılacağı; işletme amaçlı alımda boş teslimin tarihi; geliştirme yatırımında hedef kullanım için gerekli idari işlemler kararlaştırılır. İşletmeye başlanabilecek tarih ile tapunun devredileceği tarih farklıysa aradaki finansman ve gelir kaybı da satın alma maliyetine katılır.

3. Doğrudan taşınmaz devri ile taşınmaz sahibi şirketin paylarının devri arasında nasıl seçim yapılır?

Doğrudan taşınmaz devrinde alıcı, belirlenen taşınmazın mülkiyetini edinir; pay devrinde ise taşınmaza sahip şirketin ortaklık yapısı değişir. Türk Medeni Kanunu’nun 705 ve 706. maddeleri taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve devri bakımından tescil ile resmi şekli düzenler. Şirket payının devrinde uygulanacak işlemler ise şirket türüne ve payın niteliğine göre belirlenir. Bu ayrım, incelemenin konusunu taşınmazdan şirketin hukuki ve mali geçmişine doğru genişletir. Türk Medeni Kanunu m. 705–706

Varlık devri, satın alınacak parsel veya bağımsız bölümlerin ayrı belirlenmesine imkan verir. İşleyen bir tesis de devralınıyorsa makineler ve ticari sözleşmeler için devir kapsamı ve gereken işlemler belirlenir. İşyeri veya bölümünün devri koşulları gerçekleştiğinde, mevcut iş sözleşmeleri İş Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca bütün hak ve borçlarıyla devralana kanunen geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun 202. maddesi, bir malvarlığını veya işletmeyi aktif ve pasifleriyle devralan kişinin alacaklılara karşı sorumluluğunu bildirim veya ilanla ilişkilendirir. Ticari işletmenin bütün olarak devrinde Türk Ticaret Kanunu’nun 11/3. maddesindeki yazılı sözleşme, tescil ve ilan düzeni de uygulanır. İş Kanunu m. 6; Türk Borçlar Kanunu m. 202; Türk Ticaret Kanunu m. 11/3

Pay devrinde şirketin taşınmazlarıyla birlikte kredi ilişkileri, dava dosyaları, vergi yükleri, çalışanlara karşı borçları ve verdiği teminatlar ekonomik değerlendirmeye girer. Alıcı ortaklık haklarını edinirken şirket bu ilişkilerin tarafı olmaya devam eder. Bu nedenle şirketin geçmiş işlemlerinden doğabilecek yükler için ayrıntılı açıklama ve tazminat düzenlemeleri gerekir. Limited şirkette pay devrinin şekli ve onayı Türk Ticaret Kanunu’nun 595. maddesi çerçevesinde; anonim şirkette ise pay türü, pay senedi ve devir sınırlamaları birlikte incelenir. Türk Ticaret Kanunu

İşlem modeli, geçmiş risklerin nerede kalacağı üzerinden seçilmelidir. Pay devrinde önceki faaliyetlerden doğan borçlar aynı şirkette kalır ve edinilen payın değerini etkiler; varlık devrinde ise taşınmaz üzerindeki yükler ile kanuni borç ve iş sözleşmesi geçişleri ayrıca hesaplanır. Şirket adına verilmiş iznin veya kredi sözleşmesinin kontrol değişikliği hükümleri de seçimi değiştirebilir. Bu nedenle iki modelin vergi, izin ve finansman sonuçları aynı yatırım varsayımlarıyla karşılaştırılmalı; sözleşmedeki tazminat ve bedel düzeni seçilen modelin taşıdığı riske göre kurulmalıdır.

4. Mülkiyet, pay, üst hakkı ve kira hakkı arasındaki fark yatırım kararına nasıl yansır?

Mülkiyet, pay, üst hakkı ve kira, taşınmaz üzerinde farklı süre ve kapsamda yetki sağlar. Tam mülkiyette malik, hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazı kullanır, ondan yararlanır ve üzerinde tasarruf eder. Pay ediniminde ise alıcı, aynı taşınmazdaki diğer paydaşlarla birlikte mülkiyet hakkına katılır. Türk Medeni Kanunu’nun 683 ve 688. maddelerindeki bu ayrım, özellikle belirli bir bina veya bahçenin münhasır kullanımını hedefleyen alıcı için önemlidir: böyle bir kullanımın kapsamı, edinilen payla birlikte paydaşlar arasındaki düzen üzerinden belirlenir. Türk Medeni Kanunu m. 683 ve 688

Bağımsız bölüm ediniminde ise kat mülkiyetinin kuruluşu, arsa payı ve eklentiler birlikte incelenir. Taşınmazın fiziksel olarak bölünmüş görünmesiyle tapudaki mülkiyet düzeninin eşleştirilmesi, özellikle bahçeli konut ve küçük ticari ünite satışlarında alıcının beklentisini doğru kurması bakımından önem taşır.

Üst hakkı, başkasına ait arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının ayrı sayfaya kaydedilmesine imkan verir. Böyle bir edinimde hakkın süresi, devir koşulları, bedeli ve sona ermesinde yapının durumu yatırım hesabının merkezindedir. Kira ilişkisinde kullanım ise sözleşmenin süresi, fesih rejimi ve tarafların yükümlülükleri üzerinden değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu m. 826; Türk Borçlar Kanunu m. 299

Uzun ömürlü bir tesiste belirleyici ölçüt, hakkın yatırım süresince sağladığı kontrol ve çıkış değeridir. Üst hakkının bitiş tarihi, kira sözleşmesinin fesih rejimi veya paydaşlarla alınması gereken kararlar aynı nakit akışını farklı ölçüde güvenceye alır. Finansman görüşmeleri de bu hak üzerinden yürütülmelidir: teminatın konusu, hakkın devredilebilirliği ve sona erdiğinde elde kalacak değer, satın alma fiyatının ayrılmaz unsurlarıdır.

5. Birlikte kullanılan parsellerin hukuki ve işletmesel bağlantıları nasıl incelenir?

Birden fazla parsel üzerinde çalışan tesis, faaliyet için zorunlu her alan üzerinde devamlı bir kullanım hakkı gerektirir. Fabrikanın bulunduğu parsel edinilirken giriş yolu, yükleme sahası veya arıtma tesisinin başka bir malikte kalması, işletmenin hukuki bağımlılığını sürdürür. İnceleme bu nedenle parsel listesinden hareketle tesisin işlevlerine ulaşmalı; her işlevin mülkiyet, irtifak veya sözleşme dayanağını belirlemelidir. Türk Medeni Kanunu’nun 779 ve devamı maddelerindeki taşınmaz lehine irtifaklar, komşu parsel üzerindeki kullanımın ayni hakla kurulmasına imkan verir. Türk Medeni Kanunu m. 779 ve devamı

İnceleme, yerleşim planı üzerinde işletmenin temel işlevlerini işaretleyerek yürütülebilir. Örneğin fabrika binasının bulunduğu parsel satış kapsamında olduğu halde kamyon girişinin komşu parselden sağlandığı görülebilir. Böyle bir durumda geçişin dayanağı, güzergahı, hangi araçları kapsadığı ve bakım giderlerinin paylaşımı araştırılır. İrtifak varsa resmi senet ve planı; sözleşme varsa süresi, fesih ve devir hükümleri okunur. Türk Medeni Kanunu’nun 787. maddesi, irtifakın kapsamının tescil ve dayanak belgeleri üzerinden belirlenmesinde önem taşır. Türk Medeni Kanunu m. 787

Hukuki bağlantılar teknik kapasiteyle birlikte değerlendirilmelidir. Aynı trafo veya su hattından yararlanan parsellerde kapasitenin hangi abonelik veya bağlantı anlaşmasına tahsis edildiği, devir sonrası kullanımın nasıl sürdürüleceği ve ortak masrafların kime ait olduğu açıklığa kavuşturulur. Tesisin belirli bir kısmı satış dışında kalacaksa mevcut hizmet düzeninin bölünebilirliği incelenir. Bu çalışma, taşınmaz listesini işletmenin fiilen ihtiyaç duyduğu alanlar ve hizmetlerle karşılaştırır; ayrılma nedeniyle oluşabilecek yeni yatırım ihtiyacını görünür hale getirir.

Tesisin bütünü birlikte devralınacaksa parsellerin aynı kapanışta devri kararlaştırılabilir. Bir parselin dışarıda kalması halinde diğer devirlerin ve bedelin ne olacağı belirlenmelidir. Satıcıda kalacak alandan geçiş veya altyapı kullanımı gerekiyorsa ilgili hak, güzergah ve kapasitesiyle birlikte devirden önce kurulmalıdır. Böylece satın alınan tesisin çalışması, satış sonrasında yeniden müzakere edilecek bir kullanım iznine bırakılmamış olur.

6. Hangi hususlar kapanış ön koşulu olarak düzenlenmelidir?

Kapanış ön koşulu, gerçekleşmesi beklenen bir olguyu tarafların bedel ödeme ve devri tamamlama yükümlülüklerinin önüne yerleştirir. İpoteğin terkini, gerekli organ kararının alınması veya kiracının taşınmazı boşaltması bu kapsamda düzenlenebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 170 ve devamı maddeleri koşula bağlı borçların hukuki çerçevesini oluşturur. Sözleşme, hangi yükümlülüğün hangi koşula bağlı olduğunu açıkça göstermelidir; imzadan itibaren yerine getirilecek bilgi verme veya başvuru yapma borçlarıyla kapanışta doğacak ödeme borcunun başlangıcı ayrı belirlenebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 170 ve devamı

Koşul seçilirken işlemin hukuken yapılabilmesi için zorunlu olan hususlarla alıcının ticari tercihleri arasında ayrım yapılmalıdır. Tasarruf yetkisinin belgelenmesi ve işlemin geçerli şekle uygun kurulması tapu işleminin hukuki temelidir. Buna karşılık belirli bir kiracının ayrılması veya finansmanın belirli maliyetle sağlanması, tarafların pazarlığına göre kapanış şartına bağlanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1015 ve 1016. maddeleri, tasarruf yetkisi ve hukuki sebebin belgelenmesinin tescil bakımından taşıdığı önemi ortaya koyar. Türk Medeni Kanunu m. 1015–1016

Her koşulun yanında onu yerine getirecek kişi, son tarih ve kabul edilecek belge belirtilmelidir. Örneğin ipoteğin kaldırılmasına ilişkin bir koşulda bankanın borç kapama yazısı, ödeme talimatı ve terkin süreci aynı düzenleme içinde ele alınır. İdari izin bekleniyorsa başvurunun hazırlanması, kurumun ek taleplerinin karşılanması ve tarafların bilgi paylaşımı düzenlenir. Bir koşulun alıcının kabulüne bağlandığı durumlarda da kabul ölçütünün belirli olması, kapanışın tek taraflı ve öngörülemez bir değerlendirmeye bağlı kalmasını önler.

Koşulun son tarihe kadar gerçekleşmemesi halinde süre uzatımı, sona erme bildirimi, avans iadesi ve masrafların akıbeti düzenlenmelidir. Bir eksikliğin giderilmesi kapanış sonrasına bırakılıyorsa alıcı mülkiyeti o eksiklikle edinir; koruma, süreli taahhüt, bedel tutma veya uygun teminat üzerinden kurulur. Bu tercihin bilinçli yapılması, kapanış öncesi güvence ile sonradan ileri sürülebilecek sözleşmesel talep arasındaki farkı görünür kılar.

2. Malik, Temsil ve Tasarruf Yetkisi

7. Satıcının tapu maliki olduğu nasıl doğrulanır?

Satıcının kimliği, işlem tarihine yakın alınmış tapu kaydındaki hak sahibi bilgileriyle doğrulanır. Türk Medeni Kanunu’nun 1015. maddesi, tescil isteminde bulunan kişinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olduğunu belgelemesini arar. İnceleme bu nedenle hem mülkiyet kaydını hem de satış iradesini açıklayan kişinin kimliğini kapsar. Gerçek kişide kimlik bilgileri, şirkette ticaret unvanı ve sicil kimliği, taşınmazın güncel kaydıyla eşleştirilir. Türk Medeni Kanunu m. 1015

Kimlik eşleştirmesi, özellikle eski kayıtlar, unvan değişiklikleri, birleşmeler veya miras yoluyla intikaller bakımından belge zincirinin incelenmesini gerektirir. Bir şirketin yeni unvanla işlem yaptığı durumda unvan değişikliğini gösteren sicil kaydı; miras nedeniyle edinimde mirasçılık belgesi ve ilgili tapu işlemleri araştırılır. Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi miras dahil bazı kazanımlarda mülkiyetin tescilden önce doğabileceğini, tasarruf işlemlerinin ise tescilin yapılmasına bağlı olduğunu düzenler. Bu nedenle satıcının edinim sebebi ve sicildeki görünümü birlikte açıklanmalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 705

Malik adına hareket eden kişinin yetkisi, yürüttüğü işe göre belirlenir. Pazarlama yetkisi, müzakere görevi, resmi devir ve satış bedelinin tahsili farklı hukuki işlemlerdir. Özellikle bedelin üçüncü kişi hesabına yönlendirilmesi isteniyorsa talimatın malike hangi yetkiyle bağlandığı ve ödemenin satış borcunu nasıl sona erdireceği açıklanmalıdır. Tapu kaydı ile ödeme akışının aynı satıcı ilişkisine bağlanması, kimlik incelemesini işlemin tamamına taşır.

Sicile güvenin koruması da bu incelemeyle ilişkilidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur; 1024. madde ise yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişinin durumunu farklı düzenler. Bu nedenle kimlik uyuşmazlığı, devam eden mülkiyet davası veya edinim belgesindeki tutarsızlık gibi somut belirtiler araştırılmalıdır. Güncel kayıt, satıcının edinim belgeleri ve yerinde kullanım bilgisi birlikte incelendiğinde alıcının karşılaştığı olgular açıklanabilir. Ödeme ve tescil, bu dosya kapanış öncesinde güncellendikten sonra tamamlanmalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 1023–1024

Yükleniciden tapuda ayni hak edinilen işlemlerde de iyiniyet değerlendirmesi somut olay üzerinden yapılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde “avans tapu” gerekçesiyle verilen iptal kararını, üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılmak üzere bozmuştur. Karar, 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararını uygulayarak, edinim anında sözleşmeyi ve geriye etkili feshi gerektiren koşulları bildiği veya bilmesi gerektiği iddiasının somut vakıalarla değerlendirilmesini arar. İnşaatın tamamlanma düzeyi bu değerlendirmedeki olgulardan biridir. Alıcının tescille ayni hak edindiği bu durum, yalnız satış vaadinden doğan alacak hakkına sahip olması halinden ayrılmalıdır. Yargıtay 6. HD, E. 2023/4150, K. 2025/2518, 24.06.2025, B. Değerlendirme, 1

8. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti satış yetkisini nasıl etkiler?

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; taşınmazın tamamının devri ise bütün payları kapsayan iradeyi gerektirir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların hakkı topluluğa giren malların tamamına yayılır ve tasarruf usulü ortaklığı kuran kanun veya sözleşmeye göre belirlenir. Bu nedenle satışa katılacak kişilerin belirlenmesinde ilk adım mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve 701–702. maddeleri bu iki yapının temelini oluşturur. Türk Medeni Kanunu m. 688 ve 701–702

Paylı mülkiyette yalnız belirli bir pay satın alınacaksa satıcının pay oranı, bu pay üzerindeki yükler ve diğer paydaşların hakları incelenir. Taşınmazın bütünü alınacaksa tüm payların işlem kapsamına girmesi ve gerekli devir iradelerinin sağlanması gerekir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi, malın tamamı üzerindeki tasarruflar ve kullanım amacının değiştirilmesi gibi işlemler için oybirliğini esas alır. Alıcı belirli bir kullanım veya geliştirme planlıyorsa satıştan sonraki karar alma yapısını da satın alma aşamasında değerlendirmelidir. Türk Medeni Kanunu m. 692

Miras ortaklığı nedeniyle elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazlarda mirasçılık belgesi, tüm hak sahipleri ve varsa tereke temsilcisinin yetkileri birlikte araştırılır. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olmalarını ve haklar üzerinde birlikte tasarruf etmelerini düzenler. Mirasçılardan birinin satış görüşmelerini yürütmesi halinde, diğerlerinin katılımı veya geçerli temsil yetkisi işlem dosyasında gösterilmelidir. Mirasçılar arasındaki paylaşma anlaşması, ilgili taşınmazın tapudaki durumuyla birlikte ele alınarak devrin hangi adımlarla yapılacağı belirlenir. Türk Medeni Kanunu m. 640

Pay ediniminde satın alınan kontrolün sınırı da fiyatlandırılmalıdır. Bir paydaşın ayrılması veya geliştirme kararına katılmaması halinde izlenecek yol, alıcının kullanım ve çıkış planını etkiler. Bütün taşınmazın alınacağı işlemde her satıcının payı ve bedeli belirlenmeli; bir devrin gerçekleşmemesinin diğerlerine etkisi düzenlenmelidir. Yasal önalım riski ise 21. soruda açıklanan süre, bildirim ve bedel rejimine göre ayrıca ele alınır.

9. Gerçek kişi satıcıda aile konutu, miras ve vesayet yönünden neler incelenir?

Aile konutunun devri, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca diğer eşin açık rızasını gerektirir. Bu nedenle satışa konu konutun ailenin yaşamındaki fiili işlevi araştırılmalı ve rıza, belirli taşınmaz ile belirli satış işlemini kapsamalıdır. Aynı madde, rızayı sağlayamayan veya haklı sebep olmadan rıza verilmeyen eşe hakimin müdahalesini isteme imkanı tanır. Böyle bir karar varsa alıcının işlemi, kararın izin verdiği kapsam ve koşullara göre kurulur. Türk Medeni Kanunu m. 194

Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda satış yetkisi, mirasçılık ve intikal belgelerinden hareketle kurulur. Tapu kaydında ölen kişinin adının bulunduğu bir işlemde mirasçılar, payları ve varsa temsil yetkisi belirlenir. Mirasçılık belgesine ilişkin uyuşmazlık, vasiyetname veya tereke yönetimine yönelik karar mevcutsa bunların satışa etkisi araştırılır. Türk Medeni Kanunu’nun 598 ve 640. maddeleri, mirasçılığın belgelendirilmesi ile tereke üzerindeki ortaklık düzeni bakımından temel çerçeveyi oluşturur. Türk Medeni Kanunu m. 598 ve 640

Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışında vasi atama kararıyla birlikte satış için gereken izin ve usul incelenir. Türk Medeni Kanunu’nun 444. maddesi satışın vesayet altındaki kişinin menfaatine uygunluğu ve satış yöntemi; 462. maddesi ise taşınmaz işlemlerinde vesayet makamının izni bakımından uygulanır. Mahkeme kararının hangi taşınmazı ve işlemi kapsadığı, kesinleşme veya uygulanabilirlik durumu ve satış bedeline ilişkin koşulları dosya üzerinden doğrulanmalıdır. Kısıtlı kişinin menfaatini koruyan bu süreç, alıcının kapanış takvimini de doğrudan etkiler. Türk Medeni Kanunu m. 444 ve 462

Bu hallerde ödeme takvimi hukuki yetkinin tamamlandığı ana bağlanmalıdır. Eş rızası, mirasçıların katılımı ve vesayet izni farklı işlevler taşır; her biri için gerekli işlem ayrı belirlenir. Özellikle mahkeme izni beklenen satışta başvuru sorumlusu, son tarih ve bu sırada ödenen tutarın korunması kararlaştırılmalıdır. Satıcının genel bir yetki beyanı yerine işlemin dayandığı rıza veya kararın somutlaştırılması, alıcının ödeme yapacağı aşamayı güvenli biçimde belirler.

10. Şirket adına satış yapan kişilerin temsil yetkisi nasıl incelenir?

Şirketin taşınmaz satışına bağlanması, iradenin şirketi temsil etmeye yetkili kişiler tarafından açıklanmasına bağlıdır. Anonim şirketlerde Türk Ticaret Kanunu’nun 370 ve 371. maddeleri, limited şirketlerde ise 623 ve devamı maddeleri esas alınır. Güncel ticaret sicili ve temsil kararından kimin imza atacağı, imzanın tek başına mı birlikte mi kullanılacağı ve görevin devam edip etmediği belirlenir. Alıcının doğrulaması gereken husus, tapuda şirket adına işlem yapan kişinin o satışta şirketi borçlandırma ve temsil yetkisidir. Türk Ticaret Kanunu m. 370–371 ve 623

Yetki belgeleri kapanış tarihinde geçerli olacak şekilde kontrol edilmelidir. Görev süresi, atama ve azil kararları, tescil ve ilan durumu ile varsa tasfiye veya kayyım atanmasına ilişkin bilgiler aynı incelemede ele alınır. Eski bir imza sirkülerinin yanında güncel sicil kaydının istenmesi bu nedenle önem taşır. Şirketin unvan değişikliği veya birleşmesi söz konusuysa taşınmaz kaydı ile mevcut tüzel kişilik arasındaki devamlılığı gösteren belgeler de dosyaya alınmalıdır. Böylece tapudaki malik ile işlemi yapan şirket arasında kesintisiz bir bağlantı kurulur.

Temsil yetkisinin sınırlandırılmasında üçüncü kişinin iyiniyeti önem taşır. Türk Ticaret Kanunu’nun 371/3. maddesi uyarınca iç sınırlamalar iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez; merkeze veya şubeye özgüleme ile birlikte imzaya ilişkin tescil ve ilan edilmiş sınırlamalar ise geçerlidir. Alıcı bu nedenle sicilde çift imza öngörülmüşse iki yetkilinin katılımını sağlamalıdır. Sınırlı yetkili ticari vekil ve diğer tacir yardımcılarında 371/7. madde uyarınca tescil ve ilan edilen görev düzeni ayrıca okunur; taşınmaz satışının verilen yetki içinde bulunduğu doğrulanır.

Ödeme, devir ve satış sonrası taahhütler aynı yetki incelemesine dahil edilmelidir. Örneğin resmi devir iki temsilciyle yapılırken bedelin yönlendirileceği hesabı tek bir çalışan bildiriyorsa bu talimatın yetki dayanağı ayrıca gösterilmelidir. İmzadan sonra temsilci değişmesi halinde de kapanış belgeleri güncel temsil düzeniyle imzalanır. Böylece yetki kontrolü, yalnız tapudaki imza anına sıkışmadan şirketin üstlendiği bütün edimleri kapsar.

11. Taşınmaz satışında hangi şirket kararları ve iç onaylar aranır?

Gerekli şirket kararı, şirket türü, işlemin büyüklüğü ve esas sözleşmedeki yetki düzenine göre belirlenir. Anonim şirket bakımından Türk Ticaret Kanunu’nun 408/2-f maddesi, önemli miktarda şirket varlığının toptan satışını genel kurulun devredilemez görevleri arasında sayar. Bu nedenle satışa konu taşınmazın şirket malvarlığı ve faaliyeti içindeki yeri araştırılmalıdır. Bir taşınmazın şirketin temel üretim tesisi veya başlıca gelir kaynağı olması, yetkili organ incelemesine ekonomik ve işlevsel boyut kazandırır. Türk Ticaret Kanunu m. 408/2-f

Önemli miktarda varlığın toptan satışında genel kurul yetkisi, kanunun organlar arasında yaptığı görev dağılımından doğar. Şirketin bilançosu, diğer varlıkları ve taşınmazın işletmedeki rolü bu değerlendirmenin belgeleridir. Esas sözleşmenin getirdiği iç onay kuralları ise ayrıca ele alınır: Türk Ticaret Kanunu’nun 371/4. maddesi, temsilcinin esas sözleşmeye veya genel kurul kararına aykırı işlemi karşısında iyiniyetli üçüncü kişinin şirkete başvurma imkanını korur. İşlem dosyasında kanunen gereken organ kararı ile sözleşmesel iç onayın kaynağı ve etkisi ayrı gösterilmelidir.

Limited şirketlerde şirket sözleşmesi ile müdürlerin ve genel kurulun yetkileri birlikte incelenir. Türk Ticaret Kanunu’nun 616. maddesi genel kurulun devredilemez yetkilerini, 623. maddesi yönetim ve temsil düzenini belirler. Ayrıca ortaklar sözleşmesi, kredi belgeleri veya grup içi onay kuralları satış için ek yükümlülükler içerebilir. Bu düzenlemelerin etkisi, kanuni organ yetkisinden ayrı açıklanmalıdır. Örneğin bankaya karşı üstlenilen satış öncesi onay yükümlülüğü, finansman ilişkisinin devamı ve borcun muacceliyeti bakımından işlem planına dahil edilebilir. Türk Ticaret Kanunu m. 616 ve 623

Onayın kapanış koşulu yapılması halinde gereken organ ve kararın kapsamı sözleşmede adlandırılmalıdır. Kararın toplantı ve oy nisapları, temsil edilen sermaye ve yetkili kişilerin katılımı kendi hukuki dayanağına göre kontrol edilir. Alıcı açısından kritik ayrım, satış yetkisini tamamlayan kanuni karar ile ihlali şirketin iç ilişkilerinde veya kredi sözleşmesinde sonuç doğuran onaydır; işlem takvimi ve yaptırım bu ayrıma göre kurulur.

12. Vekaletnamenin taşınmaz satışı ve bedel tahsili için yeterliliği nasıl değerlendirilir?

Vekilin taşınmaz devri için özel yetkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi, taşınmazın devrini veya bir hakla sınırlandırılmasını özel yetkilendirmeye bağlar. İncelemede belgenin başlığı yerine satış yetkisinin kapsamı okunur: hangi taşınmazların devredilebileceği, bedel sınırı ve varsa ödeme veya alıcıya ilişkin koşullar belirlenir. Yetki metniyle planlanan işlem örtüştüğünde vekilin açıklayacağı iradenin malike bağlanmasının hukuki zemini kurulmuş olur. Türk Borçlar Kanunu m. 504

İnceleme satış sözleşmesinin imzasıyla sınırlı tutulduğunda ödeme ve teslim aşamasında yetki sorunu doğabilir. Vekilin bedeli tahsil etmesi, alındı belgesi vermesi, ipotek kaldırılması için işlem yapması, teslim tutanağı imzalaması veya alıcıyla ek taahhütler kurması planlanıyorsa bu işlemler de yetki metniyle karşılaştırılır. Bedelin doğrudan malikin hesabına ödenmesi, tahsil düzenini daha açık hale getirebilir. Bir başka hesaba ödeme öngörüldüğünde malikin geçerli talimatı ve ödemenin satış borcunu hangi ölçüde sona erdireceği belirlenmelidir.

