Türkiye'de Ticari Kira Uyuşmazlıkları: Kira Tespiti, Uyarlama ve Tahliye Rehberi (2026)

1. Hangi ticari kiralar çatılı işyeri hükümlerine tabidir?

Mağaza, ofis ve kapalı depo gibi çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu'nun özel kira hükümleri uygulanır; kapsam, yerin yapısı ve sözleşmeyle kararlaştırılan kullanım üzerinden belirlenir. Mağaza, ofis veya kapalı depo kiralayan şirketin ticari faaliyeti, kira ilişkisinin özel koruma rejimiyle birlikte yürür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339. maddesi, bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyayı da kapsar. Bu nedenle kira konusu, ana mekanla birlikte teslim edilen ekipman ve yardımcı alanlar gösterilerek tanımlanmalıdır. TBK m. 339

Geçici kullanıma ilişkin istisna iki koşulun birlikte bulunmasına bağlıdır: taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmesi ve en çok altı ay için kiralanması. Olağan bir mağaza için altı aylık sözleşme düzenlenmesi, kullanımın geçici niteliğini kendiliğinden kurmaz. Sezonluk işletmelerde sözleşme süresiyle birlikte mekanın hangi ihtiyaca tahsis edildiği ve kullanımın devamlılığı da belgelenmelidir. Kamu kurumunun kiraya veren olması halinde de TBK m. 339'un kamu kiralarına ilişkin kapsamı ayrıca dikkate alınır. TBK m. 339

Kiracının tacir olması, çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerin kapsamını ortadan kaldıran genel bir istisna oluşturmaz. Ancak açık saha, üretim tesisi, kapalı depo ve idari binanın birlikte kiralandığı bir işletmede hangi edimin ve kullanımın esas olduğu ayrıca araştırılmalıdır. Bu karma yapılar, yalnız tapudaki taşınmaz türü veya sözleşmenin başlığı üzerinden sınıflandırılmamalıdır. Kira konusu bütünün planı, alan dağılımı, teslim tutanağı ve işletmenin gerçek kullanım biçimi, uygulanacak rejimin belirlenmesine hizmet eder.

Bu sınıflandırma uyuşmazlığın başlangıcında yapılmalıdır; kira artışı, yenilenme ve tahliye hükümlerinin uygulanması buna bağlıdır. Sözleşme eki olarak kullanım amacı ve teslim kapsamını birlikte gösteren bir plan hazırlanması, sonraki davada hangi yerin hangi amaçla kiralandığının ispatını güçlendirir. Tarafların ticari beklentisi ile teslim edilen yer arasındaki fark da bu incelemede ortaya çıkar ve sözleşmenin ifası veya sona erdirilmesi için seçilecek yolun kapsamını belirler.

2. Yenilenen dönemde kira artışı nasıl hesaplanır?

Türk lirası üzerinden kurulan çatılı işyeri kiralarında yıllık artışın başlangıç noktası sözleşmedeki artış hükmüdür; kanuni üst sınır ise bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve bu ortalama farklı göstergelerdir. TBK m. 344/1'in güncel ifadesi, 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle getirilen TÜFE ölçütüne dayanır. İşletmenin bütçesinde kullanılan başka bir endeks, bu sınırı aşan kısmın geçerliliğini sağlamaz. 7161 sayılı Kanun m. 56

Sözleşmede kararlaştırılan artış sınırın altında kalıyorsa hesap önce bu anlaşma üzerinden yapılır. Artış anlaşması bulunmadığında TBK m. 344/2, hakime kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek, aynı üst sınır içinde bedel belirleme görevi verir. Bu ayrım, her yenilenmede kiraya verenin tavan oranında tek yanlı artış yapabileceği varsayımını önler. Bir yıldan uzun sözleşmeler de m. 344/1'deki kurala tabidir. Beş yıl sonrasındaki emsal esaslı belirleme ise ayrı bir rejimdir. TBK m. 344/1–3

Hesap tablosunda sözleşmenin başlangıcı, yenilenme günü, son geçerli kira bedeli, uygulanacak endeks serisi ve sözleşme hükmü birlikte gösterilmelidir. Brüt-net kira ayrımı ve tarafların vergiye ilişkin düzenlemesi korunmalı; banka hesabına geçen net tutar, brüt kira borcuyla karşılaştırılırken aynı hesap tabanı kullanılmalıdır. Uyuşmazlıkta her ayın talep edilen ve ödenen bedeli ayrı gösterildiğinde, farkın yanlış endeks seçiminden mi, anlaşma yorumundan mı yoksa ödeme eksikliğinden mi doğduğu belirlenebilir.

3. Beş yıldan sonra kira bedeli emsallere göre nasıl belirlenir?

Beş yılın tamamlanmasıyla izleyen kira dönemi için TBK m. 344/3'teki belirleme yolu gündeme gelir. Tarafların artış anlaşması bulunsa da hakim, endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Aynı düzenleme beş yıldan uzun süreli sözleşmeleri ve sonraki her beş yılın sonunu da kapsar. Böylece sözleşmedeki uzun vade, kanunun bu aşamada tanıdığı yeniden belirleme imkanını kapatmaz. TBK m. 344/3

Emsal incelemesinde ilan edilen bedelin hangi gerçek kiralama koşullarına karşılık geldiği açıklanmalıdır. Aynı caddedeki iki mağaza; cephe, kat, net kullanılabilir alan, yaya erişimi, teslim durumu ve yardımcı alanları bakımından farklı gelir kapasitesi taşıyabilir. Kirasız başlangıç dönemi veya kiracıya bırakılan yatırım yükü de görünen aylık tutarın ekonomik karşılığını değiştirir. Bu unsurların belgeyle ayrıştırılması, emsalin uyuşmazlık konusu yere neden uygulanabileceğini gösterir; ilan çıktısı ile yürürlükteki kira sözleşmesinin ispat değeri aynı varsayılmamalıdır.