Vekalet ilişkisi, belgenin düzenlendiği tarihten sonra meydana gelen olaylardan etkilenebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 512 ve 513. maddeleri sona erdirme, ölüm, ehliyet kaybı ve iflas gibi durumların vekalet ilişkisine etkisini düzenler. Bu nedenle belgenin mevcut olması yanında yetkinin işlem anındaki devamı da araştırılır. Vekilin aynı işlemde karşı tarafı temsil etmesi veya kendisiyle işlem yapması gibi çıkar çatışması doğurabilecek durumlar varsa, bu işlemin yetki ve irade kapsamı ayrıca açıklığa kavuşturulur. Türk Borçlar Kanunu m. 512–513

Belgenin resmi işlemi yapacak makamca önceden incelenmesi, eksik yetkinin kapanış gününden önce tamamlanmasını sağlar. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamede düzenleyen makam, uygulanacak tasdik usulü ve tercüme aynı aşamada ele alınmalıdır. Satış bedelinin vekile ödeneceği bir işlemde tahsil yetkisi ve ödeme belgesi özellikle açıklığa kavuşturulmalı; ödeme talimatı, doğrulanan yetki kapsamına bağlanmalıdır.

13. İflas, konkordato, haciz ve ihtiyati tedbir satış işlemini nasıl etkiler?

İflas, konkordato, haciz ve ihtiyati tedbir, taşınmaz satışını farklı hukuki mekanizmalarla etkiler. İflasın açılmasıyla masaya giren mal üzerindeki işlemler tasfiye rejimine tabi olur; İcra ve İflas Kanunu’nun 191. maddesi borçlunun bu mallar üzerindeki tasarruflarının alacaklılara karşı etkisini düzenler. Konkordatoda 297. madde, borçlunun faaliyetini komiser gözetiminde sürdürmesini ve taşınmaz devri gibi işlemlerde mahkeme iznini öngörür. Alıcı için ilk soru, satış iradesini kimin açıklayacağı ve hangi makamın izninin gerekeceğidir. İcra ve İflas Kanunu m. 191 ve 297

Konkordato mühleti bulunan satıcıdan taşınmaz alınırken geçici veya kesin mühlet kararı, komiserin görevi ve mahkemenin getirdiği sınırlamalar okunmalıdır. Taşınmazın devrine izin veren kararın kapsamı ve varsa bedel veya ödeme koşulları işlem belgelerine yansıtılır. Satış bedelinin hangi hesaba yatırılacağı ve kullanımının hangi gözetim rejimine tabi olduğu da açıklanmalıdır. İflasta ise taşınmazın masaya dahil olup olmadığı ve satışın yetkili tasfiye organları tarafından hangi yöntemle yürütüleceği belirlenir.

Hacizli taşınmazın devri haczin etkisi korunarak gerçekleşebilir; alacaklı taşınmazın cebri satışını takip edebilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 91. maddesi haczin tasarruf hakkına etkisini ve taşınmazın el değiştirmesini düzenler. Alıcı bu nedenle hacizli edinimde taşınmazın takip yoluyla satılması riskini üstlenir. İhtiyati tedbirde ise devir yasağı veya başka bir kısıtlamanın kapsamı mahkeme kararının hüküm kısmından belirlenir. Terkin veya izin planı, ilgili icra dosyası ve mahkeme kararı üzerinden kurulmalıdır. İcra ve İflas Kanunu m. 91

Alıcı, yükün kaldırılmasını kapanış koşuluna bağlayabilir ve bedelin bir kısmını doğrudan ilgili borcun ödenmesine tahsis edebilir. Bu yöntemde ödeme tutarı, ödeme yapılacak merci ve terkin belgesinin nasıl alınacağı önceden kesinleştirilmelidir. Satıcının mali sıkıntısı ayrıca geçmiş tasarrufların iptali ve satış bedelinin gerçek değere uygunluğu gibi konuları gündeme getirebilir. İşlemin ticari gerekçesinin, değerleme dayanağının ve banka üzerinden yapılan ödemenin belgelendirilmesi, ileride satışın koşulları incelendiğinde açıklanabilir bir dosya oluşturur.

3. Tapu Kaydı, Sınırlar ve Üçüncü Kişi Hakları

14. Tapudaki taşınmaz ile yerinde gösterilen taşınmaz nasıl eşleştirilir?

Satışa konu alan, arazi için ada ve parselin zemindeki sınırları; bağımsız bölüm için bunlara eklenen blok, kat ve bölümün onaylı projedeki konumu üzerinden belirlenir. Türk Medeni Kanunu’nun 719. maddesi, arazi sınırlarını tapu planı ve yer üzerindeki sınır işaretleriyle ilişkilendirir. Bu eşleştirme özellikle aynı malikçe birlikte kullanılan komşu parsellerde önemlidir: alıcıya gösterilen bahçe, otopark veya giriş alanının hangi parselde kaldığı bedel ödenmeden açıklığa kavuşmalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 719

Arazide bu çalışma güncel kadastro verisi ve gerektiğinde yetkili teknik birim veya lisanslı büro tarafından yapılacak aplikasyon üzerinden yürütülür. Çevre duvarı, çit, yol ve yapıların konumu kadastral sınırlarla karşılaştırılır. Özellikle büyük arazilerde veya komşu parselle birlikte kullanılan sahalarda ölçüm sonucunun krokiyle gösterilmesi önemlidir. Bir yapının birden fazla parsele taşması veya satış dışındaki alandan erişim sağlanması, mülkiyet sınırı kadar kullanımın devamı bakımından da ayrıca ele alınması gereken bir husustur.

Bağımsız bölümlerde kapı numarası ile tapudaki numaranın eşleştirilmesi onaylı mimari proje üzerinden yapılır. Katın fiili kullanımı, merdiven ve asansöre göre konum, cephe ve eklentiler proje üzerinde izlenir. Aynı katta benzer üniteler bulunması veya zaman içinde kapı numaralarının değiştirilmesi halinde, belediye numarataj bilgisi de karşılaştırmaya dahil edilir. İşlem dosyasında kullanılan fotoğrafların ve yerleşim krokisinin hangi bağımsız bölüme ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Böylece farklı belgelerde aynı adla anılan alanların gerçekten aynı taşınmazı gösterdiği doğrulanır.

Saptanan farkın çözümü sebebine göre seçilir. Adres değişikliği resmi kimlik eşleştirmesiyle; fiili sınır müdahalesi ölçüm ve hak sahipliği incelemesiyle; projeye aykırı kullanım ise izin ve proje süreciyle ele alınır. Alıcının fiyatlandırdığı alan veya cephenin doğrulanması kapanış koşulu yapılabilir. Teslim tutanağı da kabul edilen alanı aynı kroki ve proje üzerinden göstermelidir.

15. Tapu kaydı, kadastro planı, aplikasyon ve adres bilgisi birlikte nasıl okunur?

Bu belgeler taşınmazın farklı özelliklerini ortaya koyar ve incelemede birbirini tamamlar. Tapu kaydı mülkiyet ve sicildeki hakları; kadastro planı parselin geometrisini; aplikasyon sınırların zemindeki yerini; adres bilgisi ise taşınmaza idari olarak ulaşılmasını sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesi tapu sicilinin ana unsurlarını, 719. maddesi de sınırların belirlenmesindeki esasları düzenler. Belgeler arasındaki uyum, doğru taşınmazın ve doğru alanın işlem konusu yapıldığını gösteren ortak bir kontrol oluşturur. Türk Medeni Kanunu m. 719 ve 997

Karşılaştırmada belgelerin tarihleri ve dayandıkları işlemler önemlidir. İfraz, tevhit, parselasyon veya idari sınır değişikliği nedeniyle eski ada ve parsel numarası yeni bir kayda dönüşmüş olabilir. Bu durumda eski ve yeni numaralar arasındaki ilişki resmi işlem belgeleriyle takip edilir. Satıcının sunduğu eski tapu senedi, güncel kayıt ve teknik belgelerle birlikte değerlendirilir. Özellikle geçmiş sözleşmelerin veya izinlerin eski parsel numarasını taşıdığı yatırımlarda, belgenin bugünkü taşınmaza hangi kapsamda uygulandığı açıklığa kavuşturulmalıdır.

Yüzölçümü, yapı konumu ve yol cephesi gibi farklılıkların ekonomik etkisi de araştırılır. Örneğin adresi aynı olan iki bina farklı parsellerde yer alabilir veya kadastro işleminden sonra taşınmazın yüzölçümü değişmiş olabilir. Alıcının geliştirme hesabı belirli bir alan büyüklüğüne dayanıyorsa güncel teknik veri üzerinden yeniden hesap yapılması gerekir. Harita ve proje uzmanının bulgusu, hukukçunun kayıt ve işlem zinciri incelemesiyle birleştirildiğinde farkın teknik düzeltmeyle mi yoksa hak sahiplerinin katılımıyla mı çözüleceği anlaşılır.

Satış tanımı güncel ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisine dayanmalı; önceki numaralar işlem zincirini izlemek için ayrıca gösterilmelidir. Örneğin ruhsat eski parsele verilmiş, sonradan tevhit yapılmışsa ruhsatın bugünkü taşınmazla ilişkisi resmi işlem belgeleriyle kurulmalıdır. Bu bağlantı hem mevcut kullanımın hukuki dayanağını hem de devir sonrası yapılacak yeni başvuruların hangi taşınmaza ilişkin olduğunu açıklığa kavuşturur.

16. İpotek, haciz, irtifak ve kira şerhi satın alma kararını nasıl etkiler?

Tapudaki her kayıt, alıcının edineceği hakkı kendi hukuki niteliğine göre etkiler. İpotek alacağın taşınmazla güvence altına alınmasına, intifa kullanma ve yararlanmaya, geçit hakkı belirli bir erişime, üst hakkı ise yapı üzerinde ayrı bir hak düzenine ilişkindir. Şerh edilmiş kişisel haklar da kanunun öngördüğü ölçüde sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi bu şerhlerin etkisini düzenler. İnceleme, kaydın adını belirlemekle başlayıp kapsam ve öncelik sırasını açıklayarak tamamlanır. Türk Medeni Kanunu m. 1009

İpotekte güvence altına alınan borç, derece, tutar ve kredi ilişkisi araştırılır. Tapudaki ipotek miktarıyla güncel kapama borcu farklı hukuki ve ekonomik bilgiler içerir; terkin için alacaklıdan işlem tarihine uygun hesap ve talimat alınmalıdır. Hacizde ise icra dosyası, alacak tutarı ve kaldırma koşulları ilgili merciden doğrulanır. Birden fazla kayıt varsa ödeme ve terkin sıralaması birlikte tasarlanır. Böylece satış bedelinin hangi kısmının hangi borcu kapatacağı ve alıcının hangi yüklerle tescil edileceği belirlenir.

Kullanımı etkileyen haklarda resmi senet, plan ve sözleşme eklerinin okunması gerekir. Geçit hakkının güzergahı tesisin genişletilmesini etkileyebilir; intifa hakkı alıcının taşınmazdan yararlanma imkanını hak süresince şekillendirebilir. Kira şerhinde sözleşme süresi ve kullanım kapsamı gelir ve teslim varsayımlarıyla karşılaştırılır. Hakların fiilen nasıl kullanıldığı da yerinde görülmelidir. Örneğin tapu planında belirli bir koridora tanınan geçişin daha geniş alanda kullanılması, kayıt kapsamı ile mevcut işletme düzeni arasında çözülmesi gereken bir fark doğurabilir.

Alıcı her yük için ayrı ekonomik tercih yapmalıdır. İpotek için borç kapama ve terkin; kullanım irtifakı için projenin o hakla birlikte yürütülebilirliği; kira şerhi için gelir ve teslim takvimi karara bağlanır. Finansman bankasının kabul ettiği teminat sırası da bu kararı değiştirebilir. Sözleşme, kaldırılacak kayıtları ve kapsamı bilinerek kabul edilen hakları ayırmalı; ödeme planı bu ayrımın sicilde gerçekleşmesini sağlamalıdır.

17. Satış vaadi, alım, geri alım ve önalım hakları nasıl değerlendirilir?

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişiye edinme imkanı veren sözleşmesel haklar, alıcının mülkiyetinin devamı bakımından incelenir. Satış vaadi gelecekte satışın yapılmasını istemeye; alım hakkı belirlenen koşullarla satın almaya; geri alım hakkı önceki malikin taşınmazı yeniden edinmesine yönelik bir hukuki konum sağlar. Önalım ise satış gerçekleştiğinde öncelikli edinme imkanı doğurur. Türk Medeni Kanunu’nun 1009, 735 ve 736. maddeleri, ilgili hakların tapuya şerhi ve sonraki maliklere etkisi bakımından temel düzenlemeleri içerir. Türk Medeni Kanunu m. 735–736 ve 1009

Her hak için kuruluş belgesi, hak sahibi, süre, bedel veya bedelin belirlenme yöntemi ve kullanım koşulları okunmalıdır. Tapudaki kısa kayıt, sözleşmede öngörülen bildirim veya ödeme mekanizmasının tümünü göstermeyebilir. Bu nedenle şerhe dayanak resmi senet veya sözleşme örneği alınır. Hak kullanılmışsa yapılan bildirim, açılmış dava ve varsa geçici hukuki koruma kararları araştırılır. İnceleme, üçüncü kişinin talebinin hangi aşamada olduğunu ve alıcının devralacağı hakka nasıl yansıyacağını ortaya koymalıdır.

Şekil şartı, bu hakların kaynağındaki sözleşmenin geçerliliğini belirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satış vaadi, alım ve geri alım sözleşmelerinde resmi şekil; önalım sözleşmesinde yazılı şekil arar. Ardından şerhin kapsamı, hakkın süresi ve kullanılıp kullanılmadığı incelenir. Böylece sözleşmesel talebin doğumu ile sonraki malike karşı ileri sürülebilmesi ayrı hukuki dayanakları üzerinden değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu m. 237

Mevcut hakla bağdaşmayan bir edinim hedefleniyorsa hak sahibinin vazgeçmesi, sözleşmenin sona ermesi ve şerhin terkini için gereken işlemler birlikte tamamlanmalıdır. Alıcı hakkı kabul ederek ediniyorsa ileride kullanılmasının bedel ve yatırım üzerindeki etkisini fiyatlandırır. Paylı mülkiyetten doğan yasal önalım ise kanundan kaynaklanır; 21. sorudaki bildirim ve süre rejimi ayrıca uygulanır.

18. Tapudaki kayıtların hangileri kaldırılmalı, hangileri kabul edilmelidir?

Bir kaydın kaldırılması veya kabul edilmesi, alıcının hedef kullanımı ve finansmanı üzerindeki etkisine göre kararlaştırılır. Aktif bir altyapı irtifakı tesisin çalışmasını sağlayabilirken mevcut borcu güvenceye alan ipotek satış bedelinden kapatılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1014. maddesi, bir tescilin terkinini veya değiştirilmesini, kural olarak kaydın hak sağladığı kişilerin yazılı beyanına bağlar. Bu nedenle terkin için gerekli irade ve belge, satıcının taahhüdünden başlayarak ilgili hak sahibine kadar izlenmelidir. Türk Medeni Kanunu m. 1014

Kaldırılacak kayıtlar bakımından izlenecek yol önceden belirlenir. Banka ipoteğinde alacaklıdan güncel borç ve terkin prosedürü; hacizde ilgili icra dosyasından kaldırma koşulu; tedbirde mahkemeden uygulanabilir karar araştırılır. Bir irtifakın terkini başka taşınmazların veya kullanıcıların hakkını etkiliyorsa tüm gerekli katılımlar değerlendirilir. Kayıtların kaynağı farklı olduğundan aynı belge veya ödeme yöntemi her biri için yeterli olmayabilir. İşlem dosyası bu farklılıkları kapanış öncesinde görünür kılmalıdır.

Kabul edilecek kayıtlar, kapsamları ve dayanak belgeleriyle birlikte sözleşmede tanımlanmalıdır. Örneğin belirli bir geçit hakkı kabul edilirken güzergahı ve kullanım biçimi, alıcının geliştirme projesiyle karşılaştırılır. Elektrik hattı irtifakında yapılaşma alanına etkisi teknik projede gösterilir. Bu değerlendirme, kabulün bedel hesabına veya tasarım kararına etkisini açıklar. Satıcının genel biçimde bütün yüklerin alıcı tarafından bilindiğini belirten bir hüküm yerine, açıklanmış ve incelenmiş kayıtların listelenmesi taraflar açısından daha belirli bir düzen kurar.

Borcun satış bedelinden kapatılacağı işlemde, ödeme alacaklıya ulaşırken terkin belgesinin kim tarafından ve ne zaman gönderileceği belirlenmelidir. Birden fazla yük varsa kapanış sırası her biri için kurulmalı ve devir sonunda kabul edilen kayıtların kaldığı doğrulanmalıdır. Alıcının edindiği ayni hakkın kapsamı böylece sözleşmede yapılan risk paylaşımıyla örtüşür.

19. Sınır, yüzölçümü, erişim ve işgal sorunları satın almadan önce nasıl ele alınır?

Sınır ve kullanım uyuşmazlıkları, taşınmazın alıcıya sağlayacağı fiili yararı ve geliştirme imkanını doğrudan etkiler. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi malike elatmanın önlenmesini isteme imkanı verir; 719. maddesi ise sınırların belirlenmesinde esas alınacak verileri düzenler. İnceleme, tartışmalı alanın nerede bulunduğunu, kim tarafından kullanıldığını ve bu kullanımın hangi hukuki iddiaya dayandığını açıklamalıdır. Satıcının uyuşmazlık hakkındaki anlatımı, teknik ölçüm ve varsa dava dosyasıyla karşılaştırılır. Türk Medeni Kanunu m. 683 ve 719

Yola erişim ayrı bir inceleme başlığıdır. Taşınmazın genel yola bağlantısı, bağlantının genişliği ve hedef faaliyetin ihtiyaç duyduğu araçların geçiş imkanı araştırılır. Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz malikinin tam bedel karşılığında zorunlu geçit istemesini düzenler. Böyle bir talep gündemdeyse güzergah, komşu taşınmazlar ve uyuşmazlığın çözüm süresi satın alma takvimine dahil edilir. Tesisin işletilmesi için gerekli erişimin hangi aşamada sağlanacağı belirlenmelidir. Türk Medeni Kanunu m. 747

İşgal veya komşu yapı taşması bulunduğunda mevcut kullanımın dayanağı ve geçmişi önem kazanır. Kira, kullanım izni, irtifak veya fiili müdahale farklı hak ve talepler doğurur. İlgili kişinin kimliği, kullandığı alan, yaptığı yapılar ve satıcıyla yazışmaları dosyaya alınır. Sınır ölçümünde ortaya çıkan farklar da nedenine göre değerlendirilir; tapu yüzölçümünün düzeltilmesi, komşu maliklerle anlaşma veya yargısal çözüm gerektiren ihtimaller birbirinden ayrılır. Alıcının teknik danışmanı bu ihtimallerin projeye ve maliyete etkisini hesaplamalıdır.

Çözülmemiş uyuşmazlıkla satın alma yapılacaksa bedel ve teslim borcu bu duruma uyarlanmalıdır. İşgal edilen bölümün boşaltılması veya geçit hakkının kurulması kapanış koşulu yapılabilir; çözümün alıcıya bırakılmasında ise süre, masraf ve kullanım kaybı fiyatlandırılır. Bedelden tutulan miktar, çözüm için gereken gider ve muhtemel gecikmeyle ilişkilendirilmelidir. Mülkiyet devri ile fiilen teslim edilen alan, aynı kroki üzerinden ayrı ayrı belirlenir.

20. Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kuruluş belgelerinde hangi uyum aranır?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı incelemesinde bağımsız bölümün tapudaki kimliği, arsa payı, eklentileri ve onaylı projedeki konumu birlikte değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi kat mülkiyetini arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak düzenler. Kanunun 12. maddesindeki kuruluş belgeleri ise bağımsız bölümlerin ve ana yapının hukuki tanımını oluşturur. Alıcı, satın aldığı bölümün bu belgelerde hangi nitelik ve sınırlarla yer aldığını belirlemelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 ve 12

Onaylı mimari proje, bağımsız bölümün yerini, niteliğini ve ortak alanlarla ilişkisini gösterir. Fiili bölümde birleştirme, bölme, kat ilavesi veya kullanım değişikliği varsa bunların izin ve kayıt zinciri araştırılır. Örneğin iki bağımsız bölümün birlikte kullanıldığı ofiste alıcının her iki kaydı da edinip edinmediği, geçiş için yapılan müdahalenin projedeki durumu ve ortak alanlara etkisi değerlendirilir. Proje değişikliğinin gerektiği işlemlerde mimari çözüm, idari onaylar ve kat malikleriyle ilgili kararlar birlikte ele alınmalıdır.

Arsa payı ve eklentiler de bedelin ve ortaklık ilişkisinin unsurlarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesi, bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş eklentilerin o bölümün bütünleyici parçası olmasını düzenler. Depo, garaj veya benzeri alanın eklenti olarak kayıtlı bulunması ile ortak alan kullanımına ayrılmış olması farklı hukuki düzenler yaratır. Yönetim planındaki tahsisler ve malik kararları bu nedenle kuruluş belgeleriyle birlikte okunur. Alıcının fiyatlandırdığı her ek alanın hangi hakla kullanılacağı gösterilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 6

Kat irtifakında projenin tamamlanma düzeyi, yapı kullanma izni ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri ayrıca belirlenir. Özellikle tamamlanmış gibi sunulan bir yapıda bu işlemlerden hangilerinin sürdüğü ve masrafların kime ait olacağı satın alma koşullarına yazılmalıdır. Alıcı, edindiği bağımsız bölümle birlikte arsa payının ve eklentilerin de aynı işlem tanımında bulunduğunu doğrulamalıdır.

21. Paylı taşınmaz alımında yasal önalım riski nasıl yönetilir?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların yasal önalım hakkını gündeme getirir. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesindeki bu hak, payı satın alan kişiye karşı dava yoluyla kullanılır. Alıcı bakımından inceleme, mevcut paydaşları ve satışın hukuki niteliğini belirleyerek başlar. Taşınmazın bütününün tüm paydaşlarca birlikte devredilmesi ile tek bir payın dışarıdan bir alıcıya satılması farklı işlem yapılarıdır. Türk Medeni Kanunu m. 732 ve 734

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, süre ve bedel düzenini değiştirmiştir. Noter bildiriminden itibaren üç aylık süre korunmuş, satıştan itibaren üst süre bir yıla indirilmiştir. 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar da cebri artırmalarla birlikte önalımın kullanılamadığı satışlar arasına alınmıştır. 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda 733. maddenin önceki hükümleri, dolayısıyla iki yıllık üst süre uygulanır. Güncel işlemde bildirim ve satış tarihleri birlikte kaydedilmelidir. 7571 sayılı Kanun m. 35, 37 ve 39

Önalım bedeli bakımından değişik 734. madde, dava konusu payın hakim tarafından belirlenecek rayiç bedelini esas alır. Hak sahibi, bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere kesin süre içinde yatırır. Bu düzenleme, geçiş hükmü gereği daha önce açılmış davalara da uygulanır. Alıcı bu nedenle satış bedelinin yanı sıra taşınmazın değerleme verilerini ve işlem masraflarını da saklamalıdır. Dava dosyasında uygulanacak tarih ve değerleme yöntemi, somut uyuşmazlığın özellikleriyle ayrıca ele alınır. 7571 sayılı Kanun m. 36–37

Rayiç bedelin tarihi bakımından Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25 Mart 2026 tarihli kararında çoğunluk, değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihini; o tarihte derdest davalarda 25 Aralık 2025’i esas almıştır. Karşı oy satış tarihi yaklaşımını savunur. Bu ayrım, değer artışı bulunan taşınmazlarda önalımın ekonomik etkisini değiştirir; alıcının değerleme ve ödeme belgelerini korumasını gerektirir. Yargıtay 7. HD, E. 2026/476, K. 2026/1553, 25.03.2026, V/B

Risk yönetiminde genel feragat ile belirli satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ayrılmalıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi genel feragat için resmi şekil ve tapuya şerh; belirli satışa ilişkin vazgeçme için yazılı şekil öngörür. Satıştan sonra noter bildirimi yapılması da sürelerin izlenmesini sağlar. Sözleşmede bildirim sorumlusu, masraflar ve olası dava halinde işbirliği belirlenmelidir. Diğer paydaşlardan alınacak belgeler satışın konusu ve koşullarını yeterince tanımladığında, alıcının payı hangi hukuki ortamda edindiği daha öngörülebilir hale gelir.

4. İmar Planı, Yapılaşma Koşulları ve İdari İzinler

22. Yürürlükteki imar planının hedef kullanıma uygunluğu nasıl belirlenir?

Hedef kullanımın imar yönünden uygunluğu, parseli kapsayan yürürlükteki planların ve plan notlarının birlikte okunmasıyla belirlenir. İmar Kanunu’nun 3. maddesi alanın kullanımını her ölçekteki plan esasları, bölgenin şartları ve yönetmelik hükümleriyle ilişkilendirir; 6 ve 8. maddeleri planlama kademeleri ile planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasını düzenler. İnceleme, alıcının yapmak istediği faaliyet ile parsel için belirlenmiş kullanım kararını açık biçimde karşılaştırmalıdır. İmar Kanunu m. 3, 6 ve 8

Uygulama imar planındaki kullanım kararı, lejant ve genel ya da parsele özgü plan notlarıyla birlikte değerlendirilir. Örneğin ticaret alanında belirli bir hizmet faaliyetine izin verilirken yoğunluk, bağımsız bölüm büyüklüğü veya alt kullanımlar için ek koşullar bulunabilir. Belediyeden alınan imar durum belgesinin hangi plan onayına dayandığı ve son değişiklikleri içerip içermediği kontrol edilmelidir. Üst ölçekli plan kararlarıyla ilişkinin araştırılması da özellikle büyük geliştirme yatırımlarında projenin hukuki temelini açıklamaya yardımcı olur.

Alıcının hedefi mevcut kullanımdan farklıysa dönüşümün hangi işlemlerle gerçekleşebileceği belirlenmelidir. Konuttan ofise, depodan üretim tesisine veya ticari binadan konaklama kullanımına geçişte plan fonksiyonu kadar yapı ruhsatı, proje ve işletme izinleri de önem kazanır. İlgili idareye yöneltilecek soru bu nedenle faaliyet adı, kapasite ve yapılacak müdahalelerle somutlaştırılmalıdır. Başvurunun belirli bir proje tarifine dayanması, alınan cevabın yatırım kararında kullanılabilirliğini artırır ve sonradan farklı bir faaliyet için verilmiş görüşe dayanılması sorununu azaltır.

Fiyat gelecekteki plan değişikliğine dayanıyorsa mevcut plana göre değer ile değişiklik sonrasındaki beklenti ayrılmalıdır. Değişikliğin kapanış koşulu yapılması veya ek bedelin belirli plan sonucuna bağlanması taraflarca kararlaştırılabilir. Mevcut plana uygun projede ise kapasite ve izin takvimi esas alınır. Her iki durumda da sözleşmenin dayandığı plan onayı, pafta ve notlar tarihleriyle belirlenmelidir.

23. Emsal, yükseklik, çekme mesafesi ve diğer yapılaşma koşulları nasıl hesaplanır?

Yapılaşma kapasitesi, parsel için geçerli plan kararlarının ve uygulama hükümlerinin aynı proje üzerinde uygulanmasıyla belirlenir. Emsal, yükseklik, taban alanı, çekme mesafeleri ve kullanım yoğunluğu farklı sınırlamalar getirir; bunların birlikte uygulanması inşa edilebilir kütleyi ve kullanılabilir alanı ortaya çıkarır. İmar Kanunu’nun 3, 20 ve 21. maddeleri, yapı ve kullanımın plan, mevzuat ve ruhsat düzeniyle bağlantısını kurar. Satın alma hesabında bu kapasite mimari bir ön çalışma üzerinden gösterilmelidir. İmar Kanunu m. 3, 20–21

İlk adım, hesabın hangi parsel alanına dayandığını belirlemektir. Düzenleme, terk veya birleştirme gereksinimi varsa proje hesabında kullanılacak alan ile tapuda yazılı mevcut yüzölçümü arasında fark oluşabilir. İlgili plan notları ve uygulanacak yönetmelik uyarınca emsale dahil edilen alanlar, yükseklik ölçümü ve bahçe mesafeleri ayrı hesaplanır. Özellikle eğimli arazi, köşe parsel veya birden fazla yol cephesi bulunan yerlerde teknik değerlendirme önem taşır. Hesabın varsayımları çizim üzerinde gösterildiğinde hukuki inceleme ile değerleme aynı veriyi kullanır.

Otopark, sığınak, yangın erişimi, servis alanı ve benzeri gereksinimler projenin kullanılabilirliğini etkiler. Hedef faaliyetin gerektirdiği kapasiteyle bu alanların birlikte çözülebilmesi araştırılmalıdır. Örneğin yüksek emsal beklentisi bulunan dar bir parselde çekme mesafeleri veya araç erişimi yerleşimi sınırlayabilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve faaliyete uygulanan özel düzenlemelerin işlem tarihindeki hükümleri, proje ekibi tarafından parsel ve yapı türüne göre belirlenmelidir. Satış sunumundaki metrekare hesabının hangi kabullere dayandığı bu çalışma içinde açıklığa kavuşur.

Alıcıya sunulacak sonuç, belirli varsayımlara dayalı bir yapılaşma hesabı olmalıdır: esas alınan parsel alanı, plan ve yönetmelik hükümleri, yaklaşık inşaat alanı ve hedef faaliyete ayrılabilen alan aynı çalışmada gösterilir. Kurum onayına bağlı unsurlar ayrıca belirtilir. Satıcının belirli kapasite taahhüdünde ölçüm yöntemi tanımlanmalı; farklı sonuçta bedelin veya işlemin nasıl etkileneceği kararlaştırılmalıdır.

24. Parselasyon, ifraz, tevhit ve terk işlemleri satın alma takvimini nasıl etkiler?

Bir taşınmazın planlanan yapıya uygun parsel haline gelmesi için parselasyon, ifraz veya tevhit işlemi gerekebilir. İmar Kanunu’nun 15. maddesi, plan bulunan alanlarda öncelikle uygulama imar planına uygun parselasyon yapılmasını esas alır; ifraz ve tevhit için de plan ve mevzuata uygunluk koşulları getirir. Bu nedenle alıcının edindiği mevcut kadastro parseli ile üzerinde proje geliştirilecek imar parselinin ilişkisi işlem başında açıklanmalıdır. İmar Kanunu m. 15

İfraz bir taşınmazın bölünmesini, tevhit birden fazla parselin birleştirilmesini sağlar. İmar Kanunu’nun 16. maddesi bu işlemlerin onay ve tescil sürecini düzenler. Proje için komşu parselin katılımı gerekiyorsa maliklerin iradesi, üzerlerindeki yükler ve işlem belgeleri birlikte ele alınmalıdır. Satış görüşmesindeki basit bir birleştirme varsayımı, farklı maliklerin veya hak sahiplerinin katılımını gerektirebilir. Alıcı, bu katılımın sağlanma ihtimalini ve resmi işlemin gerektirdiği teknik dosyayı satın alma taahhüdünden önce incelemelidir. İmar Kanunu m. 16

Kanunun 18. maddesi kapsamındaki düzenleme, parselin konumunu, geometrisini ve pay yapısını değiştirebilir. Kamu hizmetleri için alınacak düzenleme ortaklık payı, düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez; somut kesinti düzenleme hesabından belirlenir. Önceki kesintiler ve dağıtım cetveli de incelenerek alıcıya hangi imar parselinin, hangi alan ve payla kalacağı hesaplanmalıdır. Satın alma bedelinin mevcut yüzölçümüne göre belirlendiği işlemde bu sonuç birim maliyeti etkiler. Yola terk talebinin dayanağı, ölçüsü ve projeye etkisi ayrıca yazılı olarak açıklanmalıdır. İmar Kanunu m. 18

Devir bu işlemlerden önce yapılırsa alıcı mevcut parseli edinir ve projenin gerçekleşmesi sonraki idari işlem sonucuna bağlı kalır. Belirli yüzölçümü veya müstakil parsel yatırımın temel şartıysa sonucun tescille tamamlanması kapanış koşulu yapılabilir. Başvuru, teknik gider ve diğer maliklerin katılımı için sorumluluk açıkça dağıtılmalıdır. Bedel hesabı da bugünkü yüzölçümü ile beklenen imar parselini birbirinden ayırmalıdır.

25. Plan değişikliği, iptal davası ve kamulaştırma süreçleri nasıl araştırılır?

Planın güncel durumunu anlamak için yürürlükteki metinle birlikte devam eden değişiklik ve yargılama süreçleri araştırılmalıdır. İmar Kanunu’nun 8. maddesindeki genel düzende belediyenin onayladığı plan bir ay ilan edilir; bu sürede itiraz edilebilir. Belediye başkanlığının meclise gönderdiği itirazlar ve planlar meclisçe onbeş gün içinde karara bağlanır. Alıcı, parsel bakımından bu sürecin hangi aşamada olduğunu ve itirazların sonucunu öğrenmelidir. Onay, ilan ve itiraz tarihleri yatırımın dayandığı koşulların değişme ihtimalini değerlendirmeye yarar. İmar Kanunu m. 8

Bir iptal davası varsa dava dilekçesi kadar mahkemenin verdiği kararların içeriği önemlidir. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca dava açılması idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması için mahkeme kararı gerekir. İnceleme, kararın hangi planı veya bölümünü kapsadığını ve parsel üzerindeki uygulamaya etkisini açıklamalıdır. İptal kararı mevcutsa sonraki planlama işlemleri ve izinlerin durumu ayrıca araştırılır. İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 27

Kamulaştırma yönünden taşınmazın plandaki kullanım kararı, ilgili idarenin programı ve başlatılmış işlemler birlikte incelenir. Yol, park veya kamu hizmeti alanına ayrılan bölümün konumu ve büyüklüğü belirlenir; varsa kamu yararı kararı, maliklere yapılan bildirimler ve bedel süreci dosyaya alınır. Kamulaştırma Kanunu’nun 7, 8 ve 10. maddelerindeki hazırlık, satın alma ve mahkeme yoluyla bedel tespiti düzeni, sürecin hangi aşamada bulunduğunu anlamaya yardımcı olur. Alıcı bu aşamaya göre taşınmazı kullanma süresini ve ekonomik beklentisini yeniden hesaplar. Kamulaştırma Kanunu m. 7–8 ve 10

Bu süreçlerin satışa etkisi dosyanın aşamasına göre düzenlenmelidir. Kapanıştan önce yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmesi halinde alıcının ödeme yükümlülüğünün durumu; kamulaştırma sürecinde bedel ve tazminat taleplerinin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı sözleşmede açıklanabilir. Plan ve dava bilgisi güncellendiğinde değerleme de aynı tarihteki hukuki duruma göre yeniden sınanmalıdır.

26. Sit, kıyı, orman, mera ve diğer özel statüler nasıl belirlenir?

Taşınmazın özel bir koruma veya kullanım rejimine tabi olması, uygulanacak izinleri ve yapılabilecek faaliyetleri belirler. İmar Kanunu’nun 4. maddesi, özel kanunlarla düzenlenen alanlarda bu kanunların uygulanmasını ve genel imar hükümleriyle ilişkisini düzenler. Bu nedenle inceleme, parselin konumunu resmi sınır ve kararlarla karşılaştırarak başlar. Sit, kıyı, orman, mera, havza veya güvenlik alanı statüsü bakımından yetkili kurum ve hukuki dayanak ayrı belirlenmelidir. İmar Kanunu m. 4

Taşınmaz kültür varlıklarında ilgili koruma bölge kurulunun tescil ve uygulama kararları ile koruma amaçlı plan incelenir. 2863 sayılı Kanun’un 57. maddesi kurulun görevlerini ve müdahalelerde uygulanacak izin düzenini belirler. Doğal sit bakımından ilgili koruma statüsü ve yetkili makam ayrıca tespit edilir. Kıyıya yakın taşınmazda kıyı kenar çizgisi ve 3621 sayılı Kanun kapsamındaki kararlar araştırılır. Sınırın parselin hangi kısmından geçtiği harita üzerinde gösterilmeli, eski kurum yazılarının ardından yeni karar bulunup bulunmadığı doğrulanmalıdır. 2863 sayılı Kanun m. 57; Kıyı Kanunu

Orman ve mera yönünden ilgili idarenin kayıtları, kadastro çalışmaları ve varsa tahsis amacı değişikliği veya izin belgeleri araştırılır. Tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım ve bölünme düzeni; su havzasında ilgili koruma planı ve su idaresinin şartları değerlendirilir. Güvenlik alanları bakımından konum ve alıcının niteliği edinim veya kullanım koşullarını etkileyebilir. Bu araştırmalar hedef projeyle ilişkilendirilmelidir: kazı, ağaç kesimi, yeni yapı, kapasite artışı veya faaliyet değişikliği farklı kurum işlemlerini gerektirebilir. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu

Özel statü incelemesinin sonucu, parselin haritadaki konumu ile yetkili makamın kararını birleştiren izin çerçevesidir. Örneğin koruma kararında izin verilen müdahale türü, alıcının kazı veya yapı değişikliği projesiyle karşılaştırılmalıdır. Statü değişikliği bekleniyorsa yatırımın mevcut rejimdeki değeri ile değişiklik ihtimaline bağlanan bedel ayrı tutulur.

27. Hedef faaliyet için hangi idari ve sektörel izinler ayrıca gerekir?

Bir taşınmazda faaliyete başlanabilmesi, imar ve yapı koşullarına ek olarak faaliyetin tabi olduğu işletme izinlerinin sağlanmasına bağlıdır. 3572 sayılı Kanun ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik genel ruhsat çerçevesini oluşturur; sağlık, turizm, enerji, akaryakıt veya sanayi faaliyetlerinde ilgili özel düzenlemeler de uygulanır. İlk inceleme, hedef faaliyetin hukuki sınıfını ve yetkili idareyi belirlemelidir. Ruhsat başvurusunda sunulacak proje ve kapasite, alıcının işletme modeliyle aynı olmalıdır. 3572 sayılı Kanun

Mevcut işletmenin izinleri incelenirken belge sahibi, izin verilen adres, faaliyet türü ve kapasite karşılaştırılır. Taşınmazın satın alınmasıyla işletmecinin değişmesi, izin bakımından bildirim, yeni başvuru veya onay gerektirebilir; uygulanacak yöntem ilgili rejimden belirlenir. Pay devrinde ise aynı tüzel kişi faaliyetini sürdürürken kontrol veya ortaklık değişikliğine bağlı yükümlülükler gündeme gelebilir. Bu nedenle edinim modeli ile izin planı aynı aşamada ele alınmalı, devam eden faaliyetin hangi koşullarla sürdürülebileceği resmi belgeler üzerinden açıklanmalıdır.

İzinler arasında teknik ve hukuki bağlantılar bulunabilir. İşyeri ruhsatı için yapının kullanım durumu, yangın güvenliği, çevre şartları veya özel kurum görüşü gerekebilir. Büyük kapasiteli bir tesiste altyapı bağlantısı ve çevresel izinler işletmeye başlama tarihini etkileyebilir. Alıcı, mevcut izin dosyalarındaki şartları ve denetim tutanaklarını okuyarak tamamlanması gereken işleri belirlemelidir. Kapasite artışı veya kullanım değişikliği planlandığında, ilgili kurumun değerlendirmesi mevcut faaliyetin sınırlarını aşan yeni proje üzerinden alınmalıdır.

İzin planı, başvuruların birbirine bağımlılığını ve işletmeye başlanabilecek tarihi göstermelidir. Devir öncesi onay satıcı tarafından alınacaksa kapanış koşulu; devirden sonra alıcı adına başvuru yapılacaksa gerekli belgelerin teslimi ve satıcının işbirliği yükümlülüğü düzenlenir. İşletmenin izin süresince kapalı kalmasının gelir ve finansman etkisi de hesaplanır. Böylece tapunun alınması, tesise yatırım yapılması ve faaliyetin başlaması aynı takvim içinde yönetilir.

5. Ruhsat, Proje ve Yapısal Uygunluk

28. Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi nasıl incelenir?

Yapı ruhsatı inşaatı, tadilat ruhsatı ruhsata tabi değişikliği, yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının veya kullanılabilir bölümünün kullanımını konu alır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamındaki yapım ve değişiklikler için izin gerekir; boya, döşeme ve tavan kaplamaları ile maddede belirtilen tamiratlar istisnadır. İşin ticari adı yerine taşıyıcı sisteme, alana ve kullanım amacına etkisi esas alınır. 30. madde bakımından kullanım izni, ruhsat ve eklerine uygunluk ile teknik kullanım şartlarına dayanır. 3194 sayılı Kanun m. 21 ve 30

Ruhsat incelemesinin sonucu, alıcının devralacağı hangi imalatın idarece onaylanmış olduğunu göstermelidir. İlk projeden sonra büyütülen depo, birleştirilen bağımsız bölümler veya üretime çevrilen alan için son geçerli onay esas alınır. Kısmi yapı kullanma izninde izinli bölümün sınırı ve ona hizmet veren ortak tesisler ayrıştırılır. Böylece bir binanın bir kısmı için verilen iznin bütün tesise uygulanması önlenir.

Ruhsat dosyasının güncel hukuki durumu da kullanım takvimini belirler. Sonradan verilen iptal, durdurma veya düzeltme kararı varsa satın alma, bu işlemin etkisi çözülerek yapılandırılır. Derhal faaliyete başlanacak bir tesiste izinli kullanımın teslim tarihinde sağlanması; geliştirme yatırımında ise gerekli tadilatın kapsamı ve tamamlanma ölçütü sözleşmeye yazılmalıdır. Arşiv belgesinin teslimi ile izin eksikliğinin giderilmesi farklı satıcı yükümlülükleridir.

29. Fiili yapı ile onaylı projeler arasındaki uyum nasıl belirlenir?

Onaylı projeden sapma, aynı anda imar hukukunu, yapı güvenliğini ve diğer maliklerin haklarını etkileyebilir. 3194 sayılı Kanun'un 21 ve 22. maddeleri ruhsatın proje temelini, 32. maddesi aykırılığa müdahaleyi düzenler. Bu nedenle bir müdahalenin ruhsat tadilatıyla kabul edilebilirliği ile ortak alanda yapılması için gereken malik rızası ayrı çözülür. İdari onay ve özel hukuk yetkisi, projenin uygulanabilirliği bakımından birlikte sağlanmalıdır. 3194 sayılı Kanun m. 21, 22 ve 32; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19

Örneğin sonradan eklenen asma katın metrekare hesabına dahil edilmesi, ilavenin taşıyıcı sisteme ve kaçış yollarına etkisini de incelemeyi gerektirir. İzin verilebilir bir tadilatta çözüm, uygun proje ve ruhsatın alınmasıdır. Plan koşulları veya korunması gereken ortak kullanım, müdahalenin devamına elvermiyorsa satın alma hesabı fiziksel giderimi esas almalıdır. Teknik rapor bu seçenekleri ve giderim sonrasında kalacak kullanılabilir alanı göstermelidir.

Bedel, mevcut fiili alan ile hukuken sürdürülebilir alan arasındaki fark dikkate alınarak belirlenir. Satıcı düzeltmeyi üstleniyorsa tamamlanma, imalatın bitmesi ve gerekli idari onayın elde edilmesiyle tanımlanır. Alıcı üstleniyorsa ilave alanın gelirini kesin kabul etmek yerine, izin sonucuna bağlı bedel veya ödeme mekanizması kurulması daha isabetlidir.

30. Ruhsata aykırılık, mühürleme, yıkım ve idari para cezası nasıl değerlendirilir?

Ruhsata aykırılık, yapım sürecini durdurabilir ve aykırı kısmın kaldırılmasına yol açabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre idare mevcut inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Yapı tatil tutanağının yapıya asılmasıyla durdurma yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. İdarenin incelemesi uygunluğu doğrularsa inşaata devam edilir; aksi durumda kanundaki karar süreci işletilerek aykırı yapı yıktırılır. İdarenin ruhsata bağlanabilirlik veya giderilebilirlik bulunmadığını tespit ettiği yapılar için kanun, bir aylık sürenin beklenmesine istisna getirir. İmar Kanunu m. 32

Yıkım sürecinde müdahalenin konusu yapıdır; idari para cezasında ise 42. maddede tanımlanan ihlal ve sorumlu kişi esas alınır. Bu ayrım, önceki malikin yaptırdığı ilaveyi devralan kişi bakımından belirleyicidir: mülkiyetin devri, yapı üzerindeki idari kararın ekonomik etkisini alıcıya taşırken geçmiş fiile ilişkin ceza sorumluluğu ayrıca belirlenir. Satıcıyla ceza borcunun paylaşılması, idarenin yaptırımın muhatabını belirleme yükümlülüğünden ayrı bir sözleşme meselesidir. 3194 sayılı Kanun m. 42

Yapı tatil tutanağındaki imalat tarifi ile yerindeki aykırılık karşılaştırılarak kararın kapsamı belirlenir. Aykırılık kısmen giderilmişse bunun idarece kabulü ve mührün kaldırılması izlenir. Dava açılan dosyada, talep edilen koruma ile verilmiş yürütmenin durdurulması kararının kapsamı ayrılmalıdır; satış ve finansman takvimi uygulanabilir karar üzerinden kurulur.

Satıcının aykırılığı giderme taahhüdü, yöntem ve idari sonuçla birlikte yazılmalıdır. Giderim mümkünse kabul edilen çözümün tamamlanması bedelin serbest bırakılmasına bağlanabilir. Aykırı kısmın kaldırılması gerekiyorsa bedel, kalan alanın kullanım ve gelir kapasitesine göre hesaplanır. Yapının gelecekte ruhsata bağlanacağı varsayımı üzerine geri alınması güç ödeme yapılması, çözülememiş kamu hukuku riskini alıcının bilançosuna taşır.

31. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı hedef faaliyeti kapsıyor mu?

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, belirli işletmecinin belirli yerde yürüttüğü faaliyete ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin devri ile işletmecinin değişmesi farklı sonuç doğurur: ilkinde mevcut işletmenin hukuki durumu, ikincisinde yeni işletmeci adına ruhsat işlemi gündeme gelir. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in 6 ve 8. maddeleri bu ayrımın dayanağıdır. Yönetmelik m. 6 ve 8

Ruhsattaki faaliyet, alıcının gerçek işletme modeliyle karşılaştırılmalıdır. Depolama için kullanılan alanda üretim, paketleme veya tehlikeli madde muhafazasına geçilmesi; kapasiteyi, yangın önlemlerini ve çevresel şartları değiştirebilir. İnceleme bu nedenle ticari isimden hareketle değil, uygulanacak süreç ve ekipmanın özellikleri üzerinden yürütülür. Yapı kullanımının uygunluğu, işyeri ruhsatına ilişkin incelemenin fiziksel temelini oluşturur.

İzin için tadilat gerekiyorsa satış fiyatı ile faaliyete başlama maliyeti birlikte hesaplanır. İşletmeci değişikliğinin ne zaman ve hangi belgelerle tamamlanacağı teslim takvimine bağlanır. Alıcının gelir modeli kesintisiz faaliyete dayanıyorsa, yeni ruhsat işlemi sonuçlanıncaya kadar doğacak faaliyet aralığı sözleşmenin ödeme ve teslim düzeninde karşılanmalıdır.

32. Yapının teknik durumu satın alma kararına nasıl yansıtılır?

Teknik inceleme, yapının kullanım için elverişliliğini ve giderilmesi gereken kusurları belirler; satış sözleşmesi bu bulguların maliyetini taraflar arasında dağıtır. 4708 sayılı Kanun'un 2. maddesindeki yapı denetimi, proje ve imalat dönemine ilişkin görevler getirir. Mevcut binanın bugünkü durumunda ise bakım, kullanım ve sonradan yapılan müdahaleler de sonuç üzerinde etkilidir. Bu sebeple satın alma raporunun kapsamı, binanın yaşı ve hedef kullanımına göre kurulmalıdır. 4708 sayılı Kanun m. 2

Taşıyıcı sistemdeki hasar veya korozyon ile ömrünü tamamlamış mekanik ekipman aynı hukuki ve ekonomik çözümü gerektirmez. İlkinde yapının kullanımına ve güçlendirme ihtiyacına ilişkin karar gerekir; ikincisinde yenileme bedeli ve iş kesintisi hesaplanabilir. Kiracılı bir binada soğutma sisteminin değiştirilmesi, ekipman maliyetine ek olarak kiracının kullanımının sürdürülmesini de gündeme getirir.

Teknik raporda tespit edilen kusur ile henüz doğrulanmamış şüphe ayrı yazılmalıdır. Satıcıya bırakılacak iş, kusurun giderilmesi için ölçülebilir kabul şartlarına; alıcıya bırakılacak iş ise bedel indirimi veya ayrılmış bütçeye bağlanır. Tarafların bilerek kabul ettiği mevcut durum, satıcının ayrıca üstlendiği giderim ve teslimden sonra ortaya çıkabilecek ayıp talepleri sözleşmede ayrı düzenlenirse aynı bulgu hakkında çelişen beklentiler oluşması önlenir.

33. DASK ve diğer sigortaların kapsamı nasıl kontrol edilir?

Zorunlu deprem sigortasının kapsamı binanın niteliğine göre belirlenir. 6305 sayılı Kanun'un 10. maddesi ile Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları, kapsama giren meskenleri ve bunların içindeki ticari bağımsız bölümleri, tamamı ticari veya sınai kullanılan binalardan ayırır. İkinci grupta deprem teminatı ihtiyari sigorta üzerinden düzenlenir. Karma kullanımlı bir binadaki dükkan ile müstakil fabrika için aynı kapsam sonucuna varılması bu nedenle hatalı olur. DASK Teminat ve Kapsamı

Zorunlu teminat, deprem ve onun doğurduğu sayılan olayların binada meydana getirdiği maddi hasarı poliçe sınırları içinde karşılar. Eşya, iş durması, kira kaybı ve alternatif ikamet giderleri için ayrı sigorta ihtiyacı doğar. Yatırımın değeri yüksek arazi bedeli veya işletme gelirinden kaynaklanıyorsa, bina teminatı ile toplam ekonomik kayıp arasındaki fark özellikle büyür. Bu fark satın alma ve finansman dosyasında ayrı fiyatlandırılmalıdır. Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları, A.1 ve A.3

Satışta sigorta geçişi, 5 Eylül 2026'da yürürlüğe giren Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları C.4 hükmüne göre hazırlanmalıdır. Satış ve muadili işlemlerle menfaat sahibi değiştiğinde mevcut sözleşme tapudaki tescil tarihinde sona erer; tapu müdürlüğü veya yetkili idare sonraki menfaat sahibine ait zorunlu deprem sigortasını kontrol eder. Alıcı adına poliçenin hazırlanması bu nedenle kapanış öncesi işler arasına alınmalıdır. İhtiyari sigortalarda devam ve lehtar koşulları ilgili poliçeye göre ayrıca düzenlenir. Önceki hasar dosyasının tazminatı, onarım yükümlülüğü ve bankanın teminat hakkı da taraflar arasında açıkça paylaştırılır. Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları, C.4

34. Yapı kullanma izin belgesi eksikse satın alma nasıl yapılandırılır?

Yapı kullanma izni eksikliğinde işlem modeli, engelin belge eksikliğinden mi yoksa yapının ruhsat ve eklerine aykırılığından mı kaynaklandığına göre değişir. 3194 sayılı Kanun'un 30. maddesi, ruhsata uygun tamamlanmış yapının kullanım bakımından teknik şartlarını esas alır. Eksik bir evrakın tamamlanması ile onaysız katın kaldırılması farklı süre, maliyet ve satıcı edimi gerektirir. Satıştaki 'iskan alınması' taahhüdü bu ayrım üzerine kurulmalıdır. 3194 sayılı Kanun m. 30

30. madde idareye başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırma yükümlülüğü getirir ve bu sürenin sonunda kullanım izni verilmiş sayılmasına ilişkin hüküm içerir. Bu hükme dayanılan dosyada başvurunun tarihi, kapsamı, ekleri ve idarenin cevabı incelenmelidir. Aynı madde, yapı sahibinin kanuna, ruhsata ve eklerine uyma sorumluluğunun devamını da düzenler. Dolayısıyla süreye bağlanan hukuki sonuç ile yapının teknik ve imar uygunluğu ayrı veriler olarak belgelenir. Alıcının kullanımı ve finansmanı için gereken kayıt ve belge düzeni, bu dosya üzerinden yetkili idareyle açıklığa kavuşturulur.