Kiralananın mevcut kiracı tarafından kullanılıyor olması, hakkaniyet tartışmasının somut gerekçelerle kurulmasını gerektirir. Kanun, her dosyaya uygulanacak sabit bir indirim yüzdesi belirlemez. Bilirkişi incelemesine sunulacak emsallerin tarihleri ve karşılaştırma özellikleri taraflarca tartışılmalı, raporun hangi farkı hangi nedenle düzelttiği izlenebilmelidir. Talep edilen yeni bedel kadar bu bedelin hangi dönemden başlayacağı da önem taşır; dava ve bildirim takvimi TBK m. 345 üzerinden ayrıca kurulmalıdır. TBK m. 344/3 ve 345

4. Kira tespit kararı hangi tarihten itibaren uygulanır?

Kira tespitinde davanın açılabilmesi ile belirlenen bedelin hangi dönemden işleyeceği ayrı sorulardır. TBK m. 345, davanın her zaman açılabilmesine imkan tanırken yeni dönemin başından etki doğmasını bildirim, sözleşme hükmü ve dava tarihine bağlar. Bu nedenle dava hazırlığında ilk çalışma, kira başlangıcı ve yenilenme tarihinin sözleşme ile eklerinden belirlenmesidir. Takvim yılı başı, tarafların kira dönemiyle ancak sözleşme bunu öngörüyorsa örtüşür. TBK m. 345

Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa, belirlenen bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayabilir. Aynı süre içinde kiraya veren tarafından kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılması halinde ise dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Bu yol seçildiğinde ihtarın içeriği kadar kiracıya ulaştığı tarihin ispatı da dosyada görünür olmalıdır. Gönderim kaydı ile tebliğ kaydı ayrı tutulmalı; otuz günlük eşik son güne bırakılmadan hesaplanmalıdır. TBK m. 345/2

Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel aynı dönemin başlangıcından geçerli olur. Bu nedenle artış maddesinin tam metni incelenmeden her dosyada yeni bir ihtarı zorunlu saymak da, bildirim ihtiyacını bütünüyle dışlamak da yanlış takvim doğurur. Dava şartı arabuluculuk ve süreler arasındaki ilişki ayrıca kontrol edilmeli; başvurunun etkisi hakkında somut dayanak kurulmadan son gün hesabı yapılmamalıdır. Dilekçede istenen dönem ve geriye etkili belirlemenin dayanağı açıkça gösterilmelidir. TBK m. 345/3

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15 Ekim 2015 tarihli, E. 2014/11268, K. 2015/8540 sayılı kararında, artış hükmü bulunmayan sözleşme bakımından süresinde bildirim yapılmadan yeni dönemden bir gün önce açılan davada, bedelin o dönemin başından belirlenmesi uygun bulunmamıştır. Daire, davacının sonraki dönem için talepte bulunmak isteyip istemediğinin sorulması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Bu uygulama, otuz günlük takvimin hedef döneme etki bakımından önemini gösterir. Yargıtay 6. HD, 15.10.2015, E. 2014/11268, K. 2015/8540

5. Olağanüstü koşullar kira sözleşmesinin uyarlanmasını ne zaman sağlar?

Uyarlama, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü değişikliğin edim dengesine etkisi üzerinden incelenir. TBK m. 138; öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen durumun borçludan kaynaklanmamasını, ifanın dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede ağırlaşmasını ve borcun henüz ifa edilmemiş veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmasını birlikte arar. Bu koşullar, kira tespitindeki beş yıllık emsal incelemesinden farklı bir hukuki gerekçe kurar. TBK m. 138

İşyeri bakımından inceleme, sözleşme tarihindeki ticari kabullerle sonradan gerçekleşen olayın karşılaştırılmasını gerektirir. Faaliyet kısıtlaması ileri sürülüyorsa hangi alanda, hangi tarihlerde ve hangi hukuki işlemle uygulandığı belgelenmelidir. Gelir azalmasına dayanılıyorsa işletmenin cirosu, kullanım kapasitesi ve maliyet yapısındaki değişiklik ile olay arasındaki bağlantı açıklanmalıdır. Sözleşmenin risk paylaşımı ve tarafın üstlendiği yükümlülükler de bu karşılaştırmaya katılır. Böylece genel ekonomik veriden somut kira ilişkisindeki ifa güçlüğüne geçiş kurulabilir.