İdarenin bildirdiği engel imalata ilişkinse, giderim işi ve gerekli proje değişikliği birlikte fiyatlandırılır. İş yüklenicinin katılımına bağlıysa satıcının onu nasıl sürece dahil edeceği açıklanır. Kısmi kullanım izni bulunan binada ise alınacak bağımsız bölümün ve onu kullanmaya elverişli ortak tesislerin izin kapsamındaki yeri belirlenir.

Alıcının hemen kullanımı veya kredi koşulları izin belgesine bağlıysa, izin sonucunun elde edilmesi kapanıştan önce istenmelidir. Daha erken devir tercihinde bedelden ayrılan tutar, yalnız evrak giderini değil gerekli imalatı ve kullanım gecikmesini de karşılayacak biçimde hesaplanır. Satıcının son tarihe kadar tamamlayacağı sonuç, kabul belgesi ve gecikmenin yaptırımı açık yazılır.

6. Deprem, Zemin ve Dönüşüm Riski

35. Parselin deprem, heyelan ve taşkın bakımından konumu nasıl araştırılır?

Parseldeki afet tehlikesi ile yapılaşmayı sınırlayan idari karar farklı düzlemlerde sonuç doğurur. AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası konuma bağlı yer hareketi girdisini sağlar; 7269 sayılı Kanun'un 2 ve 14. maddeleri kapsamındaki kararlar ise afet etkisindeki alanın kullanımını hukuken belirler. İlk veri mühendislik hesabına, ikinci veri yatırımın nerede ve hangi şartlarla yapılabileceğine yön verir. AFAD Haritası; 7269 sayılı Kanun m. 2 ve 14

Heyelan, taşkın veya kaya düşmesi ihtimalinde yapı oturumu kadar erişim ve altyapı da araştırılır. Tek ulaşım yolu heyelan alanından geçen tesis, binası kullanılabilir durumda olsa dahi faaliyete ara vermek zorunda kalabilir. Bodrumdaki veri merkezi için su baskını riski ise aynı parseldeki açık otoparka göre farklı koruma ve iş sürekliliği yatırımı gerektirir. İncelemenin sınırı hedef faaliyetin bağımlılıklarına göre çizilmelidir.

İdari koşul belirli önlemi zorunlu kılıyorsa, bu önlemin izin ve yapım süresi satın alma takvimine eklenir. Teknik önlemle karşılanabilecek tehlikenin maliyeti bedelden veya yatırım bütçesinden karşılanabilir; hedef kullanımı sınırlayan karar ise proje seçimini değiştirebilir. Alıcının kararı, bu iki ihtimali ayrı fiyatlandırmalıdır.

36. Zemin etüdü, yapı denetim dosyası ve performans raporu nasıl birlikte değerlendirilir?

Zemin etüdü temel ve yeraltı koşullarını, yapı denetim dosyası yapım aşamasını, performans raporu mevcut binanın belirli deprem etkisi altındaki davranışını açıklar. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nin 16. Bölümü zemin ve temel tasarımını, 15. Bölümü mevcut bina değerlendirmesini düzenler. Satın alma bakımından bu belgeler farklı zamanlara ait teknik soruları cevaplar; yapının sonraki değişiklikleri aralarındaki bağlantıyı yeniden kurmayı gerektirebilir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, Bölüm 15 ve 16

Örneğin ilk proje için hazırlanmış zemin ve denetim dosyası bulunan bir binaya sonradan kat eklenmişse, yük ve taşıyıcı düzen değişikliği mevcut durum hesabına dahil edilmelidir. Performans incelemesinde kullanılan malzeme bilgisi, taşıyıcı sistem modeli ve hedef performans raporun sonucunu belirler. Hukuki işlemde taahhüt edilen teknik özellikler de raporun bu tanımlarıyla uyumlu yazılmalıdır.

Rapor güçlendirme öneriyorsa alıcı, işin maliyetinden önce uygulanabilirliğini çözmelidir: gerekli projeyi ve izni kimin alacağı, malik kararının nasıl sağlanacağı ve kullanımın ne kadar kesileceği belirlenir. Ek deney olmadan giderim kapsamı hesaplanamıyorsa, satıcının erişim sağlaması ve inceleme sonucunun satın alma kararından önce alınması gerekir. Böylece belirsiz teknik durum, peşin kabul edilmiş bir mali yük haline gelmez.

37. Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları alımı nasıl etkiler?

6306 sayılı Kanun'da riskli yapı belirli binanın teknik tespitine, riskli alan zemin veya yapılaşma kaynaklı can ve mal kaybı tehlikesi nedeniyle Cumhurbaşkanınca alınan karara, rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamasında kullanılmak üzere Bakanlıkça yapılan belirlemeye dayanır. Riskli yapı tespiti, malik veya kanuni temsilci tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisanslandırdığı kuruluşlara yaptırılabilir; Başkanlık veya idarenin kanundaki resen tespit yetkisi de bulunur. Satın alma sırasında kategori, kararın sınırları ve uygulamanın aşaması belirlenerek edinilecek hakkın hangi sürece tabi olduğu açıklığa kavuşturulur. 6306 sayılı Kanun m. 2 ve 3

Riskli yapı tespitine karşı malik veya kanuni temsilci on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazı teknik heyet inceler. 3. maddedeki bildirim düzeninde tutanak yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Bu nedenle alıcı, tespit raporuyla birlikte ilan ve bildirim tarihlerini de istemelidir. Satış görüşmeleri sürerken işleyen itiraz ve tahliye süreci, alıcının mülkiyet edinme tarihinden önce başlamış olabilir. Alan kararında ise koordinatlar, planlar ve uygulama belgeleri ayrıca incelenir.

Kanunun 6. maddesi, riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulama etap veya adasında, riskli yapıda ise ilgili parselde yeniden değerlendirme kararını hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna bağlar. Hesap kişi sayısından hareketle kurulmaz; pay oranları esas alınır. Karara katılmayan paydaş bakımından bildirim ve pay satış süreci ayrıca önem taşır. Önceki malikin yüklenici sözleşmesindeki kişisel borçlarının alıcıya geçişi ise sözleşmenin niteliği, tapudaki kayıtlar ve borç veya sözleşme üstlenme işlemleri üzerinden incelenir. Bu ayrım, alıcının kanuni dönüşüm süreci içindeki konumuyla üstleneceği özel sözleşme borçlarını doğru tanımlamayı sağlar. 6306 sayılı Kanun m. 6/1

Alıcı bakımından iki ayrı ekonomik varlık söz konusudur: bugün kullanılabilecek bölüm ve dönüşüm sonunda elde edilmesi beklenen hak. Tahliye yaklaşmışsa mevcut kira gelirinin devamı; yeni proje ve paylaşım kesinleşmemişse gelecekteki bölümün niteliği ayrı varsayımlar olarak fiyatlandırılır. Önceki malikin sözleşmesinden hak devri ve borç üstlenimi gerekiyorsa bunlar satışla eş zamanlı kurulmalı, alınacak bölüm ve ek ödeme yükü aynı işlem paketinde tanımlanmalıdır.

38. Güçlendirme, yeniden yapım ve tahliye maliyetleri nasıl hesaba katılır?

Güçlendirme ile yeniden yapım arasında seçim, teknik müdahalenin yanında karar usulünü ve kullanım kesintisini de değiştirir. 6306 sayılı Kanun'un 5 ve 6. maddeleri kapsamındaki uygulamalarda tahliye, yıkım ve yeniden değerlendirme özel rejime tabidir. Kat mülkiyetinin devam ettiği diğer yapılarda ise ortak yere müdahale ve gider paylaşımı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülür. Bu nedenle maliyet hesabı, uygulanacak hukuki yol belirlendikten sonra yapılmalıdır. 6306 sayılı Kanun m. 5 ve 6

Güçlendirme bütçesi mühendislik projesi, izinler, yapım ve kullanım kesintisini kapsamalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, bir kat malikinin ortak yerde yaptıracağı inşaat ve müdahaleler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını esas alır. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun güçlendirme bakımından rıza koşuluna istisna uygulanır. Dolayısıyla teknik raporun sonucuyla birlikte gerekli malik kararı veya mahkeme tespiti yolu da belirlenmelidir. Ortak yapıya ilişkin masrafın hangi esasla paylaşılacağı, işin kapsamı ve yönetim düzeni üzerinden hesaplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19

Yeniden yapımda alıcının net ekonomik sonucu, yeni bölümün değeriyle ona ulaşmak için üstleneceği ödeme ve gelir kaybı arasındaki farktır. Arsa payı karşılığı paylaşım, ilave nakit ödeme, taşınma, geçici kullanım yeri ve finansman giderleri aynı zaman çizelgesinde gösterilir. Kamu desteği kullanılıyorsa desteğin hak sahibi ve ödeme koşulları, kesinleşmiş yüklenici edimlerinden ayrı izlenir.

Satış sırasında henüz alınmamış malik kararı veya tamamlanmamış güçlendirme projesi varsa, belirli bir maliyetin gerçekleşeceği varsayımı yerine sonuçlara bağlı ödeme düzeni kurulabilir. Satıcının karşılayacağı ortak gider ile alıcının ileride yükleniciye yapacağı ödeme ayrı tanımlanır. Böylece gelecekteki bölümün cazip görünen değeri, geçiş dönemindeki sermaye ihtiyacını gizlemez.

39. Bölgesel afet verisi ile binanın performansı nasıl ilişkilendirilir?

Deprem tehlikesi konuma, deprem performansı ise yapının o etki karşısındaki özelliklerine ilişkindir. AFAD haritasındaki veri, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nin 15. Bölümü uyarınca mevcut bina hesabında kullanılacak girdilerle birlikte ele alınır. Aynı mahalledeki iki binanın malzemesi, taşıyıcı düzeni, bakımı ve geçirdiği müdahaleler farklı olduğunda performans sonuçları da farklılaşabilir. AFAD Haritası; Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, Bölüm 15

Bölgesel tarama, hangi yapılara öncelik verileceğini belirlemekte kullanılabilir. Satın alınacak bina için verilecek güçlendirme veya kullanıma ilişkin karar ise raporun yöntemine, bilgi düzeyine ve hesap sonucuna dayanır. Raporların sonuçları aktarılırken kullanılan teknik terim korunmalı; belirli bir yöntemin sınırlı sonucu, binanın bütün kullanım ömrüne ilişkin garantiye dönüştürülmemelidir.

İşlemde karar eşiği önceden belirlenebilir: belirli bir performans sonucunun elde edilmesi, müdahalenin teknik olarak uygulanabilir olması veya giderim bütçesinin kabul edilen tutarı aşmaması. Bu eşiklerin raporu hazırlayan uzmanla tanımlanması, belirsiz 'deprem güvenliği' beyanı yerine izlenebilir bir satın alma koşulu sağlar.

7. Kat Mülkiyeti, Yönetim ve Kullanım Hakları

40. Bağımsız bölüm, arsa payı ve eklentiler nasıl eşleştirilir?

Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm, arsa payı ve ona bağlı eklenti birlikte hukuki bütün oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi arsa payının bölümle ilişkisini, 6. maddesi eklentinin bağlı olduğu bölümün bütünleyici parçası sayılmasını düzenler. Satışta belirli deponun veya garajın eklenti olarak devri ile ortak yerde kullanım hakkı verilmesi farklıdır: ilki mülkiyet kapsamına, ikincisi kullanım düzeninin devamına dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 ve 6

Arsa payı, bölümün görünen metrekaresinin yanında ortak gider ve dönüşüm hesabını etkiler. Bu nedenle bölümün konumu ve büyüklüğüyle tapudaki payı birlikte ele alınır; payın düzeltilmesine ilişkin uyuşmazlık varsa beklenen mali ve karar alma etkisi fiyat hesabına katılır. Net kullanım alanı, brüt alan ve ortak alan payının ayrı tanımlanması da farklı satış ilanlarının ekonomik olarak karşılaştırılmasını sağlar.

Alıcı belirli bir depo veya park yeri için ek bedel ödüyorsa, satış eki bu yeri ve hakkın dayanağını göstermelidir. Kayıtlı eklentide teslim yeri ve erişim; ortak alan tahsisinde ise yararlanmanın kapsamı ve değişiklik usulü açıklanır. Böylece fiyatın hangi mülkiyet veya kullanım avantajına karşılık geldiği belirli olur.

41. Yönetim planı alıcının hedef kullanımını nasıl etkiler?

Yönetim planı, kullanım amacını ve ortak yaşam düzenini belirleyen, sonraki malikleri de bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre planın değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir; maliklerin mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Bu nedenle alıcı, planın hedef faaliyet bakımından öngördüğü şartları edinimden önce öğrenmelidir. Faaliyeti ancak plan değişikliğiyle gerçekleştirebilecek alıcının kararında, gerekli malik desteğinin sağlanabilirliği belirleyici hale gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28

Kanunun 24. maddesi, kütükte mesken olarak gösterilen bölümde lokanta, pastane, dükkan ve maddede sayılan diğer yerlerin açılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği kararına bağlar. Yönetim planını değiştiren çoğunluk ile belirli işyerinin açılması için gereken oybirliği böylece farklı hukuki işlevler taşır. Hedef faaliyet, kayıtlı nitelik ve kanundaki faaliyet kategorisi birlikte incelenmelidir. Ayrıca faaliyet saatleri, tabela, yükleme ve boşaltma, ortak tesisler, tadilat ve gürültüye ilişkin plan hükümleri işletmenin günlük işleyişini etkileyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24

Yönetim planı değişikliği ile kanunun belirli kullanıma bağladığı oybirliği ayrı kararlar olduğundan, birinin sağlanması diğer ihtiyacı kendiliğinden çözmez. Örneğin mesken niteliğindeki bölümü lokanta olarak işletmek isteyen alıcı, yönetim planındaki sınırlama ile 24. maddedeki izin koşulunu birlikte karşılamalıdır. Binadaki benzer işletmenin varlığı ancak o işletmenin dayandığı karar ve izinle birlikte anlam taşır.

Gerekli malik desteği henüz oluşmamışsa, alıcının faaliyeti gerçekleştireceği varsayımıyla fiyat belirlenmesi sonuçlanmamış bir müzakereyi satın alma bedeline taşır. Faaliyete özgü kararın alınması kapanış koşulu yapılabilir; alternatif kullanım kabul edilecekse bedel bu kullanımın gelirine göre kurulmalıdır.

42. Aidatlar, ortak giderler ve yönetim uyuşmazlıkları nasıl incelenir?

Ortak gider incelemesi, bölümün mevcut borçları ile gelecekte doğması beklenen harcamalarını ayrı ayrı ortaya koymalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde, başka türlü anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım, güçlendirme ve onarımı ile diğer belirtilen giderlere arsa payı oranında katılım esası kabul edilmiştir. Bu nedenle incelemede aylık aidat tutarı kadar paylaşımın hangi kurala dayandığı da belirlenir. İşletme projesi ve kararlar, yönetimin hesap dökümüyle karşılaştırılarak bölümün gerçek gider yükü çıkarılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve 37

Büyük onarım veya güçlendirmede aylık aidat rakamı, alıcının yakın dönemde karşılaşacağı toplam yükü göstermez. Alınmış yatırım kararı, giderin doğduğu dönem ve ödeme planı ayrı incelenir. Satış sözleşmesi geçmiş borcu satıcıya, devir sonrasındaki belirli harcamayı alıcıya bırakabilir; yönetimin kime başvurabileceği ise ilgili giderin hukuki dayanağına göre ayrıca belirlenir. Taraflar arasındaki bedel mahsup ve rücu düzeni bu ayrımı gözetmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 ve 33. maddeleri, kurul kararları ve hakimin müdahalesine ilişkin çerçeveyi oluşturur. Mevcut davada gider paylaşımı veya ortak kullanım kararının tartışılması, taşınmazın gelecekteki maliyetini değiştirebilir. Bu nedenle davanın konusu, yürürlükteki kararın uygulanması ve yeni gider kararı ihtimali birlikte ele alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32 ve 33

Kapanış hesabında olağan gider, karara bağlanmış yatırım ve uyuşmazlık konusu alacak ayrı satırlarda gösterilmelidir. Yönetimden alınan hesapla satıcının beyanı arasında fark varsa, tartışmalı tutarın bedelden tutulması veya teminatlandırılması, alıcının aynı gideri ikinci kez finanse etme riskini azaltır.

43. Otopark, depo, çatı ve teras kullanım hakları nasıl belirlenir?

Otopark, depo, çatı veya teras üzerindeki hakkın kapsamını fiziksel erişimden önce hukuki statü belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4, 6 ve 16. maddeleri ortak yer, eklenti ve ortak yerden yararlanmayı ayırır. Kayıtlı eklenti bölümle birlikte mülkiyet kapsamına girerken ortak alandaki tahsis, diğer maliklerin haklarıyla birlikte işleyen kullanım düzenine dayanır. Satıştaki münhasır kullanım vaadi bu sınıflandırmaya uygun kurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 6 ve 16

Bir daireden çıkılan teras veya önündeki park alanı için projedeki nitelik ile yönetim planındaki kullanım hükmü birlikte okunur. Kullanım hakkına ek olarak kapatma, oda yapma, cihaz veya reklam yerleştirme planlanıyorsa müdahalenin türüne göre gerekli ortak yer kararı ve imar izni ayrıca belirlenir. Alanın kullanılması ile fiziksel olarak değiştirilmesi farklı yetkiler doğurur.

Fiyatın belirli alana erişime dayandığı işlemde sözleşme, hakkın kaynağını, yerini ve kullanım koşullarını açıklamalıdır. Ortak kullanımın ileride değişmesi ihtimali ile kayıtlı eklentinin teslim edilmemesi farklı sözleşme riskleridir. İlkinde düzenin devamına ilişkin varsayım, ikincisinde teslim borcu ve giderim yöntemi açık yazılır.

44. Devir veya faaliyet için yönetimden onay alınması gerekir mi?

Bağımsız bölümün satışı, malikin tasarruf yetkisiyle gerçekleşir; yöneticiye yapılacak bildirim ise yönetimin doğru kişiyle yürütülmesini sağlar. Faaliyete geçiş veya ortak yere müdahale için gereken kat malikleri kararı, satışın kendisinden ayrı bir koşuldur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 15, 28 ve 35. maddeleri uyarınca malik, yönetim planı ve yönetici yetkileri bu ayrım içinde ele alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15, 28 ve 35

Mesken olarak kayıtlı bölümde lokanta veya dükkan gibi 24. maddede sayılan kullanımlar için kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir. Bir malikin ortak yerde yaptıracağı inşaat ve müdahalede 19. maddenin beşte dört yazılı rıza kuralı uygulanır. Ortak yerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin yahut anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespitinde, projesine ve tekniğine uygun onarım veya güçlendirme için bu rıza aranmaz. Çatının reklam amacıyla kiralanması gibi 45. madde kapsamındaki önemli yönetim işleri ise bütün maliklerin oybirliği kararına bağlıdır. Hedef kullanım bu kategorilerden hangisine giriyorsa, gerekli karar o hukuki sebep üzerinden alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, 24 ve 45

Yöneticinin tadilat saati, taşıma veya güvenlik için verdiği operasyonel izin ile kat maliklerinin faaliyete veya ortak alan kullanımına verdiği karar aynı hukuki etkiye sahip değildir. Alıcı, elde ettiği belgenin hangi karara dayandığını belirleyerek yalnız yetkili organın sağlayabileceği onayı doğru merciden almalıdır.

İşletme ortak alanı kullanmadan çalışamayacaksa, gerekli kararın alınması taşınmaz devrinden önce sonuçlandırılabilir. Faaliyet kapsamı, alan ve varsa süre kararda açık gösterilir; devir bildirimi ise teslim sonrasındaki yönetim işlemleri arasında yürütülür. Bu sıra, tapuyu devralmış fakat hedef işletmeyi açmak için malik desteği bekleyen alıcı durumuna düşülmesini önler.

8. Çevresel Yükümlülükler, Altyapı ve Özel Kullanım Rejimleri

45. Taşınmazın geçmiş kullanımı çevresel sorumluluğu nasıl etkiler?

2872 sayılı Çevre Kanunu'nun 28. maddesinde kirletenin zarar sorumluluğu kusur şartına bağlı değildir; kirletici fiil, zarar ve nedensellik bağı yine belirlenir. 8. madde ise kirlenmeyi önleme ve giderme yükümlülüğünün temelini oluşturur. Bu nedenle taşınmaz satın alımında geçmiş faaliyetin çevresel etkisiyle alıcının kendi işletmesi sırasında doğacak yükümlülükleri ayrı incelenmelidir. Çevre Kanunu m. 8 ve 28

Eski akaryakıt tankı, kimyasal depolama veya sanayi faaliyeti bulunan parselde araştırma, kirliliğin kaynağını ve yayılımını belirlemeye yönelir. Numune analizi yalnız temizleme bütçesini değil, zararın hangi dönem ve faaliyete bağlanabileceğini de etkiler. Bu yüzden örnekleme yerleri, kullanılan yöntem ve önceki işletmecilerle bağlantı korunmalıdır. Mülkiyet değişikliği öncesindeki durum raporu, daha sonra ortaya çıkan bulguların tarihlendirilmesinde önem kazanır.

Satıcıya yüklenen temizleme ve tazminat borcu, taraflar arasındaki masraf paylaşımını kurar. Yetkili idarenin işlemi veya zarar gören üçüncü kişinin talebi ise kendi kanuni şartlarıyla ele alınır. Alıcının özel sözleşmeden doğan rücu imkanının ekonomik değeri, satıcının ödeme gücüne ve verilen teminata bağlıdır; bu nedenle uzun süre sonra ortaya çıkabilecek giderler için teminatın süresi de önemlidir.

Hedef kullanım temizleme tasarımını değiştiriyorsa, arazi bedeli iyileştirme sonrası elde edilecek kullanıma göre hesaplanmalıdır. Eski sanayi alanında konut geliştirecek yatırımcı için numune sonucu, giderim yöntemi ve idari kabul birbirine bağlı karar aşamalarıdır. Kapanıştan önce çözülemeyen kirlilik, maliyet üst sınırı ve sorumlu taraf belirlenmeden genel satıcı beyanına bırakılmamalıdır.

46. ÇED, çevre izni ve diğer çevresel yükümlülükler nasıl belirlenir?

ÇED'e tabi projelerde 10. madde, proje için onay, izin, teşvik, yapı ve kullanım ruhsatı verilmesini ve yatırıma başlanmasını ÇED Olumlu Kararına bağlar. 19 Temmuz 2025 tarihli 7554 sayılı Kanun'la eklenen hüküm, bu karar beklenirken ilgili teşvik, onay, izin ve ruhsat süreçlerine başvuru yapılabilmesine imkan verir. Başvuruların ilerletilmesi ile izinlerin verilmesi ve yatırımın başlaması böylece farklı aşamalardır. Alıcı kararın kapsadığı koordinat, kapasite ve taahhütleri incelemeli; planladığı büyütmenin gerektirdiği ÇED işlemini ayrıca belirlemelidir. Çevre Kanunu m. 10

ÇED incelemesi projenin yerini, kapasitesini ve çevresel etkisini; çevre izin ve lisansları ise ilgili faaliyet ve çevresel yükümlülükleri konu alır. Çevre Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca tesisin atıksu, emisyon ve atık yönetimi gibi yükleri faaliyet özellikleriyle birlikte belirlenir. Bir üretim hattının satın alınması veya kapasitenin artırılması sırasında mevcut karar ve belgelerin kapsadığı sınır, yatırımın yeni tasarımıyla karşılaştırılmalıdır. Çevre Kanunu m. 11

İşletmeci değişikliği, kapasite artışı ve yeni teknoloji kullanımı farklı başvuru ihtiyaçları doğurabilir. Satın alma sözleşmesi bu nedenle mevcut faaliyetin izinli devamını, alıcının büyütme projesi için alınacak karardan ayırmalıdır. İlkine ilişkin eksiklik satıcının teslim edimi içinde; ikincisine ilişkin yatırım riski ise alıcının proje ve finansman hesabında ele alınabilir.

ÇED sürecinde başvuru yapılabilmesi ile yatırıma başlama yetkisi arasındaki ayrım ödeme takvimine de yansıtılmalıdır. Arazi edinimi, proje harcaması ve inşaat finansmanının hangi idari sonuçtan sonra gerçekleştirileceği önceden belirlenirse, izin sonucu kesinleşmeden geri alınması güç yatırımlara girişilmesi önlenir.

47. Altyapı ve enerji kapasitesinin yeterliliği nasıl doğrulanır?

Altyapı yeterliliği, tesisin fiziksel bağlantısı ile hedef faaliyet için kullanabileceği sözleşmesel kapasitenin birlikte bulunmasını gerektirir. 3194 sayılı Kanun'un 23. maddesi gelişme alanlarında yapı izni ile teknik altyapı ilişkisini kurar. İşletmede su, elektrik, doğal gaz ve deşarj ise ilgili bağlantı ve kullanım düzenine tabidir. Mevcut hattın varlığı, alıcının kapasite artışı hesabında ancak teknik imkan ve kullanım hakkıyla birlikte değer taşır. İmar Kanunu m. 23

Depodan üretim tesisine dönüşümde yeni elektrik gücü veya su debisi gerekebilir. Kapasite artışı ilave trafo, hat ya da arıtma tesisi gerektiriyorsa yatırımı kimin yapacağı kadar güzergah ve arazi hakkı da çözülür. Komşu parselden geçen hattın kullanım hakkı ile şebeke işletmecisinin bağlantı koşulu farklı hukuki ilişkiler oluşturur; birindeki eksiklik tesisin tamamının açılışını geciktirebilir.

Teslim taahhüdü, hedef kapasiteyi ve bu kapasitenin kullanılabilir hale geleceği tarihi göstermelidir. Şebeke yatırımının tamamlanması üçüncü kuruma bağlıysa, satıcının kontrolündeki işler ile kurumun yapacağı işler ayrı takvime bağlanır. Alıcı yatırım kararını alanın büyüklüğü yanında faaliyetin başlatılabileceği tarihe ve ilave altyapı maliyetine göre verir.

48. Turizm, sağlık, sanayi, enerji veya maden faaliyeti için hangi özel izinler araştırılır?

Sektörel izin, taşınmazın mülkiyetinden ayrı olarak tesisin ve işletmecinin faaliyet yetkisini belirler. Otel, sağlık tesisi, sanayi tesisi, akaryakıt istasyonu, enerji üretim tesisi ve maden işletmesi farklı mevzuata ve idari mercilere tabidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 3 ve 4. maddeleri plan kullanımını ve özel kanunlarla ilişkiyi düzenler. Satın alma dosyasında imar uygunluğu, tesisin kuruluş koşulları ve işletmecinin alacağı sektörel belgeler birlikte incelenmelidir. İmar Kanunu m. 3 ve 4

Konaklama yatırımlarında 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu'nun 5. maddesi çerçevesinde Kültür ve Turizm Bakanlığının belgelendirme rejimi incelenir. Tesisin işletme belgesi, kapasitesi ve işletmecisi, işyeri ruhsatıyla karşılaştırılır. Sağlık yatırımında ise tesisin türüne göre Sağlık Bakanlığı ve il sağlık müdürlüğü nezdindeki planlama, ruhsat ve faaliyet izinleri belirlenir. Her iki sektörde de satın alınan binanın fiziksel standartları, işletme belgesinin öngördüğü kullanım ve hizmet kapasitesiyle birlikte değerlendirilmelidir. Turizmi Teşvik Kanunu m. 5

Elektrik üretim tesisi için 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu'nun 4 ve 5. maddelerindeki EPDK lisans rejimi ile 14. maddede düzenlenen lisanssız faaliyet koşulları ayrıştırılır. Akaryakıt istasyonunda 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu'nun 3. maddesindeki lisans yükümlülüğü ve EPDK nezdindeki bayilik lisansı incelenir. Maden projesinde 3213 sayılı Maden Kanunu'nun 24. maddesi kapsamındaki işletme ruhsatı ve işletme izni ile 7. madde kapsamındaki izin ilişkileri MAPEG dosyası üzerinden araştırılır. Arazi kullanım hakkı, faaliyet belgesi ve işletmecinin hukuki sıfatı bu dosyalarda birlikte eşleştirilir. 6446 sayılı Kanun m. 4, 5 ve 14, 5015 sayılı Kanun m. 3, 3213 sayılı Kanun m. 7 ve 24

Mevcut izin belgeleri, ekleri, kapasite veya faaliyet sınırları, süreleri ve idari yazışmalarıyla birlikte incelenmelidir. Akaryakıt istasyonu devrinde, 5015 sayılı Kanun'un 20. maddesi kapsamında tesis için başka bir kişiye lisans verilmesini etkileyen idari tedbirler ayrıca araştırılır; bu nedenle yalnız mevcut lisansın görülmesiyle yetinilmeyip alıcının aynı yerde lisans alabilme durumu da açıklığa kavuşturulur. Tesiste yapılacak kapasite artışı hem sektörel belge hem çevre dosyası hem de yapı ruhsatı üzerinde değişiklik gerektirebilir. İzinler arasındaki bağlantılar, başvuru sırasını ve yatırımın tamamlanma zamanını belirler. 5015 sayılı Kanun m. 20/g'yi değiştiren 7587 sayılı Kanun m. 21

İşlem yapısı bu izinlerin hangi kişi üzerinde kalacağına göre seçilmelidir. Taşınmaz devrinde alıcının yeni işletmeci olması, şirket payı devrinde ise mevcut tüzel kişinin faaliyeti sürdürmesi farklı idari işlemler gerektirebilir. Kritik faaliyet yetkisinin devamı veya yeni belgeye bağlanması sonuçlanmadan, binanın satın alma fiyatına kesintisiz işletme gelirinin tamamının eklenmesi gerçekçi olmaz. Kapanış koşulu bu nedenle yalnız belgenin varlığına değil, hedef işletmecinin hedef faaliyeti sürdürebileceği sonuca bağlanmalıdır.

49. Kıyı, orman, Hazine, mera ve tarım arazisi statüsü işlem modelini nasıl değiştirir?

Özel arazi rejimi, alıcının edinebileceği hakkı ve arazinin kullanılabileceği amacı belirler. 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 5. maddesine göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır. Kıyıya yakın bir taşınmazda bu nedenle kıyı kenar çizgisi parsel koordinatlarıyla karşılaştırılır. Kıyı kapsamındaki alanın hukuki rejimi ile sahil şeridindeki özel mülkiyet ve yapılaşma koşulları ayrı belirlenir. Proje yerleşimi, ulaşım ve kullanılabilir alan, bu sınırlara göre hesaplanmalıdır. Kıyı Kanunu m. 5 ve 8

Devlet ormanlarında yatırımın hukuki modeli, kanunun izin verdiği faaliyet için alınacak kullanım izni üzerinden kurulur. 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 17. maddesi kapsamındaki tesislerde kamu yararı ve zaruret koşulları ile izin dosyası incelenir. Mera, yaylak ve kışlaklarda 4342 sayılı Mera Kanunu'nun 4. maddesindeki kamu hukuku statüsü ve 14. maddesindeki tahsis amacı değişikliği düzeni belirleyicidir. Hedef kullanım tahsis amacının değiştirilmesini gerektiriyorsa, yetkili makamın ilgili karar ve koşulları işlemden önce belirlenmelidir. Orman Kanunu m. 17, Mera Kanunu m. 4 ve 14

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun'un 13. maddesi, mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazilerinin korunmasını esas alır. Tarım dışı kullanım istisnalarında alternatif alan, kurul değerlendirmesi, kanunda belirtilen amaç ve izin koşulları birlikte önem taşır; büyük ova koruma alanlarında 14. maddenin özel rejimi uygulanır. Bu nedenle sanayi veya turizm projesinin arazi seçimi, tarım dışı kullanım yolunun somut parsel bakımından bulunmasına bağlıdır. İmar beklentisi ile tarım arazisinin amaç dışı kullanımı için gereken idari sonuç ayrı ele alınmalıdır. 5403 sayılı Kanun m. 13 ve 14

Hazine taşınmazında satın alınacak veya devralınacak hukuki konum, ilgili satış, kira veya irtifak işlemiyle belirlenir. Süreli yatırım hakkının ekonomik değeri; kalan süre, yatırım borcu, kullanım amacı ve devir koşullarıyla hesaplanır. Hak devri düşünülüyorsa idari onayın kapsamı ve önceki yatırımcının yerine getirmediği yükümlülüklerin etkisi işlemden önce çözülmelidir.

Bu statülerde ilk ticari soru, arazinin fiyatından önce hangi hakkın hangi faaliyet için edinilebildiğidir. İzinle kullanılabilen alanın değeri, özel mülkiyet ve serbest kullanım varsayımıyla hesaplanmamalıdır. Gerekli tahsis değişikliği veya kullanım izni henüz alınmamışsa, bedelin serbest bırakılması bu sonuca bağlanabilir; sonuç alınamadığında projenin ve ödenmiş tutarların akıbeti sözleşmede gösterilir.

9. Kiracılar, Kullanım Hakları ve Fiili Teslim

50. Taşınmazı kim kullanıyor ve bu kullanım hangi hakka dayanıyor?

Taşınmazın edinimden sonra nasıl kullanılabileceği, mevcut kullanıcıların kimliği ve kullanım haklarının kapsamıyla birlikte belirlenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle kira geliri amacıyla yapılan satın almada mevcut kira ilişkisi devralınacak ekonomik değerin bir parçasıdır; alıcının kendi faaliyetini yerleştirmeyi planladığı satın almada ise aynı ilişki kullanım takvimini belirler. İncelemenin ilk sonucu, her bölümün fiili kullanıcısını, sözleşmenin tarafını ve hakkın dayanağını gösteren bir kullanım tablosu olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 310

Kullanımın hukuki niteliği, tapudaki malik ile binada faaliyet gösteren kişinin farklı olması halinde özellikle önem kazanır. Aynı tesiste kiracı, alt kiracı, hizmet sağlayıcı ve satıcının grup şirketi bulunabilir. Her birinin kullandığı alan ve çıkış yükümlülüğü farklıdır. Sözleşmelerin yerinde kullanımla eşleştirilmesi, alıcının hangi alanı hemen kullanabileceğini, hangisinde kira ilişkisini sürdüreceğini ve hangi kullanıcıyla teslim görüşmesi yapılacağını ortaya çıkarır. Sözlü bir anlaşmaya dayanan kullanımda da ödeme ve yazışmalar ilişkinin niteliğini belirlemede önem taşır.

Alıcının kendi faaliyetini belirli bir tarihte başlatması gerekiyorsa, boş teslim taahhüdü kullanıcının mevcut hakkı ve çıkış süreciyle birlikte fiyatlandırılmalıdır. Satıcıyla kararlaştırılan teslim tarihi, kiracının kabul ettiği tahliye tarihi ve alıcının yatırım programı aynı takvime yerleştirilir. Kiracılı edinimde ise gelir ve yükümlülüklerin geçişi öne çıkar: peşin kiralar, depozitolar, tahsil edilmemiş alacaklar ve devam eden talepler kapanış hesabında ayrıştırılır. Böylece satın alınan kullanım imkanı ile satın alınan gelir akışı, taşınmazın fiyatında ayrı ayrı karşılığını bulur.

51. Kira süresi, güvence ve artış hükümleri yatırım değerini nasıl etkiler?

Kira gelirinin değeri, aylık bedel kadar bu bedelin hangi süre boyunca ve hangi hukuki koşullarla tahsil edilebileceğine bağlıdır. İncelemeye sözleşmenin başlangıcı, ilk süresi, yenilenme tarihleri ve kiralananın konut, çatılı işyeri veya başka bir kira türü olup olmadığı belirlenerek başlanır. Konut ve çatılı işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi süre sonundaki devam ilişkisini düzenler. Bu rejimde alıcı, gelir hesabını sözleşmedeki bitiş tarihinin yanında kanuni uzama düzenini de gözeterek kurmalıdır. Bir alışveriş merkezindeki mağaza ile açık arsa üzerindeki kullanımın aynı süre varsayımıyla fiyatlandırılması, yatırım hesabını değiştirebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 347

Artış hükmünün değerlendirilmesinde sözleşmedeki formül, uygulanan son artış ve kiracının fiili ödemeleri karşılaştırılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 344. madde, yenilenen dönem bakımından tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimini esas alan sınırı; beş yılı aşan ilişkiler bakımından ise emsal ve hakkaniyet unsurlarını içeren belirleme rejimini düzenler. İnceleme, uyuşmazlığın hangi döneme ait olduğunu da göstermelidir. Böylece mevcut tahsilat, sözleşmede talep edilen tutar ve hukuken savunulabilir gelecek kira birbirinden ayırt edilerek nakit akışına yerleştirilir. Türk Borçlar Kanunu m. 344

Güvence bakımından 342. maddedeki üç aylık kira sınırı ve banka üzerinden güvence düzeni dikkate alınır. Depozitonun elde bulunduğu varsayımı yerine hesabın bakiyesi ve çekilme koşulları; banka teminatında ise lehtar, vade ve talep metni incelenir. Kira borcuna karşılık daha önce kullanılmış güvence, alıcının devralacağı korumayı azaltır. Kapanış hesabında güvence, peşin kira ve birikmiş giderler ayrı kalemler olmalıdır. Kiracıya tanınmış kira indirimi veya bedelsiz kullanım dönemi de kalan süresiyle gelir hesabına işlenir. Türk Borçlar Kanunu m. 342

52. Tahliye, alt kira ve erken çıkış ihtimali nasıl değerlendirilir?

Tahliye incelemesinde alıcının kullanım amacı, kiraya uygulanacak rejim ve mevcut tahliye sebebi birlikte belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine tabidir. Edinen kişinin kendisi veya maddede sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinimden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunularak altı ay sonra dava açılabilir. Aynı madde, gereksinim nedeniyle sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması seçeneğini de tanır. Alıcının taşınma takvimi, bu iki yolun somut kira ilişkisine uygulanmasıyla kurulmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 351

Tahliye taahhüdünde ise 352. madde, kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüdü ve taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayan bir aylık icra veya dava süresini esas alır. Belgenin tarihi, imzası ve kiracının teslim aldığı zaman bu nedenle ayrı ayrı doğrulanır. Dava yolu seçildiğinde 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesindeki dava şartı arabuluculuk uygulanır; kiralananın İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu düzenlemenin istisnasındadır. Bildirim, arabuluculuk ve başvuru süreleri seçilen yol bakımından birlikte hesaplanmalı; taahhüdün kullanılabilirliği kapanıştan önce incelenmelidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352; 6325 sayılı Kanun m. 18/B

Taşınmazı sözleşmedeki kiracıdan başka bir işletme kullanıyorsa alt kira ile kira ilişkisinin devri ayrımı yapılır. Kanunun 322 ve 323. maddeleri bu iki işlemi farklı biçimde düzenler; konut ve çatılı işyeri alt kiralarında ve kira ilişkisinin devrinde yazılı rıza belgeleri incelemenin merkezindedir. Örneğin mağazanın başka bir marka tarafından işletilmesi, franchise ilişkisi, alt kira veya sözleşme devri üzerinden kurulmuş olabilir. İşletme modeli, imzalanan protokoller ve tahsilat düzeni birlikte okunarak kimin hangi yükümlülüğü taşıdığı belirlenir. Türk Borçlar Kanunu m. 322–323

Kiracının erken çıkışı, gelir amaçlı alıcı için boş kalma ve yeniden kiralama riskidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, süresinden önce geri vermede borçların benzer koşullarla yeniden kiralamaya elverişli makul süre boyunca devamını ve uygun yeni kiracı bulunmasının etkisini düzenler. İnceleme bu nedenle sözleşmesel çıkış hakkını, kiracının mevcut ayrılma bildirimini ve alternatif kiracı ihtimalini birlikte ele alır. Satış fiyatı belirli bir kiracının uzun süre kalacağı varsayımına dayanıyorsa, sözleşmedeki kalan süre kadar fiili ödeme ve faaliyet durumu da yatırım kararını etkiler. Türk Borçlar Kanunu m. 325

53. Kiracının şerhi, satın alma hakkı ve alacakları satışa nasıl yansır?

Kiracının kira ilişkisinden doğan konumu ile taşınmazı edinmeye yönelik hakkı, satış incelemesinde ayrı ayrı ele alınır. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı yapar; 312. maddesi ise kiracılık hakkının sicile şerhini düzenler. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca şerh edilen kişisel hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle kira şerhi bulunan dosyada şerhin süresi ve dayanak metni, satışla birlikte kurulacak ipotek gibi sonraki haklar da gözetilerek incelenir. Alıcının sözleşmeye taraf olmasının hukuki temeli ile şerhin sonraki hak sahiplerine etkisi aynı dosyada farklı soruları cevaplar. Türk Borçlar Kanunu m. 310 ve 312; Türk Medeni Kanunu m. 1009

Kiracıya ayrıca alım veya sözleşmesel önalım hakkı verilmişse hakkın doğumu, kullanılma koşulları ve şerhi araştırılır. Alım hakkı, kararlaştırılan koşullarda satın alma talebini; önalım hakkı ise önalımı doğuran satışta öncelikle edinme imkanını düzenler. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi alım sözleşmesinde resmi, önalım sözleşmesinde yazılı şekli öngörür. Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesi de tapuya şerh edilen sözleşmesel önalımın sonraki maliklere karşı kullanımını düzenler. Bu nedenle kiracıyla yapılmış bir ek protokol, satış tamamlandıktan sonra alıcının mülkiyetine yöneltilebilecek talebin dayanağı olabilir; gerekli bildirim, hakkın kullanımı veya sona erdirilmesi kapanış öncesinde çözülmelidir. Türk Borçlar Kanunu m. 237; Türk Medeni Kanunu m. 735

Özellikle uzun süreli ticari kiralarda kiracıya yatırım, tadilat veya erken tahliye karşılığında çeşitli haklar verilmiş olabilir. Onaylı dekorasyon giderlerinin geri ödenmesi, bedelsiz kullanım süresi, belirli koşullarda kira indirimi ve depozito iadesi bunlar arasındadır. Satış görüşmelerinde yalnız ana kira metni incelendiğinde, bu düzenlemelerin bulunduğu ek protokoller gözden kaçabilir. Bu nedenle kiracının gönderdiği ihtarlar, satıcıyla yaptığı hesap mutabakatları ve tadilat izinleri aynı dosyada toplanmalıdır. Kiracının ileri sürdüğü tutar, kabul edilmiş borç ve henüz incelenen talep olarak ayrıştırılmalıdır.

Bu haklar satış bedeli kadar kapanışın gerçekleşebilirliğini de etkiler. Kullanılabilir bir alım veya önalım hakkı varsa, hakkın süresi, bildirim ve kullanım koşulları çözülerek satış takvimi kurulmalıdır. Kiracı alacaklarında ise kabul edilmiş tutar ile uyuşmazlık konusu talep ayrılır; satıcının ödeyeceği veya alıcıya aktarılacak tutar kapanış hesabına işlenir. Kiracıdan alınacak hesap teyidi, açıkladığı kira, depozito ve talep bilgileri ölçüsünde değer taşır. Alıcının koruması, bu teyit ile satıcının üstlendiği sorumluluğun birbirini tamamlamasına bağlıdır.

54. Bakım, hizmet ve işletme sözleşmeleri nasıl devralınır?

Bir taşınmazın işletilmesini sağlayan bakım, güvenlik, enerji, otopark ve reklam sözleşmelerinin devamı, her sözleşmenin taraf yapısı ve devir hükmü üzerinden düzenlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 205. maddesi sözleşmenin devrini, sözleşmede kalan tarafın katılımı veya gerekli onayıyla kurulan bir ilişki olarak düzenler. Bu nedenle taşınmaz devri hazırlanırken işletme sözleşmeleri için de ayrı bir geçiş planı oluşturulmalıdır. Kiralarda kanundan doğan yeni malik sıfatı ile bakım veya işletme hizmetlerindeki sözleşmesel devir mekanizması, kapanış belgelerinde kendi hukuki dayanaklarıyla ele alınır. Türk Borçlar Kanunu m. 205 ve 310

Devralma kararı her hizmetin ekonomik ve teknik bağımlılığına göre verilir. Asansör bakımında kayıtların ve kesintisiz hizmetin devamı; reklam veya otopark sözleşmesinde ise alanın kullanım yetkisi, gelir ve fesih bedeli öne çıkar. Cihazın veya yazılımın hizmet sağlayıcıya ait olduğu bir sözleşmede, hizmeti sona erdirmenin taşınmazın işletme kabiliyetine etkisi ayrıca hesaplanır. Satıcının birden fazla tesisi kapsayan toplu sözleşmesinde yeni malikin hizmeti aynı fiyatla sürdürebilmesi karşı tarafla yapılacak düzenlemeye bağlı olabilir.

Geçiş protokolünde devrin tarihiyle birlikte birikmiş faturalar, avanslar, teminatlar ve açık hizmet kusuru talepleri dağıtılır. Alıcıya önerilen devir modeli, hangi borcu üstlendiğini ve satıcının hangi geçmiş ihlalden sorumlu kaldığını göstermelidir. Hizmetin kesilmesi tesisin faaliyetini durduracaksa, karşı taraf onayı veya yeni sözleşmenin yürürlüğü satın alma kapanışıyla eşleştirilir. Böyle bir sözleşmenin devamı ticari açıdan uygun değilse, sona erdirme bedeli ile alternatif hizmete geçiş maliyeti satın alma bütçesinde birlikte değerlendirilir.

55. Fiili teslim nasıl belgelenir?

Fiili teslim, alıcının taşınmazı hangi tarihte, hangi durumda ve hangi kullanım imkanlarıyla devraldığını belirleyen aşamadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 207. maddesi satışta mülkiyet ile zilyetliğin devrini satıcının edimi içinde ele alır. Kanunun 208. maddesinde taşınmazda yarar ve hasarın geçişi tescile bağlanır. Teslimin tescilden sonraki bir tarihe bırakıldığı yazılı sözleşmede ise 245. madde uyarınca yarar ve hasar teslimle geçer. Taraflar bu ayrımı gözeterek tapu devrini, anahtar teslimini, kira gelirinin ve işletme giderlerinin geçişini belirli tarihlere bağlamalıdır. Aradaki dönemde bakım, güvenlik ve sigorta sorumluluğu da açık tutulmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 207–208 ve 245

Teslimin ispatı, bir anahtar tesliminden daha geniş bir maddi durumu kapsar: hangi alanların kullanıma açık olduğu, hangi sistemlerin çalıştığı ve hangi eksikliklerin bulunduğu. Tutanaktaki sayaç endeksleri dönemsel gider paylaşımını, demirbaş listesi satış kapsamını, teknik sistemlerin test sonuçları ise devralınan durumu gösterir. Fotoğraflar yer ve tarih bilgisiyle ilişkilendirilmeli; sızıntı veya çalışmayan cihaz gibi eksiklikler belirli bir bölüm ve giderim işiyle eşleştirilmelidir. Alıcının teslimi kabul ederken saklı tuttuğu bu hususlar, sonraki ayıp bildirimi ve sözleşmesel talebin dayanağı olur.

Kiracılı teslimde alıcı çoğu zaman işletmenin fiziki hakimiyetini kiracıdan devralmadan malik sıfatını kazanır. Bu durumda tutanak, kiralanan alanlar ile malikin yönettiği ortak ve teknik alanları ayırmalı; kiracı dosyalarının, depozitoların ve tahsilat bilgilerinin teslimini ayrıca göstermelidir. Boş teslimde ise içerideki eşya, personel ve kullanımın sona erdiği yerinde kontrol edilir. Tarafların teslimi kabulü, tutanakta saklı tutulan eksiklikler ve bunlara bağlı ödeme kesintileriyle birlikte yazılmalıdır. Sonuçta teslim belgesi, hem taşınmazın devralındığı durumu hem de devir sonrasında tamamlanacak sınırlı işleri gösteren ortak kayıt haline gelir.

10. Yabancı Yatırımcı, Temsil ve Satın Alma Finansmanı

56. Alıcının hukuki statüsü edinim yolunu nasıl belirler?

Taşınmaz ediniminde uygulanacak rejim, alıcının vatandaşlığı veya kuruluş yeri ile şirketlerde ortaklık ve kontrol yapısına göre belirlenir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketlerini, 36. maddesi ise belirli yabancı ortaklık veya yönetim kontrolü koşullarını taşıyan Türkiye'de kurulu şirketleri düzenler. İlk inceleme bu nedenle alıcının kimlik veya kuruluş belgeleri, pay sahipliği zinciri ve yönetimi belirleme yetkileri üzerinden yapılmalıdır. Edinimin doğrudan kişi adına mı, Türkiye'deki bir şirket üzerinden mi gerçekleştirileceği, bu inceleme ile yatırımın kullanım amacının birlikte değerlendirilmesi sonucunda seçilir. Tapu Kanunu m. 35–36

Türkiye'de kurulu şirkette yabancı yatırımcının doğrudan ve dolaylı pay oranı ile yönetim hakkı birlikte araştırılır. Kanunun 36. maddesindeki yüzde elli ve üzeri pay sahipliği veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme ya da görevden alabilme yetkisi, uygulanacak incelemenin temel ölçütleridir. Taşınmaz sahibi şirketin paylarının satın alınması da bu nedenle yabancı yatırım rejimi bakımından değerlendirilir. Yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketinin doğrudan taşınmaz ediniminde ise 35. madde çerçevesinde ilgili özel kanun dayanağı belirlenmelidir. Kuruluş belgesinin başında yer alan şirket adı kadar, işlemi hangi hukuki kişinin yaptığı da tapu ve sözleşme belgelerinde tutarlı olmalıdır.

Fon veya portföy yapısında edinilecek hukuki varlığın belirlenmesi ayrıca önemlidir. Fon katılma payı edinimi, taşınmaz maliki şirketin paylarının satın alınması ve taşınmazın doğrudan fon portföyüne alınması, farklı temsil ve işlem belgeleri gerektirir. Alıcı değişikliği öngörülen bir sözleşmede de yeni kişinin edinim statüsü, izin ihtiyacı ve ödeme düzeni yeniden karşılaştırılır. İzin ve belge gereksinimleri baştan belirlenirse satın alma aracının seçimi, kapanışa yakın tarihte yeniden yapılandırma gerektiren bir sorun olmaktan çıkar.