Kanuni koşullar sağlandığında öncelikli talep sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasıdır; uyarlama mümkün olmazsa sürekli edimli ilişkide kural olarak fesih gündeme gelir. TBK m. 138 yabancı para borçlarını da kapsar. Ödeme yapan taraf bakımından hak saklı tutmanın zamanı ve kapsamı önem taşır; bu nedenle bildirim metni, ödeme kayıtları ve talep edilen uyarlamanın başlangıcı birbiriyle uyumlu hazırlanmalıdır. Dava açılmasını ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden değiştiren bir işlem gibi görmek, temerrüt riskini büyütür; geçici koruma ihtiyacı da ayrı usuli talep olarak gerekçelendirilmelidir. TBK m. 138

6. Döviz üzerinden belirlenen işyeri kirasında hangi inceleme yapılır?

Türkiye'de yerleşik kişiler arasında, Türkiye'deki taşınmaza ilişkin işyeri kirasında temel kural, kira bedelinin ve sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerinin Türk lirası olarak belirlenmesidir. 2008-32/34 sayılı Tebliğ m. 8/2, döviz cinsinden ve dövize endeksli bedelleri birlikte sınırlar. Bu nedenle avro tutarının ödeme gününde Türk lirasına çevrileceğinin yazılması da sözleşmenin endeksleme niteliği üzerinden incelenir. 2008-32/34 sayılı Tebliğ m. 8/2

Tebliğ m. 8/3, Türkiye'de yerleşik olup Türk vatandaşlığı bulunmayan kişilerin veya m. 8/19'da belirtilen kişilerin kiracı olduğu sözleşmelere istisna tanır. Bu ikinci grup, dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki şube, temsilcilik, ofis ve irtibat bürolarını; doğrudan veya dolaylı en az yüzde elli paya yahut ortak kontrol veya kontrole sahip oldukları şirketleri ve serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölge şirketlerini kapsar. İstisnanın kiracı tarafındaki koşulu, yabancı bağlantılı kiraya verenin bütün kiralarını otomatik olarak dövizli hale getiren bir yetki biçiminde uygulanmamalıdır. Ortaklık ve kontrol yapısının imza tarihindeki belgelerle gösterilmesi gerekir. Tebliğ m. 8/3 ve 19

Faaliyet türüne bağlı istisnalar da vardır: Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesisinin işletilmesi amacıyla kiralanması m. 8/4'te, gümrüksüz satış mağazasının kiralanması m. 8/5'te düzenlenir. İstisna belgesinin konusu ile kiralananın fiili işlevi eşleştirilmelidir. Sıradan bir mağaza, depo veya ofis için turizm sektöründe faaliyet gösterilmesi gerekçesiyle aynı sonuca varılamaz. İmza veya tadilde seçilen para biriminin dayanağı, kira dışındaki ödeme yükümlülükleri de kapsanarak sözleşme dosyasında açıklanmalıdır. Tebliğ m. 8/4–5

Kambiyo yönünden izin verilen yabancı para kirasında ikinci inceleme TBK m. 344/4 üzerinden yapılır. Bu hüküm beş yıl dolmadan bedel değişikliğini sınırlar, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m. 138'i saklı tutar ve beş yıl sonrasındaki belirlemede dövizin değer değişimini de hesaba katar. Bu nedenle geçerli döviz borcu ile Türk lirasına dönüştürülmüş kira ayrı hesaplanmalıdır. Sözleşmenin başlangıcı, para birimi, istisna dayanağı ve sonradan yapılan tadiller aynı tabloda gösterildiğinde hem uygulanacak artış rejimi hem talep edilen kira farkının dayanağı belirginleşir. TBK m. 344/4 ve 138

7. Kira veya yan gider ödenmediğinde temerrüt nedeniyle tahliye nasıl hazırlanır?

Çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira veya yan gider borcunun, usulüne uygun yazılı bildirime rağmen verilen sürede ödenmemesine dayanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiraya verenin ödeme için en az otuz gün vermesini ve bu sürede ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesini öngörür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen gün başlar. Ticari amaçla kullanılan ancak çatılı işyeri rejimine girmeyen bir kiralamada aynı maddedeki genel asgari süre on gündür; kira konusunun hukuki niteliği bu nedenle ilk inceleme konusudur. Türk Borçlar Kanunu m. 315

İhtarın borç hesabı, hangi dönemin hangi kira ve yan gider kaleminin talep edildiğini gösterecek biçimde kurulmalıdır. Mağaza veya ofis kiralarında çıplak kira, sözleşmeden doğan gider katılımı ve diğer ticari hizmet bedelleri aynı hesapta izlenebildiği için her kalemin vadesi ve kira ilişkisindeki dayanağı ayrı incelenir. Kiracının banka ödemeleri, açıklamaları ve önceki mahsuplar borç dökümüyle karşılaştırılmalıdır. Henüz muaccel olmayan veya sözleşme kapsamında talep edilemeyen bir tutarın hesaba eklenmesi, feshe esas alınan borcun kapsamı üzerinde uyuşmazlık yaratır. İhtarın tebliğ belgesi de otuz günlük ifa fırsatının gerçekten tanındığını gösterecek dosyanın parçasıdır.

Kiracı, ihtardaki muaccel borcu süresinde yerine getirirse bu ihtar bakımından sürede ifa etmeme koşulu gerçekleşmez. Borcun devam etmesi halinde kiraya veren, sona erdirme iradesini ve tahliye talebini seçilen yargı veya icra yolunun koşullarıyla ilerletir; işletmenin fiilen çıkarılması yetkili icra süreciyle sağlanır. İİK kapsamındaki tahliye talepli ödeme emrinde ayrıca itiraz ve ödeme süreleri izlenir. Dosyanın karar noktası, yalnız gecikmenin varlığı değil, doğru tutarın doğru muhataba bildirildiği ve kanuni sürenin sonunda hangi borcun kaldığıdır. Bu nedenle dava veya takip öncesinde sözleşme, dönemsel borç çizelgesi, banka kayıtları ve tebligat aynı kronoloji üzerinde eşleştirilmelidir.