57. Yabancı alıcı bakımından alan, konum ve kullanım sınırlamaları nasıl kontrol edilir?

Yabancı gerçek kişinin edinim uygunluğu, vatandaşlık yönünden uygunluk ile taşınmazın alanı ve bulunduğu bölge birlikte incelenerek belirlenir. Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar dahil kişi başına ülke genelinde otuz hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onu ölçütlerini düzenler; Cumhurbaşkanına da kanunda belirtilen belirleme ve sınırlama yetkilerini verir. Bu yüzden ön incelemede yalnız satın alınan parselin yüzölçümü yerine alıcının mevcut edinimleri ve ilgili ilçedeki uygulama durumu da dikkate alınır. Uygunluk, işlem yapılacak tapu müdürlüğünün güncel kayıt ve uygulaması üzerinden teyit edilmelidir. Tapu Kanunu m. 35

Konum incelemesinde güvenlik bölgesi kayıtları ile taşınmazın tarım, kıyı, orman veya özel yatırım bölgesi statüsü birlikte ele alınır. 36. madde kapsamındaki şirketlerde faaliyet konusu ve taşınmazın bu faaliyet için kullanılması da incelemenin parçasıdır. Belirli bir alıcı için verilmiş uygunluk yazısının kapsamı, sonraki alıcının statüsü ve güncel parsel bilgileriyle karşılaştırılır. Böylece taraflar, edinimin hangi izne bağlı olduğunu ve izin gecikirse kimin hangi maliyeti üstleneceğini somut olarak belirleyebilir. Tapu Kanunu m. 36

Yabancının yapısız taşınmaz ediniminde 35. maddedeki iki yıl içinde geliştirilecek projeyi ilgili bakanlığın onayına sunma yükümlülüğü, yatırımın sonraki aşamasını da bağlar. Alıcı bu nedenle arsa edinimini proje takvimi, finansman ve izin hazırlığıyla birlikte planlamalıdır. Edinim uygunluğuna ilişkin teyit alınması, izin gereken işlemlerde iznin tamamlanması ve sözleşmede kararlaştırılmış belgelerin sunulması kapanış koşulu yapılabilir. Proje yükümlülüğünün takibi ise devir sonrasında sorumlusu, başlangıç tarihi ve dosyası belli bir iş olarak yatırım programına alınmalıdır.

58. Yurt dışında düzenlenen vekaletname satış dosyasına nasıl hazırlanır?

Yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin tapu işleminde kullanılması, belgenin düzenlenme biçimi, tasdik zinciri, Türkçe çevirisi ve içerdiği yetkinin birlikte uygun olmasına bağlıdır. Belge Türk konsolosluğunda düzenlenebileceği gibi ilgili ülkedeki yetkili makamdan da alınabilir. Yabancı makam belgesinde uygulanacak apostil veya tasdik yolu, düzenleyen ülke ve varsa anlaşmalar üzerinden belirlenir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelere ilişkin açıklamaları, fotoğraf, işleme ilişkin yetki ve onaylı Türkçe çeviri gibi unsurların birlikte incelenmesini öngörür. TKGM: Vekaletnameler

İçerik incelemesinde vekilin hangi taşınmazı veya taşınmazları satın alabileceği, bedeli kararlaştırma ve ödeme yetkisi, tapu belgelerini imzalama, varsa kredi ve ipotek işlemleri ayrı değerlendirilir. Satıcı vekaletnamesinde satış yetkisi ve bedel tahsili özellikle önemlidir. Şirket adına verilen vekaletnamede imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi, kuruluş ve temsil belgeleriyle birlikte gösterilmelidir. İsimlerin farklı alfabelerden çevrildiği dosyalarda pasaport, şirket kaydı, vekaletname ve banka hesabındaki yazımların eşleştirilmesi, işlemin son aşamasında ortaya çıkabilecek kimlik tereddütlerini azaltır.

Satın alma ve kredi işlemleri aynı gün yürütülecekse vekaletnamenin bu iki işlem bakımından yeterliliği birlikte kontrol edilmelidir. Tapu müdürlüğünün kabul ettiği yetki kapsamı ile bankanın ipotek ve kredi talimatları için istediği yetki örtüştürülür. Özellikle bedelin vekile ödenmesi kararlaştırılıyorsa tahsil yetkisi ve ödemenin yapılacağı hesabın kime ait olduğu açıklığa kavuşturulur. Belgenin süre ve azil durumu da kapanışa yakın tarihte incelenir. Bu hazırlık, yurt dışında yeniden belge düzenlenmesini gerektiren bir eksikliğin finansman ve devir takvimini birlikte aksatmasını önler.

59. Değerleme, döviz alım belgesi ve ödeme kayıtları nasıl birleştirilir?

Değerleme ve ödeme belgeleri, işlemde uygulanan yabancı edinim, bankacılık ve varsa vatandaşlık süreçlerinin ihtiyaçlarına göre hazırlanır. Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde uygulanan döviz alım belgesi düzeni, bedelin döviz karşılığının önce banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılmasını ve bankanın düzenlediği belgenin tapu müdürlüğüne sunulmasını gerektirir. TKGM'nin 26 Ocak 2022 tarihli duyurusu bu işlem sırasını ve yürürlük öncesindeki ödemelere ilişkin uygulamayı açıklar. Uygulamanın işlem günündeki ayrıntıları banka ve tapu müdürlüğüyle teyit edilmeli; belge alıcısı, taşınmaz ve ödemeyi yapan kişi arasındaki ilişki dosyada izlenebilmelidir. TKGM: Döviz Alım Belgesi duyurusu

Değerleme raporunun amacı, hangi değer varsayımının satın alma kararında kullanılacağını belirler. Kredi teminatı, yabancı edinim veya vatandaşlık bağlantılı dosya için hazırlanmış raporun kapsamı ve güncelliği o işlem bakımından incelenir. Bir taşınmazın mevcut kiracılı değeri ile geliştirme tamamlandıktan sonraki varsayımsal değeri, farklı finansman sonuçları doğurur. Rapordaki imar, boş teslim ve teknik uygunluk varsayımları hukuki inceleme bulgularıyla karşılaştırılmalıdır. Fiyat bu varsayımlara dayanıyorsa, gerçekleşmeleri için gereken işlem ve maliyet alıcının ekonomik hesabına dahil edilir.

Ödeme izinde satış sözleşmesi, banka talimatı, döviz alım belgesi ve satıcıya ulaşan tutar bir hesap çizelgesinde birleştirilmelidir. Döviz alım belgesi dövizin bozdurulmasını, satıcının hesabına yapılan havalenin dekontu ise satış bedelinin ödenmesini belgeler. Özellikle vatandaşlık bağlantılı edinimlerde bu iki aşamanın kayıtları birlikte hazırlanır. Önceden yapılmış ödemeler, üçüncü kişi ödemeleri ve satış bedelinden mahsup edilen borçlar ayrıca gösterilir. Belge düzeninin tamamlanması, döviz bozdurma ile tescilin farklı günlere dağıldığı işlemlerde kur ve tutar farklarının yönetilmesini sağlar. Kapanıştan önce banka ve müdürlükle belirlenecek son belge listesi sözleşme dosyasına eklenmelidir.

60. Satın alma kredisi için ipotek ve sigorta yapısı nasıl hazırlanır?

Satın alma kredisinin kapanışta kullanılabilmesi, taşınmazın kabul edilen teminat değerine ve bankanın istediği ipotek yapısının kurulmasına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 870. maddesinde güvence tescildeki dereceyle sınırlanır; 871. maddede boşalan dereceye ilerleme anlaşmasının resmi şekli ve ayni etki için şerhi düzenlenir. Bu nedenle bankanın istediği birinci derece, tapu kaydı ve işlem sırası üzerinden sağlanmalıdır. Mevcut borcun kapatılması, eski ipoteğin terkini ve yeni ipoteğin hangi dereceye kurulacağı aynı finansman planının parçalarıdır. Türk Medeni Kanunu m. 870–871

Kredi sözleşmesinde borcun kapsamı, kullandırım ön koşulları ve geri ödeme yükümlülükleri ayrı incelenir. İpotek metninin hangi alacakları ve hangi tutara kadar güvence altına aldığı, satın alma için kullanılan krediyle eşleştirilir. Alıcıya önerilen inceleme, başka borçların veya ileride doğacak yükümlülüklerin teminata dahil edilip edilmediğini de kapsar. Kullandırım için gereken şirket kararları, sigorta ve takyidat temizliği ile satış sözleşmesinin son tarihi arasında uyum kurulmalıdır; bankanın henüz karşılanmamış bir koşulu, alıcının satış bedelini ödeme borcunu zamanında yerine getirmesini etkileyebilir.

Kredi belgelerindeki taşınmazı koruma, sigortayı sürdürme, kiralama veya yeni takyidat oluşturma hükümleri, alıcının işletme planıyla karşılaştırılır. Sözleşmede kararlaştırılmış bir temerrüt hali kredinin geri çağrılmasına yol açabilecekse bunun dayanağı, giderim süresi ve bildirim düzeni anlaşılmalıdır. Özellikle mevcut kiraların gelirine dayanan finansmanda kiracı değişikliği veya gelir kaybı halinde uygulanacak kredi koşulları değerlendirilir. Bu hükümler bankanın somut sözleşmesine göre ele alınmalı; satın alma sonrasında alıcının kullanmayı planladığı tasarruf imkanlarıyla uyumlu hale getirilmelidir.

Eski bankanın kapama yazısı, geçerli olduğu tarihi, ödenecek toplamı ve terkin işleminin yürütülmesini göstermelidir. Yeni kredi, özkaynak ve satıcıya aktarılacak net tutar bu hesapla birleştirilir. Sigorta teminatı da yarar ve hasarın alıcıya geçtiği tarihte başlayacak, kredi belgesindeki lehtar ve teminat koşullarını karşılayacak biçimde hazırlanır. Böylece finansman, yalnız kapanış günündeki para ihtiyacını değil, mülkiyet ediniminden sonraki sözleşmesel yükümlülükleri de karşılayan bir yapıya kavuşur.

61. Satış bedelinin blokajı ve serbest bırakılması nasıl düzenlenir?

Bedelin güvenli ödenmesi, alıcının para transferi ile satıcının mülkiyet devrini aynı koşullar bütünü içinde yerine getirmesine dayanır. Türk Borçlar Kanunu'nun 207. maddesindeki karşılıklı ifa düzeni, tarafların ödeme ve devir sırasını açıkça kararlaştırmasının hukuki temelini oluşturur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbankın sunduğu güvenli ödeme hizmetinde bedelin tescil gerçekleşince satıcıya aktarılması esastır. Böyle bir sistemin seçimi, işlemin tarafları, banka hesapları, taşınmaz sayısı ve varsa kredi kullanımıyla uyumlu biçimde önceden yapılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 207; TKGM: Güvenilir Hesap

Sözleşmesel ödeme planında, mevcut ipoteğin satış bedelinden kapatıldığı işlemlerde ödeme iki veya daha fazla alıcı hesaba bölünebilir. Eski bankaya borç kapama tutarı, satıcıya kalan bedel ve varsa sözleşmesel kesinti ayrı gösterilir. Bankaların terkin ve kredi kullandırım işlemleri, tapu başvurusu ve son kayıt kontrolüyle eşleştirilir. Tarafların yalnız tarih üzerinde anlaşması yerine hangi belgenin görülmesinden sonra hangi tutarın serbest kalacağını yazması gerekir. Böylece ödeme sorumlusu, satıcının veya bankanın sözlü açıklaması yerine önceden kabul edilmiş belge koşuluna göre hareket eder.

Eksik iş veya gelecekteki talep için bedelin bir kısmının tutulması, tescille bağlantılı ödeme güvenliğinden ayrı bir sözleşmesel korumadır. Tutulan tutarın kimin hesabında bulunacağı, hangi şartta satıcıya ödeneceği ve uyuşmazlık çıkarsa ne kadarının bekletileceği kararlaştırılır. Bir eksik belge nedeniyle bütün bakiyenin tutulması yerine, belirli riskle ilişkili tutarın ayrılması düşünülebilir. Serbest bırakma koşulu, alıcının tek taraflı memnuniyetine bırakılacaksa bunun ölçütleri de açıklanmalıdır. Bu seçimler, tarafların üzerinde uzlaşacağı işlem koşullarıdır.

11. Vergiler, Geçmiş Borçlar ve Toplam Edinim Maliyeti

62. Satın almada doğan vergi ve harçlar taraflar arasında nasıl paylaştırılır?

Vergi ve harçların incelenmesinde önce kanuni mükellef, ardından tarafların ekonomik maliyet paylaşımı belirlenir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesi uyarınca mükellefiyet ve vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler, kanunun kabul ettiği haller dışında vergi idaresini bağlamaz. Bu nedenle bütün masrafların alıcıya bırakıldığı bir sözleşmede dahi her yükümlülüğün kimin adına doğduğu ve hangi belgeyle ödeneceği ayrıca gösterilmelidir. Tapu harcında 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a bendi devreden ve devralanı ayrı ayrı esas alır. Kapanış hesabı, taraflar arasındaki ödeme mutabakatını bu kanuni ayrım üzerine kurmalıdır. Vergi Usul Kanunu m. 8; Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I/20-a

KDV bakımından satıcının vergi statüsü, satışın ticari faaliyetle ilişkisi, taşınmazın niteliği ve uygulanabilecek istisna birlikte incelenir. Fiyatın KDV dahil mi, hariç mi kararlaştırıldığı sözleşmede açık olmalıdır. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 1 ve 8. maddeleri vergiyi doğuran işlemi ve mükellefi belirleyen temel çerçeveyi sağlar. Bir istisnaya dayanılıyorsa ilgili koşulların belgeleri ödeme öncesinde toplanmalıdır. Damga vergisinde ise imzalanan kağıdın niteliği, içerdiği taahhüt, belli para ve uygulanabilecek istisna veya özel oran, 488 sayılı Kanun ve ekli tablolar üzerinden ayrı değerlendirilir. KDV Kanunu m. 1 ve 8; Damga Vergisi Kanunu m. 1 ve 3

Maliyet paylaşımında iki ayrı soru cevaplanır: idareye karşı ödemeyi kim yapacak ve taraflar arasındaki ekonomik yük kime ait olacak? Satıcı adına doğan bir yükü alıcının üstlenmesi kararlaştırılmışsa, doğrudan ödeme veya geri ödeme yolu ile bunun satış bedeline etkisi açıklanmalıdır. Emlak vergisi ve belediye tahakkuklarında geçmiş dönem ile edinimden sonraki dönem ayrılır. Özellikle KDV hariç fiyatın kullanıldığı bir işlemde, uygulanacak verginin finansmanı kapanış nakdine eklenir. Böylece sözleşmedeki fiyat, alıcının toplam ödeme borcunu hesaplamaya elverişli olur.

63. Satış bedeli, emlak vergisi değeri ve ekspertiz değeri nasıl karşılaştırılır?

Satış bedeli tarafların taşınmaz için kararlaştırdığı karşılığı, emlak vergisi değeri kanuni vergi değerini, ekspertiz değeri ise raporun tarihi ve varsayımları altında hesaplanan değeri gösterir. Tapu harcının matrahı, Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi uyarınca emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedelidir. Bu düzenleme, tapu beyanının gerçek işlem bedeliyle kurulmasını ve kanuni alt sınırın ayrıca uygulanmasını gerektirir. Bu nedenle alıcı, sözleşmedeki toplam karşılığı ödeme kayıtlarıyla birlikte hazırlamalı; belediyeden alınan değer bilgisiyle matrah kontrolünü tamamlamalıdır. Harçlar Kanunu m. 63

Toplam karşılık, net banka transferinden daha kapsamlı olabilir. Alıcının satıcıya ait kredi borcunu kapatması, avansı mahsup etmesi veya bir borcu satış fiyatından düşerek ilgili alacaklıya ödemesi halinde, her hareketin satış bedelindeki yeri belirlenir. Birden fazla parsel ve demirbaş tek bedelle alınıyorsa bedelin varlıklara dağılımı ekonomik dayanakla yapılmalıdır. Sözleşme, fatura ve banka kayıtlarının bu dağılımı birlikte göstermesi, hangi karşılığın hangi devre ait olduğunun açıklanabilmesini sağlar.

Ekspertiz ile fiyat arasındaki fark, taşınmazın mevcut kullanımı, kiracı durumu, teknik eksiklikleri veya portföy satışının koşullarıyla açıklanabilir. Bu farkın gerekçesi dosyada belgelenmeli; finansman bankasının kabul ettiği değer ile vergi beyanında kullanılan tutar arasındaki ilişki de görülebilmelidir. Kanunun 63. maddesi, gerçek durumu yansıtmayan beyanın tespiti halinde eksik harcın tarhını ve vergi ziyaı cezasını düzenler. Kapanış öncesi son bedel mutabakatının avansları, mahsupları ve ek ödemeleri içermesi, hem doğru beyanı hem de sonradan yapılacak açıklamaların tutarlılığını sağlar.

64. Geçmiş vergi, aidat ve kamu borçları için hangi korumalar kurulmalıdır?

Geçmiş borç incelemesi, borcun kime ait olduğu, taşınmaza hangi yolla etkide bulunduğu ve devir sırasında hangi işlemi gerektirdiği ayrılarak yürütülür. Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi, tapu müdürlüğünün emlak vergisi değerini ve borcunu belediyenin sistemi üzerinden sorgulamasını öngörür. Maddede sayılan istisnalar dışında emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri, borcun giderilmesini gerektirir. Bu nedenle satış dosyasında belediye hesabı kapanışa yakın tarihte alınmalı ve ödeme gerektiren tahakkukların kim tarafından kapatılacağı belirlenmelidir. Emlak Vergisi Kanunu m. 30

Aidat, ortak gider ve kamu alacağı bakımından farklı belgeler gerekir. Site veya apartman yönetiminden dönem bazlı hesap, alınmış yatırım kararları ve devam eden takipler istenir. Kamu alacağı nedeniyle konulmuş haciz veya başka kayıt varsa sicil kaydı, ilgili tahsil dosyası ve kaldırma koşulları birlikte incelenir. Geçmiş döneme ilişkin fakat henüz tahakkuk etmemiş bir riskte ise bilinen olay, inceleme veya tebligatın dayanağı araştırılır. Örneğin ruhsata aykırı bir yapı nedeniyle yürüyen işlem, para cezasıyla birlikte yapıya ilişkin düzeltme yükümlülüğünü de gündeme getirebilir; fiyat görüşmesi bu sonuçların her birini dikkate almalıdır.

Koruma, riskin niteliğine göre seçilir. Tutarı kesinleşmiş ve kapanışta ödenebilen borç doğrudan ilgili alacaklıya ödenebilir. Sonucu beklenen inceleme veya idari işlem için satıcının özel ödeme yükümlülüğü ve buna bağlı teminat düşünülebilir. Bu yükümlülükte hangi dönem ve olayın kapsandığı, alıcıya gelen talebin ne zaman bildirileceği, savunmayı kimin yöneteceği ve ödemenin hangi aşamada yapılacağı açıklanmalıdır. Kurumdan alınan borç yazısının tarihi ve kapsadığı hesaplar da korunur; kapanış sonrası ortaya çıkan talebin bu incelemeyle ilişkisi böylece kurulabilir.

65. Taşınmaz devri ile şirket payı devri vergi ve geçmiş borçlar bakımından nasıl karşılaştırılır?

Doğrudan taşınmaz ediniminde satılan varlık, ona bağlı haklar ve devir işleminin vergi sonuçları incelenir. Pay ediniminde taşınmazın maliki olan şirket varlığını sürdürür; önceki sözleşmeler ve borçlar şirketin ekonomik değerini etkilemeye devam eder. Bu nedenle şirket payının fiyatı, taşınmazın değerinden şirketin net borçları ve belirlenen riskleri dikkate alan bir hesapla ayrıştırılmalıdır. Şirketin geçmişte başka faaliyetler yürütmüş olması, bugün yalnız taşınmaz sahibi görünse bile vergi, çalışan ve sözleşme incelemesinin kapsamını genişletebilir.

Vergi hesabında satıcının kişi veya kurum olması, varlığın edinim tarihi, elde tutma süresi ve satışın niteliği önem taşır. Kurum taşınmazlarında 15 Temmuz 2023 değişikliği, genel taşınmaz satış kazancı ve KDV istisnalarını kaldırmış, daha önce aktife alınan taşınmazlar için geçiş hükümleri getirmiştir. Katma Değer Vergisi Kanunu'nun geçici 43. maddesi bu eski taşınmazlarda önceki hükümlerin uygulanmasını; Kurumlar Vergisi Kanunu'nun geçici 16. maddesi ise ilgili koşullar sağlandığında satış kazancının yüzde 25'i için istisnayı öngörür. Dolayısıyla edinim tarihi, aktifte tutma süresi ve diğer istisna koşulları birlikte incelenir. KDV Kanunu geçici m. 43; Kurumlar Vergisi Kanunu geçici m. 16

Pay devrinin vergisi, anonim veya limited şirket payının niteliği, payın belgeye bağlanma biçimi, satıcının vergi statüsü ve elde tutma süresi üzerinden ayrıca hesaplanır. Limited şirket payı ediniminde 6183 sayılı Kanun'un 35. maddesindeki kamu borcu sorumluluğu özellikle önemlidir: şirketten tahsil edilemeyen veya edilemeyeceği anlaşılan kamu alacaklarında ortak, sermaye payı oranında sorumludur; devir öncesi alacaklar bakımından devreden ve devralan bu hüküm çerçevesinde müteselsilen sorumlu tutulur. Alıcı, şirketin vergi ve sosyal güvenlik geçmişini ve açık incelemelerini fiyat ve teminat yapısına yansıtmalıdır. İki modelin karşılaştırılması, ödenecek vergilerle birlikte devralınan borçları ve bu borçlara karşı alınan korumaları da göstermelidir. 6183 sayılı Kanun m. 35

66. Satın almanın toplam bütçesi nasıl hazırlanmalıdır?

Satın alma bütçesi, mülkiyetin devri için ödenecek tutar ile taşınmazın hedeflenen kullanıma hazır hale gelmesi için gereken harcamaları birlikte göstermelidir. Sözleşme bedeline harçlar, uygulanacak vergiler, değerleme, hukuki ve teknik inceleme, finansman ve resmi işlem giderleri eklenir. Her kalemin ödeme tarihi ayrıca belirlenir. Harç ve verginin kanuni hesaplama esasları ilgili mevzuattan alınırken, inceleme ve finansman bedelleri hizmet sözleşmeleri ile banka tekliflerinden çıkarılır. Böylece kapanış günü gerekli nakit, yatırımın sonraki dönemde ihtiyaç duyacağı kaynaklardan ayrılarak planlanabilir. Harçlar Kanunu m. 63 ve (4) sayılı tarife

Teknik incelemenin ortaya koyduğu zorunlu onarım, güçlendirme veya yenileme işlerinde maliyet kadar uygulanabilirlik ve süre de bütçeye yansıtılır. Kiracının çıkması, ruhsat alınması veya altyapı kapasitesinin artırılması bekleniyorsa aradaki finansman ve gelir kaybı hesaplanmalıdır. Örneğin binanın satın alındıktan sonra altı ay kullanıma hazırlanacağı bir projede faiz, güvenlik, sigorta ve bakım giderleri bu dönemde sürer. Aynı giderin hem satış bedeli düzeltmesine hem yatırım maliyetine iki kez eklenmesini önlemek için her kalemin kim tarafından karşılandığı belirtilmelidir.

Bütçe, incelemede saptanan belirsizliklere göre sınanmalıdır. İzin gecikmesi kaç ay ek faiz ve işletme gideri yaratacak; kiracı daha geç çıkarsa planlanan gelir veya kullanım ne zaman başlayacak; teknik iş genişlerse hangi ek finansman gerekecek? Bu sorulara dayanan alternatif hesaplar satın alma fiyatının taşınabilirliğini gösterir. Satıcının gidereceği iş, bedelden düşülen tutar ve alıcının yapacağı yatırım ayrı izlendiğinde aynı riskin iki kez fiyatlandırılması da önlenir.

12. Sözleşme, Kapanış ve Devir Sonrası Koruma

67. Ön sözleşme, kapora ve cezai şart nasıl düzenlenmelidir?