8. Tahliye talepli kira takibinde yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi nasıl ayrılır?

Kira alacağının tahsili ile kiralananın boşaltılması aynı takipte istenebilir; bunun için takip talebi ve ödeme emri tahliye istemini ve gerekli ödeme ihtarını taşımalıdır. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir. Çatılı işyeri için ödeme ihtarındaki asgari otuz günlük süre ise kira borcunu yerine getirme fırsatıdır. Bu iki süre farklı işlev görür: kiracı, ödeme için daha uzun süre bulunduğunu düşünerek yedi günlük itiraz süresini kaçırmamalıdır. İcra ve İflas Kanunu m. 269–269/a

İtirazın içeriği sonraki incelemenin kapsamını belirler. Kanun, kira sözleşmesi ve varsa sözleşmedeki imza açık ve kesin biçimde reddedilmediğinde sözleşmenin kabul edilmiş sayılmasını düzenler. Kira ilişkisine itiraz, imzaya itiraz ve borcun ödendiği savunması bu nedenle ayrı kurulmalıdır. İİK m. 269/b–269/c, sözleşmenin inkarı ile kira ilişkisi kabul edilerek ödemeye veya başka bir nedenle borcun istenemeyeceğine dayanılması için farklı belge ve inceleme düzenleri öngörür. Kiraya verenin elindeki sözleşmenin şekli ve kiracının itiraz nedeni, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolunun elverişliliğini etkiler; genel mahkemede dava gerektiren uyuşmazlıklar bu değerlendirmede ayrılır. İİK m. 269/b–269/d

Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresinde kira borcunu da ödemezse, İİK m. 269/a uyarınca kiraya veren ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemelidir. Takibin itirazsız kalması üzerine doğrudan fiili boşaltmaya geçilmez; tahliye için mahkemenin kararı alınır. Kiracı süresinde itiraz etmişse takip durur; kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemelidir. İİK m. 269/3, bu süre içinde başvurmayan kiraya verenin aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapmasını da sınırlar. İtirazın tebliğinden başlayan bu süre ile itirazsız takipte ödeme süresinin bitiminden başlayan altı ay ayrı kaydedilir. İşletme bakımından ödeme emrinin tebliğ tarihi, itirazın son günü, ödeme süresinin sonu ve başvuru son tarihi ayrı kaydedilmeli; banka dekontları ile icra dosyasındaki tahsilatlar birlikte kontrol edilmelidir.

9. On yıllık uzama sonunda sebep göstermeden sona erdirme tarihi nasıl hesaplanır?

Çatılı işyeri kirasında belirli sözleşme süresinin dolması, kiraya verene sırf bu sebeple sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. TBK m. 347, kiracının sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin bir yıl uzamasını düzenler. Kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirme hakkı, on yıllık uzama süresinin ardından bu süreyi izleyen her uzama yılının bitimi için, en az üç ay önce bildirim şartıyla kullanılabilir. Bu hesapta başlangıçtaki belirli süre ile onu izleyen uzama yılları ayrılır; sözleşmenin imza tarihine otomatik olarak on yıl eklemek doğru sona erme tarihini vermeyebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 347–348

Uzun süreli mağaza, depo veya üretim yeri kiralarında hesap, ilk sözleşme ve sonraki belgelerin hukuki etkisine bağlıdır. İlk belirli sürenin bitimi, yıllık uzamaların başlangıcı ve hedef uzama yılının sonu çizelgeye işlenmelidir. Sonradan imzalanan belgenin yeni kira sözleşmesi mi, kira bedeli veya başka şartları değiştiren bir ek mi olduğu, belgenin içeriği ve taraf iradeleri üzerinden incelenir. Belgenin yalnız başlığından hareketle on yıllık hesabı başlatmak veya sıfırlamak yerine, kira ilişkisinin hangi süre düzeniyle sürdüğü belirlenir. Bu inceleme, özellikle işletme devrinde satıcının verdiği boş teslim tarihinin denetlenmesinde önem taşır.

Belirsiz süreli kirada ise m. 347, kiraya verene kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere uygun fesih bildirimiyle sona erdirme imkanı tanır. TBK m. 328–329 uyarınca yerel adetle belirlenmiş dönem varsa o döneme; yoksa kira başlangıcı esas alınarak hesaplanan altı aylık dönemlerin sonuna uyulur ve üç aylık fesih bildirimi süresi gözetilir. Tarafların daha uzun bildirim süresi veya başka fesih dönemi kararlaştırmış olması ayrıca dikkate alınır; belirli süreli kiradaki on yıllık uzama hesabı buraya aynen taşınmaz. Her iki durumda da çatılı işyeri fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Hedef tarih ve bildirimin muhataba ulaşacağı son gün saptandıktan sonra tebliği ispatlanabilir yöntem seçilmeli; işletmenin taşınma takvimi, bildirimin gönderildiği güne değil hukuken sonuç doğuracağı sona erme tarihine bağlanmalıdır. TBK m. 328–329, 347–348

10. İhtiyaç, yeni malik ve yeniden inşa hangi koşullarla tahliye sebebi olur?

Kiraya veren, işyerini kendisi veya TBK m. 350'de sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu bulunduğunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kanun; eş, altsoy, üstsoy ve kanunen bakmakla yükümlü olunan diğer kişileri kapsar. İşyeri ihtiyacında talep, kimin hangi faaliyeti nerede yürüteceği ve kiralananın bu kullanıma nasıl cevap verdiği üzerinden somutlaştırılmalıdır. Tüzel kişi kiraya verende ihtiyaç sahibiyle sözleşmenin tarafı arasındaki ilişki ayrıca incelenir; şirketin taşınmazı ile ortağının kişisel kullanma planı aynı hukuki olgu olarak kabul edilmemelidir. Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde; belirsiz sürelide genel hükümlere göre belirlenen fesih tarihinden başlayarak bir ay içinde açılır. Türk Borçlar Kanunu m. 350

Taşınmazı sonradan edinen kişinin ihtiyaç yolunda TBK m. 351 iki takvim sunar. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yolunu kullanabilir. Satış işleminde bu seçim tapu edinim tarihi, kira dönemi ve işletmenin taşınma planı birlikte görülerek yapılmalıdır. Alıcı kendi faaliyetini kısa sürede başlatmayı hedefliyorsa, bir aylık bildirim penceresini kapanış sonrası genel yazışmalara bırakmak yerine edinim günüyle bağlantılı işlem takvimine koymalıdır. Tahliye ihtiyacı ve kira sözleşmesinin devamı, satın alma sözleşmesindeki boş teslim yükümlülüğünden ayrı hukuki dayanaklarla yönetilir. TBK m. 351

Yeniden inşa ve imar sebebinde m. 350, esaslı onarım, genişletme veya değişikliğin gerekli olmasını ve işler sırasında kiralananın kullanımının imkansızlığını birlikte arar. Projenin kapsamı, teknik ihtiyaç ve faaliyetle bağdaşmama nedeni, tahliye talebinin maddi temelini oluşturur. Boya veya olağan bakım ile işyerinin kullanımını engelleyen esaslı yapım işi bu nedenle ayrılmalıdır. Kiraya verenin hazırladığı proje ve teknik belgeler, hem talep edilen boşaltmanın gerekliliğini hem işin hangi alanı ne süreyle etkilediğini açıklayacak nitelikte olmalıdır.

İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle boşaltma sonrasındaki kullanım da hukuki sonuç doğurur. TBK m. 355, ihtiyaç için boşaltılan yeri haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralamayı sınırlar. Yeniden inşa veya imar için boşaltılan yer de eski haliyle haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. İşler tamamlandıktan sonra eski kiracının yeni durum ve bedelle kiralama önceliği vardır; bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Öncelik sona erdirilmeden taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Hükme aykırılıkta eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacak tazminat öngörülür. Dolayısıyla yatırımın tahliye sonrası kiralama stratejisi, dava sebebiyle uyumlu kurulmalı; eski kiracının haklarının hangi olayla doğduğu ve bildirimin içeriği dosyada ayrıca izlenmelidir. TBK m. 355

11. Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar hangi farklı koşullara tabidir?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra kiracının belirli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesine dayanır. TBK m. 352/1, bu tarihte boşaltma gerçekleşmezse kiraya verene bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma imkanı tanır. Taahhüdün tarihi, teslim tarihi, boşaltma tarihi ve imzalayanın yetkisi bu nedenle birlikte doğrulanır. Şirket kiracılarda imzanın şirketi hangi temsil düzeniyle bağladığı ticaret sicili ve yetki belgelerinden kontrol edilmelidir. Teslimden önce alınan belge ile teslim sonrasında verilen iradenin ayrılması, kanunun aradığı sıranın ispatı bakımından belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1

İki haklı ihtar sebebi ise kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmasına dayanır. TBK m. 352/2, bir yıldan kısa kirada kira süresini; bir yıl ve daha uzun kiralarda ilgili kira yılı veya bir kira yılını aşan süreyi esas alır. Dava, kanunun belirlediği sürenin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İhtarların farklı kira yıllarına dağılması, aynı borcun tekrar istenmesi veya ihtar anında borcun ödenmiş olması, iki haklı ihtar koşulunun oluşumu bakımından ayrı incelenmelidir. Dönem sonunu bekleyen bu yol, TBK m. 315'teki ödeme süresinde ifa etmeme üzerine kurulu temerrüt yolundan farklı bir kronolojiye sahiptir. TBK m. 352/2

Her iki yolda da belgeyi elde tutmak kadar hakkı doğru zamanda kullanmak gerekir. Tahliye taahhüdü için taahhüt edilen boşaltma tarihi; iki haklı ihtarda ise kira yılı sonu başvuru takviminin başlangıç noktasıdır. TBK m. 353, kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı bildirmesi halinde dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Bu düzenlemenin dava süresine etkisi, icra takibi için öngörülen başvuru süresiyle karıştırılmamalıdır. Dosya hazırlanırken taahhüt aslı, teslim belgesi, imza yetkisi, ihtar ve tebliğler ile vade/ödeme çizelgesi ayrı başlıklarda karşılaştırılmalı; seçilen dava veya icra yolunun usul koşulları buna göre tamamlanmalıdır. TBK m. 353

12. İşletme devri, alt kira ve erken çıkışta kira sorumluluğu nasıl düzenlenir?