Taşınmaz alımında ön anlaşmanın hukuki sonucu, taşıdığı başlıkla birlikte içerdiği taahhüt ve tabi olduğu şekil üzerinden belirlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesi ön sözleşmenin şeklini, 237. maddesi taşınmaz satışı ve satış vaadinin resmi şekil şartını düzenler. Bu nedenle tarafları ileride satış yapmaya bağlayan bir metin hazırlanırken resmi şekil ve yetkili makam yolu baştan belirlenmelidir. Niyet, münhasır görüşme veya inceleme düzenlemeleri de içerdikleri bağımsız yükümlülükler bakımından ayrı okunmalıdır. Tarafların hangi aşamada satış borcu üstleneceği, hangi aşamada yalnız belge sunma veya görüşme yükümlülüğü taşıdığı açık olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 29 ve 237

Geçerli bir sözleşme çerçevesinde yapılan başlangıç ödemesinin niteliği de aynı açıklığı gerektirir. Kanunun 177. maddesinde bağlanma parası sözleşmenin kurulduğuna kanıt oluşturur ve aksi kararlaştırılmadıkça esas alacaktan düşülür. 178. madde anlamında cayma parası kararlaştırıldığında ise parayı veren cayarsa tutarı bırakır; alan cayarsa iki katını geri verir. Taraflar bu iki yapıdan hangisini seçtiğini, ödemeyi ve iade koşullarını yazmalıdır. Alıcının imar veya finansman incelemesinin olumsuz sonuçlanması halinde ödemenin akıbeti, satıcının satıştan vazgeçmesine ilişkin sonuçtan ayrı kararlaştırılabilir. Ödeme belgesinin hangi sözleşmeye ve taşınmaza bağlı olduğu da belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu m. 177–178

Cezai şart, bağlı olduğu geçerli edimin ihlaline göre düzenlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 182/2. maddesi gereğince geçersiz satış borcuna bağlı ceza talep edilemez. Geçerli borçta ise 179. madde, hiç veya gereği gibi ifa etmeme için kararlaştırılan ceza ile belirlenen zaman veya yerde ifa etmeme cezasını ayırır. Özellikle gecikme cezasında ifanın çekincesiz kabulünün etkisi dikkate alınmalıdır. Bu nedenle kapanışa katılmama, bedeli geç ödeme ve teslim gecikmesi için aynı genel hüküm yerine, ihlal edilen edim ve cezanın ifayla ilişkisi ayrı yazılabilir. Bu düzenleme, tarafların tacir veya tüketici sıfatına göre uygulanacak emredici kurallarla birlikte incelenir. Türk Borçlar Kanunu m. 179 ve 182

68. Satıcının beyanları ve ayıp sorumluluğu hangi belgelerle desteklenmelidir?

Satıcının beyanları, alıcının hangi niteliklere dayanarak satın aldığını ve bu niteliklerin hangi tarihte mevcut olmasının beklendiğini belirler. Türk Borçlar Kanunu'nun 219. maddesi, bildirilen niteliklerin bulunmaması yanında kullanım amacına göre değeri veya beklenen yararı önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ve ekonomik ayıpları da düzenler. Taşınmaz satışında 246. maddedeki gönderme ve 244. maddedeki özel düzenlemeler birlikte dikkate alınır. Bu çerçevede mülkiyet, takyidat, kullanım, ruhsat, kira ve uyuşmazlık konuları için hazırlanacak sözleşme beyanları, satın alma kararını gerçekten etkileyen özelliklere odaklanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 219, 244 ve 246

Sözleşmesel beyan, belirli bir tarihteki durumu tarif eder; bir eksikliği tamamlamaya yönelik taahhüt ise satıcının gelecekte yapacağı işi belirler. Ruhsatın varlığı ile yapının projeye uygunluğu da farklı doğrulama gerektirir. Bu nedenle alıcıya önerilen yapı, tapu ve ruhsatla doğrulanan beyanları, satıcının bilgi alanına dayanan açıklamaları ve kapanıştan sonra yerine getirilecek edimleri ayırır. Açıklanan bir ayıp için satıcının ödeme veya giderim üstlenmesi gerekiyorsa, bu üstlenimin genel beyanlar içindeki yeri ve ihlal halinde doğacak talep ayrıca belirlenir. TBK 112'deki borca aykırılık sorumluluğu ile satışa özgü ayıp hükümleri somut taahhüdün niteliğine göre değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu m. 112 ve 219

Türk Borçlar Kanunu rejiminde alıcının bildiği ayıplar 222. maddeye göre değerlendirilir. Kanunun 223. maddesi, olağan akışta imkan bulunur bulunmaz inceleme ve fark edilen ayıbın uygun sürede bildirilmesini; sonradan ortaya çıkan gizli ayıbın ise öğrenilince hemen bildirilmesini gerektirir. Satıcının ağır kusurunda sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan anlaşma 221. madde uyarınca hükümsüzdür. 225. madde, ağır kusurlu satıcının geç bildirim savunmasını sınırlar; meslekten satıcının bilmesi gereken ayıplar da bu kapsamdadır. Bu nedenle açıklanan eksiklik, giderim taahhüdü ve bildirim kayıtları birlikte korunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 221–225

Süre hesabında uygulanacak satış rejimi ayrıca belirlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 244. maddesi yapı ayıbından doğan davalarda mülkiyetin geçmesinden başlayan beş yıllık, satıcının ağır kusurunda yirmi yıllık zamanaşımı öngörür. İşlem 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaysa konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda 12. madde uyarınca teslimden itibaren beş yıl; ikinci el satışlarda ise en az üç yıllık sorumluluk süresi esas alınır. Aynı madde, ağır kusur veya hileyle gizlenen ayıplarda zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını düzenler. Sözleşme ve teslim dosyası, tarafların sıfatı ile bu farklı başlangıç ve sorumluluk esaslarını gösterecek biçimde hazırlanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 244; 6502 sayılı Kanun m. 12

69. Bilinen riskler fiyat ve teminat hükümlerine nasıl dönüştürülür?

Bilinen bir risk, niteliğine uygun bir ödeme veya giderim yükümlülüğüne dönüştürülmelidir. Mevcut eksiklik fiyat indirimine konu edilebilir; satıcının tamamlayacağı iş için bedelin bir kısmı bekletilebilir; gelecekte çıkabilecek belirli bir kamu alacağı veya üçüncü kişi talebi için özel tazmin yükümlülüğü kurulabilir. Bunlar tarafların TBK 26–27 çerçevesinde kararlaştırabileceği farklı korumalardır. Fiyat indirimi bugünkü karşılığı değiştirir; giderim taahhüdü bir edim yükler; tazmin hükmü ise tanımlanan olayın mali sonucunu dağıtır. Tercih, riskin gerçekleşme ihtimali, tutarı ve giderilebilirliği üzerinden yapılır. Türk Borçlar Kanunu m. 26–27

Özel tazmin hükmünde hangi olayın, dönemin ve zarar kaleminin kapsandığı belirlenmelidir. Talebin satıcıya bildirilmesi, savunmaya katılması, uzlaşma yetkisi, giderlerin karşılanması ve ödemenin muaccel olacağı aşama aynı mekanizmanın parçalarıdır. Örneğin kapanış öncesi döneme ilişkin bir vergi tarhiyatında, satıcının sorumluluğunun kesinleşmiş borca mı yoksa geçici olarak yapılması gereken ödemeye de mi bağlandığı açıklanabilir. Bu, işlemin koşullarına göre müzakere edilecek bir risk paylaşımıdır; alıcının kamu idaresine karşı kanuni konumu ayrıca korunur.

Bedel tutma, satıcıya ödenecek kısmı belirli koşula kadar bekleterek tahsil riskini yönetir. Banka teminatında ise alıcının ödeme talebi, bankanın imzaladığı metnin tutar, vade, talep ve belge koşullarına göre incelenir. Satış sözleşmesindeki tazmin vaadi ile bankanın ödeme borcu bu nedenle birlikte karşılaştırılmalıdır. Alıcıya önerilebilecek düzenleme, teminatın ilgili riskin izleme süresini kapsaması, süresi içinde yapılan taleplerin akıbetinin açıklanması ve bedelin serbest bırakılmasıyla teminatın sona ermesinin uyumlu olmasıdır. Soyut bir teminat yüzdesi yerine karşılanan riskin tutarı ve zamanı esas alınır.

Sorumluluk üst sınırı, talep bildirim süresi ve teminat vadesi farklı sonuçlar doğurur. Üst sınır satıcının sözleşmesel ödeme yükünü; vade teminatın kullanılabilirliğini; bildirim hükmü talebin işletilmesini düzenler. Her birinin hukuki etkisi emredici hükümlerle birlikte değerlendirilmelidir. TBK 115 ve ayıp bakımından 221, ağır kusura ilişkin sorumluluk sınırlamasına engel getirir; TBK 148 de o ayrımda düzenlenen zamanaşımı sürelerinin sözleşmeyle değiştirilmesini yasaklar. Tarafların talep mekanizması kurulurken bu sınırlar korunmalı, aynı zarar için fiyat indirimi ve tazminatın nasıl hesaplaşacağı açıklanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 115, 148 ve 221

70. Kapanış koşulları ve son tarih nasıl belirlenir?

Kapanış koşulu, tarafların devir ve son ödeme aşamasına geçmesi için aradığı sonucu; sözleşmesel taahhüt ise o sonuca ulaşmak üzere üstlenilen davranışı belirler. TBK 170, gerçekleşmesi belirsiz olguya bağlı geciktirici koşulu düzenler. Satın alma sözleşmesinde izin, finansman veya terkin gibi sonuçlar kapanış koşulu yapılırken, başvuru yapma, belge sunma ve gerekli işbirliğini sağlama borçları ayrıca yazılabilir. Böylece koşulun gerçekleşmemesi ile bir tarafın kendi borcunu ihlal etmesi arasındaki fark, sözleşmenin sona ermesi ve tazminat bakımından değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 170–175 ve 112

Son tarih, koşulların tamamlanması için tarafların ne kadar bekleyeceğini belirler. Bu tarihin seçiminde izin süreci, kredi taahhüdünün geçerliliği ve mevcut borcun kapama hesabı birlikte ele alınmalıdır. Bankanın kredi kullandırım süresi satış sözleşmesinden önce sona eriyorsa, alıcı uzayan kapanışı finanse etmek için yeni koşulları kabul etmek zorunda kalabilir. Bu nedenle uzatma hakkının hangi tarafa ait olduğu, ne kadar kullanılabileceği ve ek finansman veya işletme giderinin kime yüklenebileceği somut işlem üzerinden kararlaştırılır.

Koşul tamamlanmadığında sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi, fesih bildirimiyle sona ermesi veya sürenin uzaması alternatif sözleşme sonuçlarıdır. Avansın iadesi, belgelerin geri verilmesi ve giderlerin paylaşılması seçilen sonuçla birlikte düzenlenir. Tarafın kendi menfaatine olan sözleşmesel koşuldan vazgeçmesi düşünülüyorsa vazgeçmenin kapsamı belirlenir; kanuni edinim ve izin koşulları ilgili mevzuata göre tamamlanır. Son kapanış değerlendirmesi, her koşulu karşılayan belgenin yanında varsa kabul edilen kalan riski de göstermelidir.

71. Terkin, tescil ve ödeme aynı kapanış planında nasıl yürütülür?

Terkin, tescil ve ödeme sırası, tarafların edimlerini ve finansman bankalarının koşullarını aynı anda uygulanabilir hale getirmelidir. TMK 705'teki tescil esası ve TBK 207'deki karşılıklı ifa düzeni bu planın hukuki temelidir. Satıcının borcu satış bedelinden ödenecekse, ilgili bankaya yapılacak ödeme ile ipoteğin kaldırılması arasındaki ilişki önceden kurulmalıdır. Alıcının yeni kredisi de yeni ipoteğe bağlıysa, eski ve yeni bankanın kabul ettiği işlem sırası satış sözleşmesindeki ödeme tarihine yansıtılır. Türk Medeni Kanunu m. 705; Türk Borçlar Kanunu m. 207

Alıcı açısından belirleyici soru, her ödeme anında hangi hakkın veya belgenin elde edilmiş olacağıdır. Borç kapama yazısında alacaklı, tutar, hesap ve terkin yöntemi; yeni kredi talimatında kullandırım koşulu; tapu dosyasında kaldırılacak ve kurulacak kayıtlar birbirini karşılamalıdır. Birden fazla parselin ekonomik bütünlük oluşturduğu satışta kısmi tescilin kabul edilip edilmediği de belirlenir. Portföyün bir bölümünün devriyle tüm bedelin serbest bırakılması veya kredinin tümünün kullanılması, tarafların açıkça değerlendirmesi gereken farklı sonuçlar doğurur.

Tescile bağlı güvenli ödeme hizmeti seçildiğinde sistemin hangi işlem sonucuna dayanarak aktarım yapacağı teyit edilir. Kapanış sonrasındaki bir eksik iş için tutulacak bedel ise ayrı ödeme koşuluna bağlanır. İşlem beklenen sırada tamamlanamazsa, bloke tutarın iadesi, banka talimatlarının geri alınması ve yeni tarihte güncellenecek kapama hesabı önceden belirlenebilir. Tamamlanan kapanışta son sicil kaydı ile para dağılımı karşılaştırılır; böylece alıcının hangi yüklerle mülkiyet kazandığı ve bedelin hangi borçları kapattığı tek hesapta izlenir. TKGM: Güvenilir Hesap

72. Devirden sonra hangi kayıt ve bildirimler tamamlanmalıdır?

Taşınmazı satın alan yeni malik, ilgili belediyeye süresinde emlak vergisi bildirimi vermelidir. Emlak Vergisi Kanunu'nun 23 ve 33/6. maddeleri uyarınca bildirim, edinimin gerçekleştiği bütçe yılı içinde yapılır; edinim yılın son üç ayında gerçekleşmişse süre edinim tarihinden itibaren üç aydır. Kanunun 9 ve 19. maddeleri yeni malikin mükellefiyetini edinimi izleyen bütçe yılından başlatır. Tapu müdürlüğünün 30. madde uyarınca belediyeye yaptığı elektronik bildirim, kurumlar arası kayıt aktarımıdır; alıcının kendi bildirim yükümlülüğü de kapanış sonrası iş planında ayrıca yerine getirilmelidir. Belediye kaydındaki malik, taşınmaz niteliği ve vergi bilgileri bu aşamada kontrol edilerek bildirim alındısı dosyada saklanmalıdır. Emlak Vergisi Kanunu m. 9, 19, 23, 30 ve 33/6

İşletme kayıtlarında geçiş, borç ve hizmet devamı açısından ele alınır. Sayaç endeksleri eski ve yeni kullanım dönemini ayırır; abonelik güvence bedellerinin iadesi veya yeni yatırılması nakit ihtiyacını belirler. Sigorta, malik değişikliği ve yarar-hasar geçişiyle uyumlu hale getirilir. Kiracılı edinimde kiracının doğru hesaba ödeme yapabilmesi için malik ve banka bilgileri bildirilir; yönetim kayıtları da aidat ve kararların alıcıya ulaşmasını sağlayacak biçimde güncellenir. Her işlemin tamamlanması, ilgili kurumun veya sözleşme tarafının kaydıyla doğrulanır.

Ruhsatlı bir faaliyetin sürdürüldüğü taşınmazda malik, işletmeci ve ruhsat sahibi sıfatları ayrı gösterilmelidir. Faaliyeti aynı işletmeci sürdürecekse mülkiyet değişikliğinin ilgili izin üzerindeki etkisi; işletmeci de değişiyorsa yeni başvuru veya devir usulü sektör mevzuatına göre belirlenir. Kapanış dosyasına eklenen sorumluluk çizelgesinde her kurum, gereken belge, başvuru sahibi ve tamamlanma tarihi yer almalıdır. İşlemler tamamlandıkça başvuru alındıları ve güncel kayıtlar dosyaya eklenir; alıcının taşınmazı hukuken ve fiilen işletmeye hazır hale geldiği bu kayıtlar üzerinden doğrulanır.

73. Devirden sonraya bırakılan eksik belge ve işler nasıl takip edilir?

Kapanış sonrasına bırakılan her iş için neyin tamamlanacağı, kimin yapacağı ve hangi belgenin ifayı göstereceği sözleşmede belirlenmelidir. Eksik bir proje nüshasının teslimi, teknik onarım ve idari başvurunun hazırlanması farklı edimlerdir. Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi gereği gibi ifa etmeme sorumluluğunu düzenler. 117. maddeye göre muaccel borçta temerrüt kural olarak ihtarla başlar; tarafların ifa gününü birlikte belirlediği durumda günün geçmesi temerrüdü doğurur. Yükümlülüğün kapsamı ve tarihinin açık yazılması bu nedenle hem işin takibini hem gecikmenin hukuki sonucunu belirler. Türk Borçlar Kanunu m. 112 ve 117

Bir izin başvurusunda satıcının üstlenimi özellikle dikkatle yazılmalıdır. Başvuru dosyasını eksiksiz hazırlamak, masrafı ödemek ve kurumun talep ettiği belgeleri sunmak satıcının yerine getirebileceği edimlerdir. İdarenin belirli bir sonucu vermesine ilişkin taahhüt ise farklı risk taşır ve tarafların bunu nasıl fiyatlandırdığı açıklanmalıdır. Eksikliğin alıcının faaliyetine etkisi görülerek son tarih, ara raporlar ve alıcının dosyaya erişimi düzenlenir. İşin bir üçüncü kişi tarafından tamamlanması mümkünse, gerekli izin ve işbirliğinin nasıl sağlanacağı da aynı hükümde gösterilir.

Tamamlanma ölçütü işin niteliğine uygun olmalıdır: teknik onarımda kabul ve gerekiyorsa test sonucu, belge tesliminde kabul edilebilir nüsha, idari süreçte ise üstlenilen başvuru veya izin aşaması aranır. Bedel bu işe bağlı tutulmuşsa ödeme koşulu aynı ölçüte bağlanır. Süre aşımında alıcının işi yaptırabilmesi düşünülüyorsa erişim, bilgi ve üçüncü kişi onayları da sağlanmalıdır. Alıcının masrafı satıcıdan istemesi veya tutulan bedelden karşılaması için hangi bildirim ve hesap belgelerinin gerekeceği baştan belirlenir; açık kalan iş, ölçülebilir bir ifa yükümlülüğüne dönüşür.

74. Uyuşmazlık ihtimali ortaya çıktığında hangi deliller ve süreler korunmalıdır?

Uyuşmazlık hazırlığında önce korunacak hak ve istenecek sonuç belirlenir. Yapı ayıbında giderim veya bedel talebi, kirada tahliye, sınır müdahalesinde kullanımın korunması ve idari işlemde iptal farklı ispat ve süre düzenlerine tabidir. Teslim, ayıbın öğrenilmesi, ihtar, tebligat ve edinim tarihleri bu nedenle ayrı olaylar olarak kaydedilmelidir. Dosyanın ilk incelemesi hangi olayın hangi süreyi başlattığını ve delilin ne zaman değişebileceğini göstermelidir. Bu ayrım, gerekli bildirimin zamanında yapılmasını ve teknik müdahale öncesinde mevcut durumun korunmasını sağlar.

Fiziki durumun değişebileceği hallerde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400 ve devamı maddelerindeki delil tespiti yolu değerlendirilir. Örneğin onarım yapılmadan önce su sızıntısının yeri, kapsamı ve teknik nedeni kayıt altına alınabilir. Hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya gecikmenin ciddi zarar doğurması ihtimalinde 389. maddedeki ihtiyati tedbir koşulları ayrıca incelenir. Fotoğraf, proje ve uzman raporlarının tarih ve kaynak bilgilerinin korunması, mahkemenin delili değerlendirmesini kolaylaştırır; karşı tarafla yapılan yazışmalar da özgün biçimiyle saklanmalıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 ve 400–403

Dava öncesi arabuluculuk ihtiyacı uyuşmazlık türüne göre belirlenir. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava şartını düzenler; kira bakımından ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna ayrıca dikkate alınır. Satışın ticari veya tüketici işlemi niteliği taşıması da özel dava şartlarını etkileyebilir. Dava şartı arabuluculukta 18/A-15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Başvuru ve son tutanak tarihleri bu nedenle süre çizelgesinde belgeleriyle gösterilmelidir. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-15 ve 18/B

Geçici koruma kararı alınmışsa arabuluculuk ile tedbirin süreleri ayrıca eşleştirilir. 6325 sayılı Kanun'un 18/A-16. maddesi, dava öncesi ihtiyati tedbirde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 397. maddesindeki dava açma süresini arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar durdurur. Tedbirin uygulanmasını istemeye ilişkin bir haftalık süre, HMK 393 uyarınca kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden başlar ve kendi takviminde korunmalıdır. Dosyada tefhim veya tebliğ tarihi, uygulama talebi, arabuluculuk ve dava tarihleri ayrı izlenir. Böylece delillerin toplanmasıyla hakkın geçici korunması aynı süreçte yürütülür. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-16; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 393 ve 397

13. Şirket, Ortak Yatırım ve Fon Yapıları

75. Taşınmaz için özel amaçlı şirket kurmak ve malik ile işletmeciyi ayırmak ne sağlar?

Özel amaçlı şirket, belirli bir taşınmazı veya projeyi ayrı bir şirket bünyesinde tutmak için seçilen yapılanmadır. Türk Ticaret Kanunu'nun 124 ve 125. maddelerindeki şirket türleri ve tüzel kişilik esası içinde, örneğin anonim veya limited şirket olarak kurulur. İncelemenin konusu bu şirketin hangi varlıkları tutacağı, hangi borçları üstleneceği ve yatırımcıların hangi haklarla katılacağıdır. Anonim şirkette 329, limited şirkette 573. maddede düzenlenen sermaye ve sorumluluk yapısı dikkate alınır; limited şirket ortaklarının kamu borcu sorumluluğu gibi özel hükümler ayrıca değerlendirilir. Türk Ticaret Kanunu m. 124–125, 329 ve 573

Malik şirket ile işletmeci şirketin ayrılması, taşınmazın uzun vadeli değeri ile günlük faaliyetin gelir ve giderlerinin farklı tüzel kişilerde izlenmesini sağlar. Bir otelde bina malik şirkette, personel, tedarik ve müşteri ilişkileri işletmecide bulunabilir. Bu durumda iki şirket arasındaki kira veya işletme sözleşmesi yatırımın merkezine yerleşir: kullanım süresi, kira veya gelir paylaşımı, büyük onarım, demirbaş yenileme ve faaliyetin sona ermesinde teslim koşulları birlikte belirlenir. Malik şirketin kredi taksitleri işletmeciden gelecek ödemeye dayanıyorsa, işletme sözleşmesinin süresi ve fesih şartları finansmanla karşılaştırılmalıdır.

Bu ayrımın ekonomik etkisi, şirketler arasındaki teminat ve nakit ilişkileri üzerinden sınanır. Malik şirket işletmecinin borcu için taşınmazını ipotek etmişse, ilgili borcun ödenmemesi taşınmazı da etkiler. Grup içi avans, çapraz teminat ve ortak banka hesabı gibi düzenlemeler bu nedenle tek tek incelenir. Yatırımcıya önerilebilecek yapı, her şirketin borcunu, gelir kaynağını ve diğer şirkete verdiği desteği görünür kılmalı; işletmeci değişirse taşınmaza, ekipmana ve gerekli belgelere erişimin nasıl sürdürüleceğini açıklamalıdır.

Çıkış modeli de başlangıçta seçilmelidir. Taşınmazın satışı ile malik şirket payının satışı farklı inceleme, sözleşme ve izin süreçleri doğurur. Pay satışında şirketin mevcut borçları, işletme sözleşmesi ve finansman hükümleri ekonomik değeri etkilemeye devam eder. Bu yüzden özel amaçlı şirketin geçmiş faaliyetleri, grup içi hesapları ve değişen kontrol üzerine onay arayan sözleşmeleri incelenir. Yapının başarısı, seçilen şirket biçimiyle birlikte yatırımın günlük işleyişi ve gelecekteki satış yolunun birbiriyle uyumuna bağlıdır.

76. Ortak yatırımda ek finansman, karar kilitlenmesi ve çıkış nasıl düzenlenir?

Ortak yatırımda pay oranı ile ekonomik yükümlülük aynı incelemenin farklı başlıklarıdır. Yatırımcıların başlangıç katkısı yanında bütçe aşımı, kredi açığı ve işletme zararı halinde kimden hangi kaynağın istenebileceği belirlenmelidir. Sermaye artırımı, ortak kredisi ve limited şirkette ek ödeme yükümlülüğü farklı araçlardır. Anonim şirkette TTK 480'in tek borç ilkesi; limited şirkette 603. maddedeki sözleşme, koşul ve tutar sınırları gözetilir. Dolayısıyla finansman çağrısının hukuki dayanağı, tutarı, vadesi ve onayı seçilen şirket türüne uygun kurulmalıdır. Türk Ticaret Kanunu m. 480 ve 603

Pay sahipleri sözleşmesinde öngörülen finansman vaadi, bunu yerine getirecek şirket kararlarıyla birlikte hazırlanmalıdır. Ödeme yapmayan ortağın payının azalması veya diğer ortağın payı satın alması düşünülüyorsa, değerleme tarihi, fiyat yöntemi, ödeme süresi ve gerekli devir işlemleri belirlenir. Özellikle sermaye artırımı gerektiren bir modelde, uygulanacak şirket kararları ve pay sahiplerinin hakları baştan incelenmelidir. Böylece finansman ihtiyacının doğduğu gün, ortaklar ekonomik yaptırımın yanında onu gerçekleştirecek hukuki işlemleri de bilir.