İşletmenin devri, kira ilişkisinin devri ve alt kira farklı sonuçlar doğurur. TBK m. 322, konut ve çatılı işyerinde başkasına kiralama veya kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızasını arar; alt kiracının yetki sınırlarını aşan kullanımından asıl kiracı sorumlu olur. TBK m. 323 ise kira ilişkisinin devrini yazılı rızaya bağlar ve işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamayacağını düzenler. Bu nedenle bir mağazanın ticari varlıklarıyla birlikte devri planlanırken, alıcının taşınmazda alt kiracı olarak mı bulunacağı yoksa doğrudan kiracı sıfatını mı kazanacağı devir sözleşmesinde belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu m. 322–323

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisini devralan kişi kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında devreden kiracının devralanla birlikte müteselsil sorumluluğu ise sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl sürer. Bu iki sınır birlikte uygulanır. Devir belgesinde teslim, devrin sonuç doğurduğu tarih, geçmiş borçlar, depozito ve teminatlar ile devam eden sorumluluğun kapsamı açıkça ele alınmalıdır. Tarafların kendi aralarındaki rücu düzeni, kiraya verene karşı kanuni sorumlulukla birlikte değerlendirilir. Böylece satıcı işletmeden çıkarken hangi kira riskini taşımaya devam ettiğini, alıcı da mevcut sözleşmenin hangi yükümlülüklerini üstlendiğini fiyatlandırabilir. TBK m. 323

Erken çıkışta TBK m. 325, sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri verilen yer bakımından borçların, benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devamını öngörür. Sürenin uzunluğu, işyerinin niteliği ve aynı koşullarla yeni kiracı bulunabilirliği üzerinden somutlaştırılır. Kiracı, bu süreden önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer. Adayın mali yeterliliği, kabul ettiği kira şartları ve hazır olduğu tarih bu nedenle yazılı sunulmalıdır. Kiraya verenin kurtulduğu giderler ile başka kullanımdan elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar hesaptan indirilir. TBK m. 325

Faaliyeti durdurup anahtarı elde tutmakla, yerin kiraya verene geri verilmesi aynı kronolojiyi yaratmaz. TBK m. 324, yer kullanıma elverişli tutulduğu sürece kiracının kendisinden kaynaklanan kullanmama halinde kira ödeme borcunun devamını düzenler; kiraya verenin tasarruf ettiği giderler indirilir. Erken iade planında anahtar ve zilyetlik teslimi, yerin durumu, sayaçlar ve teslim tarihi tutanakla belgelenmeli; yeni kiracı adaylarının sunulduğu yazışmalar korunmalıdır. Çıkış bütçesi kalan tüm sözleşme süresini otomatik borç yazmak yerine, geri verme tarihi, makul yeniden kiralama süresi, uygun aday ve indirim kalemlerini ayrı gösteren bir hesapla kurulmalıdır. TBK m. 324–325

13. Kira uyuşmazlığında arabuluculuğa ne zaman başvurulmalı?

Kira bedelinin tespiti, uyarlama, kira alacağı ve dava yoluyla tahliye taleplerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutar. Ayrım, tarafların tacirliğine göre değil, seçilen başvuru yoluna göre yapılır. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemi ile sulh hukuk mahkemesinde görülecek alacak veya tahliye davası bu nedenle ayrı ayrı sınıflandırılır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B

Başvuru yapılırken tarafların kimliği, taşınmaz, sözleşme ve uyuşmazlık konusu belirlenmelidir. Bir kira tespiti görüşmesinin aynı zamanda geçmiş dönem alacağı veya farklı sebebe dayanan tahliye talebini kapsayıp kapsamadığı dosyadaki açıklamalardan anlaşılmalıdır. HUAK m. 18/A/15 uyarınca büroya başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu etki, arabuluculuk başlamadan önce sona ermiş bir süreyi yeniden canlandırmaz. Son tutanaktan sonra kalan sürenin hesabı, dava takviminin devamıdır; özellikle bir aylık tahliye süreleri için başvuru ve son tutanak günleri ayrı kaydedilir. HUAK m. 18/A

Anlaşmada yeni bedelin hangi dönemden uygulanacağı, geçmiş farkların tutarı ve ödeme günleri, tahliye ve anahtar teslimi, depozito ile teminatların tasfiyesi açık yazılmalıdır. HUAK m. 18/B kapsamındaki anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; kiraya ilişkin anlaşmada şerh, arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkemenin anlaşmayı arabuluculuğa ve cebri icraya elverişlilik bakımından incelemesine imkan veren belirli edimler kurulmalıdır. Sadece 'taraflar hesaplaşacaktır' denilen bir kayıt, tahsil ve teslimin nasıl yapılacağını çözmez. Arabuluculukta sunulan tekliflerin gizliliği ile görüşmelerden önce mevcut banka ve sözleşme kayıtlarının delil niteliği de HUAK m. 4-5 çerçevesinde ayrı korunur. HUAK m. 4-5, 18 ve 18/B

14. Görevli mahkeme ve dava yeri nasıl belirlenir?

Kira ilişkisinden doğan alacak, bedel tespiti, uyarlama ve tahliye davalarında temel görev kuralı sulh hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davalarını da bu kapsama alır; İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerini ayrı tutar. Her iki tarafın şirket olması veya kiranın yüksek tutarda bulunması, bu özel görev kuralını değiştirmez. Talebin dayanağı kira ilişkisiyse ticari işletme niteliğinden önce HMK m. 4 uygulanır. HMK m. 1 ve 4

Yer bakımından yetki ayrıca incelenir. HMK m. 6 davalının yerleşim yerini, m. 10 sözleşmenin ifa edileceği yeri yetki bağlantısı olarak düzenler. Tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılan yetki sözleşmesi ise m. 17-18'in taraf, yazılı şekil, belirli hukuki ilişki ve mahkemenin gösterilmesi koşullarına göre değerlendirilir. 'İstanbul mahkemeleri yetkilidir' kaydının etkisi, sözleşmenin imzasındaki taraf sıfatı ve uyuşmazlığın kapsamı üzerinden saptanır. Kira alacağı ile tapuda ayni hak değişikliği isteyen bir talep farklı yetki incelemeleri gerektirebilir. HMK m. 6, 10 ve 17-18

Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanması, delillerin ilk dilekçelerde hazırlanmasını özellikle önemli kılar. HMK m. 316-318 çerçevesinde kira başlangıcı, talep edilen dönem, bedel, tahliye sebebi ve bunları destekleyen belgeler birbirine bağlanmalıdır. Birden fazla talep düşünüldüğünde, her talebin arabuluculuk kapsamı, dava açma zamanı ve görevli yeri ayrı kontrol edilir. Böylece kira farkını tahsil etmek için kurulan dosya ile kiralananın boşaltılması için gereken koşullar birbirine karıştırılmadan aynı uyuşmazlık stratejisinde yönetilir. HMK m. 316-318

15. Depozito, yan gider ve ceza maddeleri hangi sınırlar içinde uygulanır?

Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Türk Borçlar Kanunu m. 342, güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi halinde ayrıca bankada saklama düzeni kurar: para, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyen vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Bankanın geri verme koşulları tarafların ortak rızası, takibin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararına bağlanmıştır. Portföy incelemesinde güvence tutarı yanında paranın nerede tutulduğu ve iade mekanizması da kontrol edilmelidir. TBK m. 342

Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, kira sözleşmesine ilişkin dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Bu nedenle çıkış protokolünde teslim tarihi, tahakkuk etmiş borç, hasar iddiası ve bankaya yapılacak bildirim birbirine bağlanır. Teminat mektubu kullanılan dosyada da mektubun vadesi, talep şartları ve kapsamı okunmalı; güvence sınırı ile bankaya karşı talebin sözleşmesel işleyişi ayrı değerlendirilmelidir. Depozitonun son ay kiralarına sayılması ise tarafların anlaşması ve somut borç hesabına göre kurulmalıdır. TBK m. 342

Yan giderde hangi hizmetin verildiği ve bedelin hangi dağıtım anahtarıyla hesaplandığı belirleyicidir. TBK m. 341, sözleşme veya yerel adet aksini öngörmedikçe ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracıya yükler ve gider belgelerinin örneklerinin istenebilmesini sağlar. TBK m. 346 ise kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesini, özellikle gecikmeye bağlı ceza koşulu ve sonraki kiraları muaccel kılan anlaşmaları geçersizlik yaptırımına bağlar. Bu yüzden 'yönetim bedeli' veya 'gecikme bedeli' başlığı taşıyan bir kalem, adıyla değil gerçek hukuki işleviyle incelenir. Kanuni temerrüt faizi ile geçersiz ceza koşulu da hesapta ayrı gösterilir. TBK m. 341 ve 346

16. Hangi belgeler ispatı ve alacak hesabını taşır?

Uyuşmazlık dosyasının merkezi, imzalı kira sözleşmesi ve ekleri ile teslim, ödeme ve bildirim kayıtlarının aynı kronolojide birleştirilmesidir. Başlangıç tarihi beş yıllık bedel tespitini; teslim tarihi tahliye taahhüdünün verilme koşulunu; tebliğ tarihi ise ödeme ve dava takvimini etkiler. Şirketin ticaret unvanı, temsil yetkisi, kiraya verenin taraf sıfatı ve taşınmazın bağımsız bölüm bilgileri sözleşme ile sonraki protokollerde karşılaştırılmalıdır. Bir şubenin ticari adıyla düzenlenen fatura ile sözleşmede taraf olan tüzel kişinin kimliği arasındaki fark, takip talebinin muhatabını doğrudan etkiler.

HMK m. 199 elektronik verileri belge kapsamında kabul eder; m. 200 ve 202 ise hukuki işlemlerin senetle ispatı ile delil başlangıcının etkisini düzenler. E-posta, mesaj ve ödeme ekranları orijinal dosya, tarih, gönderici ve bağlamıyla saklanmalıdır. Bir elektronik verinin belge olması ile belirli bir işlemi senetle ispat şartını karşılaması ayrı değerlendirmelerdir. Delil başlangıcının m. 202 kapsamında tanıkla ispata imkan vermesi için iddia edilen işlemi muhtemel göstermesi ve kendisine karşı ileri sürülen kişi veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş olması gerekir. Dava öncesinde değişecek fiziki durum, hasar veya sökülecek imalat için HMK m. 400-405 uyarınca delil tespiti düşünülür; talep, delilin kaybolması veya ileride gösterilmesinin güçleşmesi riskini somutlaştırmalıdır. HMK m. 199-202 ve 400-405

Alacak hesabında her dönem için vade, geçerli kira, yan gider, ödeme, ödeme açıklaması ve kalan tutar ayrı satırda izlenir. TBK m. 101-102'ye göre borçlunun ödeme sırasında belirttiği borç, açıklama yoksa alacaklının makbuzda gösterdiği ve borçlunun derhal itiraz etmediği borç esas alınır. Geçerli açıklama bulunmadığında muaccel borç; birden çok muaccel borçta önce takip edilen, takip yoksa vadesi önce gelen borç yönünden kanuni sıra uygulanır. TBK m. 147/1 kira bedelleri için beş yıllık zamanaşımı öngörür; başlangıç m. 149 uyarınca muacceliyetle belirlenir, borcun ikrarı ve takip gibi kesilme sebepleri m. 154 kapsamında incelenir. Bu hesap, tahliye için gereken hak düşürücü sürelerden ayrı yürütülür. Kiracı ve kiraya veren aynı çizelge üzerinde tartıştığında, uyuşmazlığın tutardan mı, artışın geçerliliğinden mi yoksa ödemenin mahsup edildiği dönemden mi doğduğu görülebilir. TBK m. 101-102, 147, 149 ve 154