Karar kilitlenmesinde önce hangi konunun ortak onayına bağlanacağı seçilir. Taşınmazın satılması, yeni kredi, bütçeyi aşan yatırım ve ilişkili kişiye sözleşme yapılması ile olağan bakım harcamaları aynı onay düzeyinde ele alındığında işletme yavaşlayabilir. Anonim şirkette TTK 365 ve 408'deki organ yetkileri ile 340'taki esas sözleşme sınırları korunarak, önemli kararlar, görüş ayrılığının üst yönetime taşınması ve çözüm süresi düzenlenebilir. Kilitlenme sürerken zorunlu güvenlik, sigorta ve kredi ödemelerinin nasıl karşılanacağı da ortak yatırımın devamını belirler. Türk Ticaret Kanunu m. 340, 365 ve 408

Çıkış düzeni, taraflardan birinin alıcı bulması, birlikte satış yapılması veya diğer ortağın payı satın alması ihtimallerini karşılamalıdır. Birlikte satışa katılma veya satışa zorlama hakları öneriliyorsa hangi payları, fiyatı ve ödeme koşullarını kapsadığı açıklanır; şirket türüne özgü devir kurallarıyla uygulanabilirliği kontrol edilir. Limited pay devrinde TTK 595'in yazılı şekil, noter onayı ve kural olarak genel kurul onayı düzeni özellikle önemlidir. Finansman bankasının kontrol değişikliği koşulları ve izinler de çıkış takvimine eklenir. Böylece ortaklar, ekonomik ayrılık kararıyla pay devrinin tamamlanması arasındaki yolu önceden kurar. Türk Ticaret Kanunu m. 595

77. GYO yapısı taşınmaz yatırımını nasıl değiştirir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), kayıtlı sermayeli anonim ortaklık yapısı içinde SPK düzenlemelerine tabi bir portföy yatırım modelidir. III-48.1 sayılı Tebliğ'in 4–8. maddeleri kuruluş ve dönüşümü, 22–24. maddeleri yatırım ve faaliyet sınırlarını düzenler. Bu yapı seçilirken taşınmazın getirisi yanında yatırımcı tabanı, pay ihracı ve devamlı uyum maliyeti birlikte değerlendirilmelidir. GYO Tebliği m. 4–8 ve 22–24

Alım kararında iki inceleme birleşir: taşınmazın mülkiyet, imar ve kullanım durumu ile GYO portföyüne uygunluğu. Değerleme ve kamuyu aydınlatma yükümlülükleri de işlem takvimini etkiler. Bu nedenle satıcıyla kararlaştırılan belge takvimi, değerleme çalışması ve şirket içi karar süreci bir arada planlanmalıdır. Değerleme varsayımındaki boş teslim veya tamamlanmış proje koşulu gerçekleşmemişse, yetkili karar organına sunulan ekonomik hesap bu durumu görünür kılmalıdır. GYO Tebliği m. 34 ve 40

Faaliyet modeli de bu seçimin parçasıdır. Tebliğ'in 23, 27 ve 32. maddelerindeki ayrım uyarınca, inşaat yüklenicisi ve işletmeciyle ilişkiler GYO'nun yatırım rolüne uygun kurulur; temel hizmetler ve özel düzenlemeler ayrıca gözetilir. Bir otel yatırımında işletmeci seçimi, marka kullanımı, büyük onarım ve işletme gelirinin paylaşılması bu nedenle gayrimenkul edinimiyle birlikte müzakere edilmelidir. İşletmecinin performansı zayıfladığında değişiklik yapılabilmesi, taşınmazın değerini koruyacak sözleşmesel bir konu olarak ele alınabilir. GYO Tebliği m. 23, 27 ve 32

Yapı karşılaştırması, yatırımcıların kontrol ve çıkış beklentisiyle tamamlanır. Belirli ortakların yönettiği kapalı bir proje şirketinde düşünülen karar ve finansman esnekliği, GYO'nun yatırımcı ve kamuyu aydınlatma düzeniyle birlikte yeniden değerlendirilir. Başlangıç maliyeti, devam eden raporlama, profesyonel hizmetler, finansman ve çıkış seçenekleri aynı hesapta gösterilmelidir. Vergi sonuçları ise işlemin, gelirin ve ilgili dönem koşullarının ayrıca inceleneceği bir mali değerlendirmeye dahil edilir. Böylece GYO seçimi, yatırımın ölçeğine ve yönetim modeline dayanan gerekçeli bir yapı kararı haline gelir.

78. Gayrimenkul yatırım fonunda yatırımcı hangi hakkı edinir ve çıkışını nasıl planlar?

Gayrimenkul yatırım fonuna katılan yatırımcı, fonun katılma payını edinir; portföydeki taşınmazlar fon adına tescil edilir. Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (III-52.3) 4. maddesi fonu, nitelikli yatırımcılardan toplanan varlıklarla kurulan ve inançlı mülkiyet esasına göre yönetilen ayrı bir malvarlığı olarak tanımlar. Fon, tapu ve maddede belirtilen ticaret sicili işlemleri bakımından tüzel kişiliği haiz sayılır. Bu yapı, yatırımcının haklarını fon içtüzüğü, ihraç belgesi ve fon ihraç sözleşmesi üzerinden kurmasını gerektirir. Yatırımcı, karar sürecine katılımını ve getiri paylaşımını bu belgelerde aramalıdır. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 3, 4, 6 ve 9

Fon malvarlığının kurucu, yönetici ve saklayıcının malvarlığından ayrılması, 5. maddede özel olarak korunur. Buna karşılık fonun kendi hesabına kullandığı finansmanın teminatı, portföyün ekonomik riskini etkiler. Tebliğ'in 23. maddesi fon toplam değerinin azami yüzde 50'si oranında kredi veya faizsiz finansmana ve bu finansman için portföy varlıkları üzerinde teminat kurulmasına imkan verir. Yatırımcı bu nedenle ayrıştırılmış malvarlığının yanında fon borçlarını, ipotekleri ve finansman sözleşmesindeki nakit kullanım kısıtlarını da incelemelidir. Kira gelirinin yatırımcıya dağıtılabilecek kısmı, işletme giderleri ve borç servisi sonrasında ortaya çıkar. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 5 ve 23

Çıkışın zamanı ve yöntemi yatırım kararının başında belirlenmelidir. Tebliğ'in 15 ve 16. maddeleri pay değerini, satış ve iade usulünü düzenler; fon ihraç sözleşmesinde nakde çevirme, giriş-çıkış şartları ve uygulanacak ücretler somutlaşır. Gayrimenkulün satılması zaman alabileceğinden, değerleme raporundaki bedel ile yatırımcının nakde ulaşacağı tarih ayrı değerlendirilir. Ayni iadede mevcut tüm pay sahiplerinin mutabakatı ve saklayıcının teyidi aranır (m. 16/12). Süreli fonda vade sonu, erken çıkış imkanları ve ayni iade koşulları; portföydeki taşınmazların satış takvimiyle birlikte okunmalıdır. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 15–16 ve 26

Fon üzerinden yatırımın sözleşmesel incelemesi, taşınmaz incelemesine ikinci bir katman ekler. Taşınmazın tapu, imar ve kira dosyası kadar yatırım komitesinin yetkisi, ilişkili taraf işlemleri, değerleme yöntemi, yönetim ve performans ücretleri ile dağıtım sırası önem taşır. Örneğin gelir getiren binanın satışı yatırımcıların belirli onayına bağlanmışsa, karar nisabı ile fonun vade sonu arasındaki uyum araştırılmalıdır. Fonun kuruluş ve yönetim giderleri, çıkış maliyeti ve yatırımcıya uygulanacak vergi sonucu birlikte hesaplandığında, doğrudan edinimle karşılaştırma aynı ekonomik varsayımlar üzerinde yapılabilir.

79. Proje gayrimenkul yatırım fonunda arsa, izin ve tamamlanma riski nasıl yönetilir?

Proje gayrimenkul yatırım fonu, bağımsız bölümlerin toplam brüt alanının yarısından fazlası konuta ayrılan projelere yatırım için kurulabilir. Bu oran bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporuyla belirlenir. III-52.3 sayılı Tebliğ'in 18/A maddesi, bu fonları tamamlanmış taşınmazdan gelir elde etmeye yönelen genel fon yapısından ayrı koşullara bağlar. Yatırım; fonun kendi arsasında, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmeyle kullanılan arsada, üst hakkı üzerinden ya da devam eden projeden konut niteliğindeki bağımsız bölüm edinilerek kurulabilir. Seçilen yol, fonun arsa üzerindeki hakkını ve yükleniciye karşı talebini değiştirir. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 18/A-1

Fon adına tescil edilen arsada, tescilden itibaren en geç üç yıl içinde inşaata başlanmasının yasal gereklilikleri tamamlanmalıdır. Portföye alınan projenin izinleri, onaylı projesi ve inşaata başlama belgeleri bağımsız değerleme kuruluşunca doğrulanır. Projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Kurulun uygun göreceği bir yöntemle teminatlandırılması esastır. Hasılat paylaşımından doğan fon hakları için de ayrıca teminat düzeni öngörülür. Maddenin saydığı kamu bağlantılı karşı taraflar bakımından teminat istisnası bulunduğundan, istisnanın ilgili tarafı ve işlem türünü kapsayıp kapsamadığı ayrıca kontrol edilir. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 18/A-1-d ve e

İnşaatı, Tebliğ'in 22. maddesine uygun yüklenici yürütür; yüklenici seçimi ve sözleşme koşulları kurucunun yönetim kurulunca onaylanır. Sözleşme, işin kapsamı ve ödemeler yanında ayıp, sözleşmeden dönme, tazminat ve sona erme şartlarını da içermelidir. Yatırımcı açısından tamamlanma güvencesinin gerçek kapsamı burada ortaya çıkar: teminatın hangi ihlalde kullanılacağı, ilerleme seviyesinin kim tarafından ölçüleceği ve yüklenici değişirse projenin nasıl sürdürüleceği birbirine uyumlu yazılmalıdır. Maliyet artışı ve gecikmede ek kaynak ihtiyacının hangi bütçe ve karar usulüyle karşılanacağı da fon belgeleriyle inşaat sözleşmesi arasında eşleştirilir. III-52.3 sayılı Tebliğ m. 22

SPK'nın 17 Temmuz 2025 tarihli ilke kararı, fonun mülkiyetindeki taşınmazların üzerindeki yapılar bakımından özel bir istisna getirir. Metruk, ekonomik ömrünü tamamlamış veya gelir getirmeyen yapıların; tapunun beyanlar hanesinde riskli olarak belirtilen yapıların ya da tapuda görünmesine rağmen yıkılmış yapıların varlığı değerleme raporuyla belirlenir. Mevcut yapıların yıkılacağı ve gerektiğinde tapu niteliğinin değiştirileceği Kurula beyan edildiğinde, Tebliğ'in 18/1-b hükmü aranmaksızın taşınmaz arsa olarak portföyde yer alabilir. Bu durumda yatırım hesabı, yıkım ve nitelik değişikliğinin maliyeti ile yeni projenin izin takvimini birlikte içermelidir. SPK, i-SPK.52.5, 17.07.2025, 40/1271

14. Ön Ödemeli Konut: Sözleşme, Teslim ve Ödeme Güvenceleri

80. Projeden konut alırken tüketici koruması ve sözleşmenin kuruluşu nasıl belirlenir?

Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin bedeli teslimden önce tamamen veya taksitle ödediği, satıcının ise taşınmazı daha sonra devir veya teslim etmeyi üstlendiği işlemdir. 6502 sayılı Kanun'un 40. maddesindeki bu yapı, alıcının ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket etmesi ve konut amaçlı edinimle birlikte değerlendirilir. İnceleme, alıcının işlemdeki sıfatı, satıcının mesleki faaliyeti ve ödemelerin teslimle ilişkisi üzerinden yapılır. Sözleşmenin “rezervasyon”, “tahsis” veya “yatırım” başlığı taşıması halinde de üstlenilen edimler ve ödeme düzeni okunarak uygulanacak rejim belirlenmelidir. 6502 sayılı Kanun m. 40; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 4

Tüketiciye sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Yönetmeliğin 5. maddesi bu formda konutun kimliği, net ve brüt alanı, vergiler dahil fiyatı, teslim tarihi, teminat ve ruhsat bilgileri gibi unsurları arar; bağımsız bölüm, vaziyet ve kat planları ile mahal listesi de sunulur. Bu süre alıcının aynı gün önüne konulan birden fazla belgeyi imzalamasından farklı bir hazırlık aşamasıdır. Alıcı açısından asıl inceleme, satış sunumundaki dairenin cephe, kat, alan ve donanımının form ve ekleriyle örtüşmesidir. Satıcı ise hangi belge sürümünü ne zaman ilettiğini gösterecek kayıtları tutmalıdır. Yönetmelik m. 5

Yapı ruhsatı sözleşme kurulmasının ön koşuludur. Yönetmeliğin 6. maddesinde iki kuruluş yolu düzenlenir: kat irtifakının tüketici lehine tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi. Geçerli sözleşme kurulmadan ödeme ya da tüketiciyi borç altına sokan belge istenmesi yasaktır. Satış ofisinde imzalanan belgelerin hangi aşamayı oluşturduğu bu nedenle ilk ödeme yapılmadan açıklığa kavuşturulmalıdır. Şekil eksikliği ortaya çıkmış bir dosyada satıcının geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremeyeceği koruması da ayrıca dikkate alınır. 6502 sayılı Kanun m. 40–41; Yönetmelik m. 6

Kuruluş dosyası, ruhsatın ilgili parsel ve proje için verildiğini, satışa konu bağımsız bölümün tanımını ve bedelin hangi hesaba ödeneceğini birlikte göstermelidir. Ödeme planı, teslim tarihi, teminat, cayma ve dönme usulü Yönetmeliğin 7. maddesindeki zorunlu içerikle karşılaştırılır. Pazarlama aşamasında kararlaştırılan özel donanım, otopark veya ek kullanım imkanı da ilgili belge ve planla ilişkilendirilir. Bu karşılaştırma, alıcının neyi, hangi bedelle ve hangi tarihte edineceğini somutlaştırır; sonradan doğabilecek uyuşmazlıkta sözleşmedeki edimin kapsamını belirler. Yönetmelik m. 7

81. Ön ödemeler bina tamamlanıncaya kadar nasıl güvence altına alınır?

Otuz ve üzerinde konut içeren projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası veya Yönetmeliğin 12. maddesinde sayılan banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı krediyle teminat seçeneklerinden en az birini sağlamalıdır. Koruma incelemesi, projede hangi yöntemin kullanıldığını ve alıcının ödemelerinin bu yönteme nasıl dahil edildiğini belirleyerek başlar. Sigorta seçilmişse poliçenin ilgili proje ve bağımsız bölümle bağlantısı, tüketiciye verilen bilgiler ve teminat kapsamı birlikte okunur. Alıcıya yapılacak açıklama, ödediği tutarın hangi olay gerçekleştiğinde, kimden ve hangi belgeyle istenebileceğini göstermelidir. 6502 sayılı Kanun m. 42; Yönetmelik m. 12–13

Banka teminat mektubu yolunda Yönetmeliğin 14. maddesi, satıcının teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde tüketicinin ödediği bedeli ilk talepte derhal ödemeyi üstlenen kesin ve süresiz mektubu esas alır. Bu özel korumada bankanın taahhüdü, alıcının elindeki teminat metninden doğrulanmalıdır. Satıcıya ait genel bir kredi limiti ile tüketiciye verilen mektubun tutarı, lehtarı ve dayandığı satış farklı inceleme konularıdır. Ödeme takvimi ilerledikçe hangi tutarın güvence altında bulunduğunun izlenmesi, yeni taksit ödenmeden önce açıkta kalan kısmın görülmesini sağlar. Yönetmelik m. 14

Hakediş sisteminde ödemeler, sözleşmede gösterilen bankada satıcı adına açılan hesaba yapılır ve inşaatın ilerleme seviyesine göre bankanın sorumluluğunda serbest bırakılır. Satıcı teslim borcunu yerine getirmezse banka, tüketici ödemelerinin henüz satıcıya aktarılmamış kısmını iade eder; daha önce serbest bırakılan kısım üzerindeki tüketici hakları saklıdır. Bu nedenle hesap bakiyesi ile geçmiş hakedişler ayrı izlenmelidir. Alıcı, her taksitin sistemdeki doğru hesaba girdiğini, hangi ilerleme tespitine dayanılarak ne kadarının aktarıldığını ve kalan blokajı takip edebilmelidir. Yönetmelik m. 15

Bağlı krediyle teminatta güvence, kullandırılan kredi tutarı kadardır; bunun üzerindeki ödeme için satıcı ayrıca teminat sağlamalıdır. Bağlılık, kredinin belirli konut sözleşmesini finanse etmesi ve iki sözleşmenin objektif ekonomik birlik oluşturması üzerinden belirlenir. Alıcının peşinatı, kredi dışı taksitleri ve varsa ek ödemeleri bu nedenle kredi tutarından ayrı gösterilmelidir. Finansman dosyasındaki kredi ile satış dosyasındaki toplam bedelin karşılaştırılması, hangi ödeme diliminin hangi güvenceye dayandığını ortaya çıkarır. Sonuçta alıcı, konutun tamamlanmasını beklerken teminatın kapsamını ödeme hareketleriyle birlikte izleyebilir. Yönetmelik m. 4 ve 16

82. Teslim tarihi ve proje değişiklikleri alıcının haklarını nasıl etkiler?

Ön ödemeli konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmelidir; güncel düzenlemede bu süre sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı aşamaz. Daha kısa kararlaştırılmış teslim tarihi, satıcının ifa takvimini belirler. Kırk sekiz aylık üst sınırın Yönetmelikteki değişikliği 1 Ekim 2022'de yürürlüğe girmiştir; geçici 1. madde sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükteki hükümleri esas alır. Bu nedenle eski bir sözleşmenin teslim süresi incelenirken imza tarihi ve o tarihe uygulanacak düzenleme birlikte belirlenmelidir. 6502 sayılı Kanun m. 44; Yönetmelik m. 10, geçici m. 1 ve değişiklik yürürlük notu

Yönetmeliğin 10. maddesi devir veya teslimi iki yoldan tanır: kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili veya kat irtifakının tüketici adına tesciliyle birlikte oturmaya elverişli zilyetlik devri. Özellikle ikinci yolda tapu işlemi ile konutun fiili kullanılabilirliği birlikte incelenir. Anahtarın verilme tarihi, su ve elektrik imkanları, güvenli erişim, çalışan temel sistemler ve tamamlanmamış işler teslim dosyasına işlenmelidir. Böylece sözleşmede vaat edilen nitelikler ile teslim anındaki durum arasında ölçülebilir bir karşılaştırma yapılır. Yönetmelik m. 10

Projede sonradan değişiklik yapılırsa tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirim yapılması zorunludur. Tüketici değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir. Ancak değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, 9. maddenin üçüncü fıkrasındaki masraf ve tazminat düzenini dikkate alarak kesinti yapabilir. İncelemede değişikliğin gerekçesi, bildirimin içeriği ve alıcıya ulaşma tarihi korunmalı; alan, cephe, ortak tesis veya kullanım niteliğindeki farkın sözleşmedeki karşılığı belirlenmelidir. Yönetmelik m. 11

Teslim gecikmesi ile proje değişikliği farklı olaylar olarak izlenmelidir. Biri ifa tarihini, diğeri satın alınan konutun ve projenin özelliklerini etkiler; aynı dosyada ikisi birden ortaya çıkabilir. Alıcının devam etme veya dönme tercihi hazırlanırken ilk sözleşme, değişiklik bildirimi, revize plan ve ödeme takvimi yan yana okunur. Kabul edilen yeni düzenlemenin kapsamı açık yazılır ve önceki gecikmeye ilişkin hesabın nasıl ele alındığı gösterilir. Bu kayıt, hangi değişikliğe rıza verildiğini ve hangi işlerin hangi tarihte tamamlanmasının beklendiğini belirginleştirir.

83. Cayma ve sözleşmeden dönme hakları hangi süre ve maliyetlerle kullanılabilir?

Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Yönetmeliğin 8. maddesine göre bildirimin bu süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Satıcının bilgilendirme yükümlülüğü, cayma süresinin takibi ve noter işleminin tarihi dosyada birlikte tutulmalıdır. Bağlı kredi varsa satıcı finansman kuruluşunu derhal bilgilendirir; kredi sözleşmesi cayma süresinin sonunda, kuruluş tarihinden hüküm doğurmak üzere yürürlüğe girer ve finansman kuruluşu bu süre içinde faiz, komisyon veya benzeri masraf isteyemez. 6502 sayılı Kanun m. 43; Yönetmelik m. 8

Caymada satıcı, bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren en geç on dört gün içinde iade edilecek tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri geri verir. Tüketici de bu iadeden itibaren on gün içinde edinimlerini iade eder. Böylece bildirimin süresinde yöneltilmesi ile para ve belgelerin geri verilme süresinin başlangıcı ayrı tarihlerdir. Alıcı, ödediği tutarlar ve teslim ettiği senet veya benzeri belgeler için bir iade hesabı hazırlamalı; noter bildiriminin satıcıya ulaştığı günü ayrıca izlemelidir. Yönetmelik m. 8/5–6

Gerekçesiz sözleşmeden dönme hakkı ise sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilir ve bildirim noter aracılığıyla yapılır. Satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal masraflarla birlikte sözleşme bedelinin ilk üç ayda en çok yüzde 2'si, üç–altı ay arasında yüzde 4'ü, altı–on iki ay arasında yüzde 6'sı ve on iki–yirmi dört ay arasında yüzde 8'i kadar tazminat isteyebilir. Bu oranlar üst sınırdır. Dönme hesabında bildirimin hangi döneme rastladığı, sözleşme bedeli ve talep edilen yasal masrafın dayanağı ayrı gösterilmelidir. 6502 sayılı Kanun m. 45/1; Yönetmelik m. 9/1–3

Bedelsiz dönme halleri ayrıca incelenir. Satıcının yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü, düzenlemede belirtilen sürekli gelir kaybı nedeniyle ödemeleri yapamama veya olağan koşullarda taksitli satışa geçiş önerisinin kabul edilmemesi ve aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması, Yönetmeliğin 9. maddesinde devir veya teslime kadar ücret alınmadan dönme çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu yola dayanılıyorsa bildirimde somut olay ve onu gösteren belgeler belirtilmelidir. Proje değişikliği nedeniyle dönme ise 11. maddedeki özel süre ve istisnalarla birlikte değerlendirilir. Yönetmelik m. 9/4–5 ve 11

Dönmede iade süresi, bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gündür; tüketici borçlandırıcı belgelerini de geri alır ve iade üzerine on gün içinde edinimlerini geri verir. Bağlı kredi kullanılan dosyada satıcının finansman kuruluşuna iadesi ile kuruluşun tüketiciyle yapacağı hesaplaşma ayrıca izlenir. Bu nedenle dönme kararı, geri alınacak net tutar kadar paraya ne zaman yeniden ulaşılacağını da dikkate almalıdır. İade takvimindeki yüz seksen gün ile ilk cayma yolundaki on dört günün ayrılması, alıcının yeni konut veya finansman planını gerçekçi biçimde kurmasını sağlar. 6502 sayılı Kanun m. 45/3; Yönetmelik m. 9/6–8

15. İmar Uyuşmazlıkları ve Kullanım Kaybının Giderimi

84. Plan veya ruhsat işlemi nedeniyle taşınmaz kullanılamıyorsa zarar nasıl ele alınır?

İmar veya ruhsat uyuşmazlığında, yapının gelecekte hangi koşullarla kullanılacağı ile geçmişteki kullanım kaybının giderimi ayrı sorulardır. İdarenin hukuka aykırı işlemi nedeniyle ortaya çıkan zarar bakımından işlem, zarar ve aralarındaki bağ somutlaştırılmalıdır. Alıcı, mevcut izin sorununu çözmenin yanında önceki döneme ilişkin talebin kime ait olduğunu ve satış bedelinde bu kaybın nasıl karşılandığını da belirlemelidir.

Anayasa Mahkemesi, Uğur Sevimli İnşaat Elektrik Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. kararında, hatalı parselasyon ve ruhsatın iptali sonucunda taşınmazın üç yıl kullanılamamasını sıradan bir planlama gecikmesinden farklı değerlendirdi. Hizmet kusuru kabul edildiği halde kullanım kaybının uygun tazminatla karşılanmaması, başvurucuya aşırı külfet yükledi. Mahkeme mülkiyet hakkının ihlaline ve yeniden yargılamaya karar verdi; giderimin hukuki zemini bu somut kullanım belirsizliği ve ölçülülük değerlendirmesidir. AYM, Uğur Sevimli İnşaat Elektrik Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti., B. No: 2019/8076, 16.05.2024, §§ 18–24 ve 29

Talebin hazırlanmasında ruhsat ve plan süreci, çalışmanın durduğu dönem, taşınmazın o dönemde kullanılabilirliği ve ileri sürülen zarar ayrı delillendirilir. Finansman gideri, kira kaybı veya kazanç beklentisi aynı hesap kalemi gibi ele alınmamalıdır. Her talebin dayandığı gerçekleşmiş olay ve idari işlemle bağlantısı gösterildiğinde, zarar hesabı genel bir değer kaybı iddiasından ayrılır.

Satış bu uyuşmazlık sürerken yapılacaksa mevcut dava ve tazminat beklentisi ayrıca düzenlenir. Hakkın sahibi, takip sorumluluğu, belge paylaşımı ve elde edilecek tutarın taraflar arasındaki dağılımı açıklanmalıdır. Yapının kullanımını yeniden sağlayacak idari sonuç ile geçmiş zarar için beklenen giderim, kapanış hesabında ayrı tutulur.

85. İdari işleme karşı başvuru ile yürütmenin durdurulması nasıl ayrılır?

İmar ve ruhsat işlemlerine karşı dava açılması, işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesi, yürütmenin durdurulmasını yargısal koruma olarak ayrıca düzenler. İşlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zarar doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte değerlendirilir. Bu nedenle dava dilekçesinin sunulması ile faaliyetin hukuken sürdürülebilmesi farklı aşamalardır. İYUK m. 27

Satın alma incelemesinde işlemin tarihi, bildirim biçimi, dava konusu edilen bölüm ve mahkemenin verdiği geçici korumanın kapsamı ayrı belirlenir. Birden fazla işlem varsa aynı kararla hepsinin uygulanmasının durduğu varsayılmamalıdır. Örneğin yapı hakkındaki müdahale ile işletme ruhsatına ilişkin karar, ayrı hukuki dayanak ve sonuçlara sahip olabilir.

Başvuru takvimi işlem türüne ve uygulanacak özel rejime göre kurulmalıdır. Süre hesabında tebliğ, ilan veya ilgili diğer başlangıç olayı gösterilir; idareye yapılan başvurunun dava süresine etkisi de o başvuru yolunun hükümlerinden belirlenir. Satış görüşmeleri sürerken başvuru ve dava süreleri ayrıca izlenmeli; hakların korunması için gereken işlemler ilgili süre içinde tamamlanmalıdır.

Alıcı açısından belirleyici olan, teslim tarihinde hangi kullanımın hukuken mümkün olduğudur. Bu nedenle sözleşmedeki kapanış koşulu 'dava açılması' yerine, gerekiyorsa belirli işlemin yürütülmesini durduran uygulanabilir kararın elde edilmesine veya idari engelin giderilmesine bağlanır. Geçici koruma ile uyuşmazlığın esastan çözümü de ayrı riskler olarak fiyatlandırılır.