17. Kullanım engeli ve ayıp halinde kiracının başvuru yolu nedir?

Kiraya veren, TBK m. 301 uyarınca kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyerlerinde bu yükümlülük kiracı aleyhine değiştirilemez. Su sızıntısı, elektrik altyapısındaki yetersizlik veya yapısal sorun iddiasında önce sözleşmede vaat edilen kullanım ile ortaya çıkan engelin kaynağı belirlenir. İşletmenin kendi faaliyet iznine ilişkin bir eksiklik ile binanın sözleşmeye uygun kullanılmasını önleyen fiziksel veya hukuki bir sorun farklı risk dağılımlarına bağlanabilir. Ruhsat, proje ve sözleşme ekleri bu ayrımın delilleridir. TBK m. 301

Sonradan ortaya çıkan ayıplarda TBK m. 305-308, ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, zarar ve önemli ayıpta fesih imkanlarını koşullarına bağlar. İndirim, kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden giderilmesine kadar geçen dönem için ve kullanımı etkileyen ayıpla orantılı istenebilir. Kiracı m. 318 uyarınca kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin bildirmelidir. TBK m. 306 uyarınca uygun sürede giderilmeyen ayıp kiraya veren hesabına giderilerek doğan alacak kiradan indirilebilir; kullanıma elverişliliği ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen ayıp verilen sürede giderilmezse fesih yolu açılır. Giderim talebinde uygun süre verilmesi, ayıbın kapsamının fotoğraf, teknik rapor ve yazışmayla gösterilmesi; bedel indirimi ile zarar kalemlerinin ayrı hesaplanması gerekir. Zarar talebinde m. 308'in kiraya verenin kusursuzluğunu ispatına ilişkin düzeni de dikkate alınır. TBK m. 305-308 ve 318

TBK m. 324, kullanıma elverişli tutulan yerin kiracıdan kaynaklanan nedenle kullanılmaması halinde kira ödeme borcunun devamını düzenler; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler indirilir. Bu sebeple mağazanın ticari kararla kapatılması ile kiralanandaki ayıp nedeniyle kullanılamaması aynı hukuki temele oturtulamaz. Ödemeyi azaltmadan önce indirimin dayanağı, oranı ve dönemi belgelenmelidir. Mahsup veya indirim iddiasının hesabı karşılanmazsa bakiye kira üzerinden temerrüt tartışması doğabilir. Süreç, giderim bildirimi, delil tespiti ve açık talep hesabı ile yönetildiğinde kiracının kullanım kaybı somutlaştırılır. TBK m. 324 ve 315

18. İşletme ve mal sahibi uyuşmazlık kararını nasıl hazırlamalı?

Karar dosyası önce hedefi belirler: mevcut yerde kalmak, bedeli yeniden belirlemek, geçmiş alacağı tahsil etmek, kiralananı geri almak veya kontrollü çıkış yapmak. Ardından her hedef için kullanılabilecek hukuki sebep, henüz doğmamış hak, yaklaşan bildirim ve dava günü ayrı gösterilir. Yeni kira bedeli istemi ile boş teslim beklentisinin birlikte bulunduğu satın almalarda, devam eden sözleşmenin yeni malike etkisi TBK m. 310 ve yeni malikin gereksinim yolu m. 351 üzerinden incelenmelidir. Böylece satın alma bedeli ve teslim taahhüdü, mevcut kiracılık ilişkisinin gerçek süresine göre kurulur. TBK m. 310 ve 351

Aktay'ın hukuki incelemesi, sözleşme ve bildirimlerin değerlendirilmesi, kira dönemi takvimi, geçerli bedel ile ödeme hesabı, delil eksikleri ve arabuluculuk, dava veya icra seçeneklerini kapsayacak şekilde somut dosya için tanımlanabilir. Ekonomik karşılaştırmada kira farkı yanında taşınma, boş kalma, yeniden kiralama, söküm ve tadilat giderleri dikkate alınır; bu kalemlerin hangisinin hukuken karşı taraftan istenebileceği ayrıca değerlendirilir. İlk incelemenin kapsamı, ihtiyaç duyulan teknik değerleme ve sonraki temsil işi baştan kararlaştırılır. Belirli bir dosyaya ilişkin süre veya ücret, belge görülmeden standart bir teslim vaadine bağlanmaz.

DETAI, ayrıca kararlaştırılırsa, sözleşme sürümleri, banka kayıtları ve bildirimlerin düzenlenmesi ile takvim takibine teknik destek sağlayabilir. Hukuki nitelendirme, ihtar ve talep seçimi avukat incelemesiyle; şirket adına uzlaşma ve ödeme kararı yetkili temsilcinin onayıyla yürütülür. Bu rehber 22 Ekim 2026 tarihindeki resmi kaynaklar esas alınarak hazırlanmış genel bilgidir. Somut kira dosyasında sözleşme başlangıcı, teslim, yenileme, tebligat ve arabuluculuk kayıtları incelenerek uygulanacak süre ve başvuru yolu belirlenmelidir.